Не допускается использовать в качестве предмета ипотеки. Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости). Все ли объекты жилого имущества могут выступать в качестве предмета ипотеки

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

• Земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ.
• Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
• Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
• Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
• Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ.

Предметом ипотеки может быть также незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ.

Если иное не предусмотрено договором ипотеки, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Предмет ипотеки, оценка ипотеки , существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должны быть указаны в договоре об ипотеке. При этом ипотечный договор должен содержать точное наименование предмета ипотеки, его местонахождение и достаточное для идентификации этого предмета описание. Кроме этого в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Новости по теме

• «Валютные» ипотечники массово избавляются от своих квартир и становятся бомжами

  Их осталось не так много. Редкий класс россиян, который вымер, когда доллар превысил отметку в 80 рублей. Они еще пытались что-то делать при 50 деревянных за у.е., опустили руки при 60. А теперь просто сидят и ждут судебных повесток и исполнительных листов от банков.

• 6 ловушек для валютных заемщиков: анализ законопроекта № 4004

  В феврале этого года Кабмин подал на рассмотрение в ВР собственный законопроект (регистрационный № 4004), разработанный при поддержке Независимой ассоциации банков Украины и призванный уменьшить долговое бремя для граждан, которые брали валютные кредиты на приобретение жилья.

• Льготы для всех: неочевидные способы оформить дешевую ипотеку

  Обычно выгодные условия по ипотеке распространяются на отдельные категории заемщиков, например на военных или малообеспеченных. Тем не менее на рынке есть спецпредложения для тех, кто не попадает ни в одну из этих групп.

Ипотекой называется залог недвижимости как гарантия выполнения обязательств перед кредитором. Суть ипотечного кредитования заключается в следующем: заемщику предоставляется долгосрочный кредит, который он обязуется погашать в установленном порядке, а гарантией исполнения этого является его недвижимость. То есть закладываемое имущество не является собственностью должника, но остается в его пользовании. При этом предметом ипотеки выступает как недвижимость, которая уже имеется у должника, так и та, которую он приобретает посредством ипотеки.

Ипотеки в основном выдаются банками. Каждый из них предлагает свои условия кредитования и ставки по кредиту. Ипотечное кредитование в России контролируется ипотечным законодательством. Также для этого создаются специальные ипотечные агентства.

Наиболее распространено ипотечное кредитование при покупке квартир в кредит. Залогом чаще всего выступает приобретаемая квартира.

Таким образом, предметом ипотеки считается объект недвижимости, который:
1) является залогом для ипотеки;
2) приобретается посредством ипотеки.

Залог в ипотечном кредитовании является объектом ипотеки. Если вы планируете взять ипотечный кредит, стоит иметь в виду, что в качестве залога можно предложить разные варианты:
1) квартиры;
2) частные дома;
3) дачи;
4) гаражи;
5) земельные участки;
6) здания и сооружения;
7) предприятия;
8) морской и воздушный транспорт;
9) космические ракеты.

Перечень объектов ипотеки утверждается законодательством. Полный перечень можно посмотреть в первой статье закона «Об ипотеке» (пункт 4). В качестве залога предлагается как эксплуатируемая, так и еще строящаяся недвижимость.

Банки, выдающие ипотечные кредиты, имеют свои требования к предмету ипотеки. В разных банках требования могут быть различными. Но есть много общего. К примеру, в качестве залога не принимается недвижимость с высокой степенью износа или деревянными перекрытиями, а также объекты, в которых прописаны дети и престарелые люди. От качества залога (то есть его оценочной стоимости) напрямую зависит сумма кредита и первого взноса.

Что надо знать о залоге жилых домов

Есть один очень важный момент, который стоит учитывать, если вы планируете использовать в качестве залога жилой дом. А именно: объектами ипотеки жилые дома считаются вместе с землей, на которой они находятся. В качестве таких объектов также можно использовать незавершенное строительство. Если же ваш дом стоит на арендованном участке, тогда в качестве залога передается право на аренду.

Предметом ипотеки может выступать не только целостный объект, но и его часть, элемент, доля. Например, таким предметом может быть не обязательно дом, но и его фундамент, отдельная комната. Естественно, недвижимость, которую вы приобретаете за предоставленные кредитором средства, является его собственностью до погашения долга.

Ипотека как повышение личностной мотивации

У нас к ипотечному кредитованию прибегают чаще всего для решения проблем с жильем. Это уже стало традицией. Ипотечная система имеет как свои преимущества, так и недостатки. Как бы там ни было, но решить жилищный вопрос ипотека помогла многим.

Предмет ипотеки (объект)

ГК РФ в п. 1 ст. 334 определяет, что предметом залога является имущество. Под термином «имущество» следует понимать вещи, ценные бумаги, права требования, деньги.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом.

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроля за их осуществлением.

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты

Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия «имущество», что является существенным применительно к недвижимости.

Критика законодательного определения понятия «недвижимость» связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.130 ГК РФ, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость.

Примером, что далеко не всем перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи - продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости.

Одной из самых интересных является проблема оборотоспособности предметов ипотеки. Законодатель не даёт конкретного различия «предмет» и «объект» ипотеки, но Закон «Об ипотеке» называет недвижимое имущество, регулируемое им - «предметами», а слово «объект» уместное упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в смысле элемента гражданских прав.

Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона «Об ипотеке»: земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.); жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики. Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»/ Л.Н. Наумова. М.: Волтерс Кувер, 2008, - с. 868. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Также не допускается залог такого, права без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц.

Судебная практика показывает, что если в ипотеку предполагается передать не сами земли, а право аренды - запрет на передачу в ипотеку указанных земель объясняется тем, что в случае обращения взыскания на заложенное право собственности на него переходит к другим лицам. Ипотека же права аренды и возможный в связи с этим переход права аренды не влечет изменения права собственности. По мнению истца администрацией нарушена ст. 63 Закона об ипотеке. Суд установил, что спорный объект расположен на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования, поэтому ипотека такого земельного участка была бы не правомерна. По нашему мнению до снятия запрета на ипотеку земель, находящуюся в муниципальной собственности, залог права их аренды невозможен. Также полагаем, что залог права аренды невозможен в случае, если, например, участок не прошел кадастровый учет. Это в свою очередь повлечет признания договора недействительным в связи с неправильным описанием объекта аренды.

Недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как правило, принадлежит залогодателю на праве частной собственности или на праве хозяйственного ведения.

Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.

Во-первых, это имущество изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы, объекты оборонного производства и др.). Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе. В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Закон об ипотеке устанавливает следующие ограничения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки. Так, если предметом договора ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества. Например, на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки См.: Семейный кодекс РФ. В соответствии с пунктом 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Принадлежность вещи определяется как, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанной с ней общим назначением. Например, при ипотеке предприятия - это станки, оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции и т.д. В тесной связи с этой нормой находится и норма п. 4 ст. 5 Закона об ипотеки: часть имущества, раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой (ст.133 ГК). Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога недвижимого имущества.

При ипотеки предприятия залог распространяется и на имущество, включая право требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки (п. 2 ст. 340 ГК).

Представляется спорным мнение М.М. Орловой, указывающей, что нормы права регулирующие режим собственности предприятий в отношении движимого имущества создают определенные технические сложности и приводит к деформации правового регулирования движимы вещей и вещей недвижимых, поскольку отдельные вещи, являющиеся движимыми функционируют при определении имущества предприятия в режиме недвижимых. Мы приходим к выводу, что такая ситуация не приводит к деформации правового регулирования вещей, поскольку движимые и недвижимые вещи, входящие в состав предприятия образуют единый комплекс, подчиненный определенной цели и вычленение отдельно движимых вещей или недвижимых вещей не отвечает самой сути предприятия.

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что совокупный залог (то есть ипотека сразу на несколько объектов) возможен, однако точных указаний относительно этого вопроса нет. В целях единообразного и точного применения законодательства необходимо дополнить ст. 340 ГК РФ положением о том, что договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, каждый из которых является самостоятельным предметом обеспечения обязательства. При этом основное обязательство необходимо разделить на доли, соответствующие стоимости залога Косенко, Е. В // Залог недвижимости по гражданскому праву Российской. диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. -Саратов,2004..

Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если иное также не предусмотрено договором или законом.

В отношении отдельных предметов ипотеки Закон об ипотеке предусматривает определенные требования. Так, земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором. Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности См.: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400. Не допускается заключение договора ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц. Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

В завершении рассмотрения данного вопроса можно сделать вывод: изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте направлено на защиту, прежде всего публичных интересов.

Само значение некоторых объектов недвижимости (например, земельных участков, предприятий) для функционирования государства и общества трудно переоценить. Понятно в связи с этим и стремление государства к ограничению оборотоспособности этих объектов.

Норма ст. 129 ГК РФ носит отсылочный характер и определяет, что изъятые из оборота объекты должны быть прямо указаны в законе, а ограниченно оборотоспособных объектов определяются в порядке, установленном законом. Таким образом, Гражданский кодекс допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах. Из общего правила есть исключения: вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законами о земле (п.3 ст. 129 ГК). Закон «Об ипотеке» (п. 4 ст. 1) устанавливает, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных объектов недвижимости. п.4 ст.1 Закона “Об ипотеке” можно истолковать по принципу “запрещено всё, что прямо не запрещено”. Создаётся впечатление, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом, хотя ГК гласит, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п.2 ст.334).

Также обращает на себя внимание п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке: не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Здесь усматривается иной подход, нежели тот который отражён в п.4 ст.1 См.: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.В п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке представлен достаточно понятный перечень ограничений. Из данной нормы следует, что Закон об ипотеке всё-таки берёт на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде, что отражается в противоречии с п.4. ст.1.

Пункт 1 ст. 6 Закона об ипотеке определяет залогодателя как собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйственного ведения. Этот перечень представляется исчерпывающим. Право собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК). Отсутствие у собственника одной из составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса.

Залог может распространяться на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п.6 ст. 340 ГК).

Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников (п.2 ст.7 Закона об ипотеке), а залог имущества, находящегося в общей совместной собственности (то есть без определения доли каждого из собственников в праве собственности) лишь при наличии согласия всех собственников. Причём, в случае обращения взыскания на такое имущество (находящегося в общей собственности) применяются правила статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК).

Мы полагаем, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости, например, с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.

Ещё одна особенность, которую следует уточнить. Положения подпункта 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ, предусматривающего, что в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить предмет залога. (п. 2 ст. 345 ГК РФ). Некоторой неясностью отличается само правило п. 2 ст. 345 ГК РФ. Гибель предмета залога, по-видимому, всегда означает прекращение права залога. При предоставлении залогодателем нового предмета в залог между сторонами возникнут новые залоговые правоотношения. Согласно Концепции развития законодательства о вещном праве Законодателю необходимо решить вопрос о том, должны ли стороны заключать новый договор залога ввиду замены предмета залога, или прежний договор залога будет распространяться на новый предмет Концепция развития законодательства о вещном праве // Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства /Проект рекомендован Президиумом Совета к опубликованию в целях обсуждения (протокол № 3 от 18 марта 2009 г.).

Аналогичный вопрос возникает в случае изменения предмета залога в силу его естественных свойств или действий третьих лиц, приводящих к появлению нового объекта оборота.

Ипотекой называется залог недвижимости как гарантия выполнения обязательств перед кредитором. Суть ипотечного кредитования заключается в следующем: заемщику предоставляется долгосрочный кредит, который он обязуется погашать в установленном порядке, а гарантией исполнения этого является его недвижимость. То есть закладываемое имущество не является собственностью должника, но остается в его пользовании. При этом предметом ипотеки выступает как недвижимость, которая уже имеется у должника, так и та, которую он приобретает посредством ипотеки.

Ипотеки в основном выдаются банками. Каждый из них предлагает свои условия кредитования и ставки по кредиту. Ипотечное кредитование в России контролируется ипотечным законодательством. Также для этого создаются специальные ипотечные агентства.

Наиболее распространено ипотечное кредитование при покупке квартир в кредит. Залогом чаще всего выступает приобретаемая квартира.

Таким образом, предметом ипотеки считается объект недвижимости, который:
1) является залогом для ипотеки;
2) приобретается посредством ипотеки.

Залог в ипотечном кредитовании является объектом ипотеки. Если вы планируете взять ипотечный кредит, стоит иметь в виду, что в качестве залога можно предложить разные варианты:
1) квартиры;
2) частные дома;
3) дачи;
4) гаражи;
5) земельные участки;
6) здания и сооружения;
7) предприятия;
8) морской и воздушный транспорт;
9) космические ракеты.

Перечень объектов ипотеки утверждается законодательством. Полный перечень можно посмотреть в первой статье закона «Об ипотеке» (пункт 4). В качестве залога предлагается как эксплуатируемая, так и еще строящаяся недвижимость.

Банки, выдающие ипотечные кредиты, имеют свои требования к предмету ипотеки. В разных банках требования могут быть различными. Но есть много общего. К примеру, в качестве залога не принимается недвижимость с высокой степенью износа или деревянными перекрытиями, а также объекты, в которых прописаны дети и престарелые люди. От качества залога (то есть его оценочной стоимости) напрямую зависит сумма кредита и первого взноса.

Что надо знать о залоге жилых домов

Есть один очень важный момент, который стоит учитывать, если вы планируете использовать в качестве залога жилой дом. А именно: объектами ипотеки жилые дома считаются вместе с землей, на которой они находятся. В качестве таких объектов также можно использовать незавершенное строительство. Если же ваш дом стоит на арендованном участке, тогда в качестве залога передается право на аренду.

Предметом ипотеки может выступать не только целостный объект, но и его часть, элемент, доля. Например, таким предметом может быть не обязательно дом, но и его фундамент, отдельная комната. Естественно, недвижимость, которую вы приобретаете за предоставленные кредитором средства, является его собственностью до погашения долга.

Ипотека как повышение личностной мотивации

У нас к ипотечному кредитованию прибегают чаще всего для решения проблем с жильем. Это уже стало традицией. Ипотечная система имеет как свои преимущества, так и недостатки. Как бы там ни было, но решить жилищный вопрос ипотека помогла многим.

Законодательство предусматривает определенные требования к содержанию договора ипотеки. Согласно ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке» , в документе должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договором также может быть предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, указаны условия и порядок его реализации при обращении взыскания на предмет залога по решению суда.

Предмет залога определяется в договоре следующим образом: его наименование, местонахождение и достаточное для его идентификации описание. К тому же в документе должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право.

Оценочная стоимость залога определяется сторонами договора и указывается в документе в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если такое обязательство подлежит исполнению по частям, то в соглашении должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. То есть договор должен содержать сведения о том, кто является кредитором и заемщиком, о сумме и сроке кредита , процентной ставке, размере ежемесячных платежей и порядке погашения займа.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Соглашение вступает в силу с момента его регистрации. Если права залогодержателя удостоверяются закладной , то это обязательно должно быть отражено в документе, иначе его не зарегистрируют.

Заемщик имеет право пользоваться предметом залога в течение всего срока действия договора. При этом он не может без предварительного письменного согласия банка передавать заложенное имущество в последующую ипотеку, обременять предмет залога имущественными правами третьих лиц, регистрировать по адресу его местонахождения каких-либо лиц (кроме указанных в договоре), сдавать его внаем, а также иным образом обременять предмет ипотеки. Переустройство и перепланировка осуществляются также после получения такого согласия от кредитора.

Залогодатель обязан принимать меры, необходимые для сохранения заложенного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии; своевременно уплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи, связанные с пользованием предмета ипотеки; обеспечивать по первому требованию кредитора беспрепятственный доступ представителей банка к предмету залога и пр.

Кредитор имеет право по документам и фактически проверять наличие, планировку, сохранность и качество предмета ипотеки, потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных договором ипотеки и установленных законодательством РФ.

Залогодержатель обязан уведомлять заемщика о передаче прав по закладной, с указанием даты передачи прав и лица, которому они переданы.

После исполнения заемщиком всех обязательств по договору ипотеки обе стороны соглашения подают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о снятии с предмета залога обременения ипотекой, т. е. запись о регистрации ипотеки погашается . Закладная в таком случае аннулируется.

С началом перехода России к цифровой ипотеке и введением электронных закладных предполагается, что в ближайшем будущем ипотечные договоры будут заключаться онлайн при помощи смарт-контрактов.

Условия ипотеки в банках

Сегодня получение ипотеки – хорошее решение для многих в случае, если квартира нужна срочно, а денег нет. Но прежде, чем ее взять, нужно внимательно изучить условия ипотеки в банках. Одни из наиболее выгодных условий – в Сбербанке. Эта кредитная организация предоставляет ипотеку в рамках социальной программы для отдельных групп граждан. К примеру, для молодых семей или военных. Какие условия ипотеки в Сбербанке? Если вы не относитесь к вышеперечисленным группам, то по ипотеке Сбербанка условия будут такие: первоначальный взнос - 15%, ставка по ипотеке - 13%, срок выдачи ипотечного кредита - до 30 лет. Условия ипотеки «Молодая семья» более щадящие: первоначальный взнос составляет всего 10%, погашение в течение максимум 30 лет, процентная ставка – всего 11,5%. «Военная ипотека» подразумевает тоже достаточно выгодные условия: процентная ставка – всего 10,5%, первоначальный взнос, как и у «Молодой семьи», – всего 10%, срок – до 20 лет. Следует также заранее выяснить, на каких условиях банк готов предоставить гражданам ипотеку. Базовое требование - возраст заемщика не должен быть меньше 21 года на момент обращения и больше 60–65 лет на момент окончания выплат. Учитывается и трудовой стаж на последнем месте работы: он должен быть не менее полугода.