Что делать банку, когда предмет залога отсутствует или поврежден. Разъяснения Пленума ВАС РФ о залоге: обращение взыскания и реализация предмета залога Предмет залога изменился

Как влияет на залог изменение условий обеспеченного договора? Прекращается ли залог при расторжении обеспеченного договора? Что происходит с ипотекой, если заложенный объект изменился?

Роман Бевзенко, начальник Управления частного права Высшего арбитражного суда, к. ю. н.

• Как влияет на залог изменение условий обеспеченного договора
• Прекращается ли залог при расторжении обеспеченного договора
• Что происходит с ипотекой, если заложенный объект изменился

Весной этого года вступят в силу многочисленные изменения в законодательство о залоге, внесенные Федеральным законом от 06.12.11 № 405-ФЗ« О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (об основных поправках см. статью на стр. 88). Но еще до принятия вышеуказанного закона в течение прошлого года достаточно серьезно изменилась арбитражная практика по спорам о залоге. Это связано с появлением постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 17.02.11 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее — постановление № 10). Основные положения этого постановления останутся актуальными и после вступления в силу закона № 405-ФЗ .

Заметно, что постановление № 10 имеет в основном прозалогодержательскую направленность. То есть неоднозначные, спорные вопросы залогового права истолкованы в нем в пользу залогодержателя. Этот подход Президиум Высшего арбитражного суда при рассмотрении дел в порядке надзора демонстрирует уже давно. При этом нижестоящие суды до недавнего времени, как правило, использовали, наоборот, прозалогодательский подход. Допустим, банк требовал обращения взыскания на заложенное имущество, а залогодатель в ответ требовал признания договора залога недействительным либо незаключенным, либо прекратившимся. В таких делах нижестоящие суды часто соглашались с залогодателем, но надзорная инстанция впоследствии отменяла эти судебные акты. Прозалогодержательский подход объясняется тем, что в обязательственном праве слабая сторона — кредитор. Суды должны дать ему защиту в ситуации, когда обязательство было нарушено. В этой статье будут разъяснены отдельные, наиболее яркие моменты постановления № 10 , касающиеся ситуаций, в которых залогодателям раньше удавалось избежать обращения взыскания на предмет залога. Теперь такие варианты не сработают.

Изменение содержания обеспеченного залогом обязательства

Один из самых спорных вопросов — что происходит с залогом, если после заключения договора о залоге должник и кредитор изменили содержание обеспеченного залогом обязательства? Например, сумма кредита увеличивается по сравнению с той, которая изначально была указана в договоре кредита и отражена в договоре залога, или изменяется процентная ставка либо срок возврата кредита. Нижестоящие суды долгое время считали, что если должник и кредитор договорились об изменениях в договоре кредита, но не отразили эту договоренность в договоре залога, то залог прекращается(см. постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 08.12.09 по делу № А81−4493/2008, Поволжского округа от 13.03.07 по делу № А55−11099/06).

Однако Высший арбитражный суд придерживается другой позиции. И эта позиция относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства(например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога. Например, при увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере(ГК РФ). В случае увеличения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует иметь в виду, что течение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество не ставится в зависимость от течения исковой давности по главному требованию, а определяется исходя из того, когда бы истекла исковая давность по основному обязательству, если бы срок исполнения основного обязательства, указанный в договоре о залоге, не менялся(постановления № 10).

Суть залогового обременения в следующем: есть некая ценность вещи, она обещана кредитору в счет погашения требований к должнику. Условно говоря, должник должен кредитору 100 рублей и залогодатель обещает выдать кредитору 100 рублей из стоимости предмета залога, если должник нарушит свои обязательства. Как повлияет на это обещание то, что должник и кредитор потом договорятся об увеличении суммы долга до 150 рублей? Никак не повлияет. Залогодатель как обещал заплатить 100 рублей в случае нарушения обязательства должника, так и остался связанным этим обещанием(см. постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 17.03.11 № 13819/10). Точно так же, если первоначально кредит был выдан по ставке 10 процентов, а затем стороны договорились о ставке 12 процентов, но в договоре залога по-прежнему 10 процентов, то это означает, что только 10-процентная ставка обеспечена залогом, а 2 процента, накинутых сверху, не обеспечены.

Изменение срока. Если стороны изменили первоначальный срок исполнения обеспеченного обязательства таким образом, что предъявленный впоследствии залогодержателем иск об обращении взыскания на предмет залога уложился в исковую давность по первоначальному сроку, то положение залогодателя не ухудшилось и залог в силе. Объясним на примере: допустим, первоначальный срок возврата кредита был 01.01.10 (он указан в договоре кредита и в договоре залога). Затем в договор кредита внесли изменение и срок исполнения перенесли на 01.07.10. Однако и к этому времени должник не погасил кредит. Допустим, 01.09.10 банк подал иск об обращении взыскания на предмет залога. В таких обстоятельствах залогодатель раньше мог занять следующую позицию: обязательство изменилось, у него новый срок, я обязательство с таким сроком не обеспечивал, поэтому залог прекратился. Почему эта позиция некорректна? Вспомним даты из нашего примера и представим, что было бы, если бы изменения срока не было. Просрочка возникла бы не 01.07.10, а 01.01.10. Если бы банк в этих обстоятельствах подал иск тоже 01.09.10, удовлетворил бы суд его иск? Конечно, да. Ведь банк обратился в суд в пределах срока исковой давности: 01.01.10 плюс три года. А что меняется, в случае если при изменении первоначального срока погашения кредита(в нашем случае — на 01.07.10) банк подает иск, укладываясь в этот же срок давности(01.01.10 плюс три года)? Ничего не меняется, поэтому и в этом случае суд тоже должен удовлетворить иск.

Эта позиция Высшего арбитражного суда кардинально изменила арбитражную практику(см. постановления федеральных арбитражных округов Поволжского округа от 29.07.11 по делу № А57−2241/2010, Северо-Кавказского округа от 22.09.11 по делу № А53−19250/2009).

Расторжение договора об обеспеченном обязательстве: последствия для залога

Еще один давний спорный вопрос — что происходит с договором залога в случае расторжения основного договора, обязательства по которому обеспечены залогом? Например, есть договор кредитной линии, по которому банк выдает заемщику кредит несколькими траншами. Обязательства заемщика обеспечены залогом. При наступлении определенных обстоятельств, предусмотренных договором, банк расторгает договор в одностороннем порядке, то есть отказывается выдавать следующие транши. Те транши, которые уже были выданы заемщику, по-прежнему обеспечены залогом или залог прекратился в связи с прекращением основного договора? По мнению Высшего арбитражного суда, залог не прекращается в отношении тех обязательств, которые он обеспечивает и которые еще не исполнены. Впервые Президиум Высшего арбитражного суда высказал аналогичную позицию в отношении сохранения поручительства(постановление от 18.05.10 № 1059/10) и впоследствии закрепил ее уже в отношении залога(п. 26 письма № 10).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом(, ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора(например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы)(п. 26 постановления № 10).

Идея в том, что расторжение основного договора означает освобождение от обязательств на будущее время. Но те долги, которые возникли из договора до момента расторжения, никуда не исчезают. Поэтому в отношении них сохраняются и обеспечительные акцессорные обязательства. В этом подходе нет ничего нового: по общему правилу в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, и при этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения(п. 3, 4 ст. 453 ГК РФ). То есть расторжение договора не отменяет обязательства, возникшие до момента расторжения.

Недействительность договора, обеспеченного залогом

Последний вопрос, связанный с изменением обеспеченного залогом обязательства, — что происходит с залогом в случае признания основного договора недействительным? Понятно, что сама по себе недействительность, например, договора кредита не означает, что заемщик не должен возвращать то, что уже получил по этому договору. Но ведь в этом случае речь идет не о договорном обязательстве заемщика, а о реституции(п. 2 ст. 167 ГК РФ). Можно ли считать, что при недействительности основного договора залог автоматически обеспечивает не обязательство по этому договору, а обязательство должника по возвращению полученного в порядке реституции? Гражданский кодекс не дает оснований для такого вывода. Но о таком варианте можно договориться заранее в самом договоре залога, так как Гражданского кодекса оставляет на усмотрение сторон договора выбор обязательства, обеспечиваемого залогом.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. согласно ГК РФ, стороны договора о залоге вправе предусмотреть, что залог обеспечивает не только обязательства, возникающие из договора(например, о возврате кредита и процентов за его пользование), но также и требование о возврате полученного(требование о возмещении в деньгах стоимости полученного) по такому договору при его недействительности(постановления № 10).

Таким образом, в договор залога можно включить условие о том, что при недействительности обеспеченного залогом обязательства залог будет обеспечивать требование кредитора к должнику о реституции.

Изменение предмета залога

Мы рассмотрели ситуации с изменением договора, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. Но на практике возникают и ситуации с изменением самого предмета залога. Впервые этот вопрос Президиум Высшего арбитражного суда затронул в пункте 1 информационного письма от 28.01.05 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»: если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание(сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Эта концепция получила условное название« ипотека изменяющегося объекта». В постановлении № 10 Пленум Высшего арбитражного суда распространил эту концепцию еще на две известные практические ситуации. Обе касаются не столько фактического, сколько юридического изменения вещи, которая была передана в обеспечение, — речь идет о земельных участках и нежилых зданиях.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Применяя З. К. РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины. Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со Федерального закона« О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины(постановления № 10).

Суть концепции ипотеки изменяющегося объекта в том, что право залога — это право не на саму вещь, а на получение удовлетворения из стоимости этой вещи(п. 1 ст. 334 ГК РФ). Проще говоря, залогодержателю обещана некая ценность. Если меняется форма, в которой эта ценность содержится, это не влияет на право залога.

Земельные участки. Допустим, есть большой земельный участок и он заложен. Понимая, что с реализацией такого большого участка возможны проблемы, потому что он неликвидный, залогодатель и залогодержатель договариваются разделить его на несколько маленьких участков, которые гораздо легче распродать, если возникнет необходимость обратить взыскание на предмет ипотеки. Залогодатель с согласия залогодержателя(п. 1 ст. 11.1 ЗК РФ) оформляет раздел участка, но потом уклоняется от изменения условий в договоре ипотеки о предмете ипотеки: таковым по-прежнему указан большой участок, который юридически уже не существует. Кроме того, в отношении вновь образованных в результате такого раздела маленьких земельных участков в ЕГРП не будет записи об ипотеке, так как это уже не прежний большой земельный участок, а самостоятельные объекты. Следовательно, залогодатель может легко их продать без согласия залогодержателя. Как в этой ситуации быть залогодержателю? Можно обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора ипотеки в отношении маленьких земельных участков, полученных в результате раздела большого. Тем более что Земельного кодекса говорит о том, что обременения(ограничения) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Но пока будет длиться судебный процесс, эти участки могут быть благополучно проданы третьим лицам.

По мнению Высшего арбитражного суда, в вышеуказанном случае тоже применяется концепция ипотеки изменяющегося объекта, поэтому отдельный иск не нужен. То есть если большой земельный участок, находящийся в залоге, делится, то каждый из вновь образованных земельных участков по умолчанию считается обремененным ипотекой и соответствующая запись в ЕГРП должна производиться автоматически при регистрации права собственности залогодателя на разделенные участки.

Аналогичная ситуация — с объединением маленьких участков, из которых один или несколько заложены, перераспределением земельных участков, выделом земельного участка. В каждом случае вновь образованные участки содержат в себе ценность, обещанную залогодателю, поэтому они остаются обремененными залогом.

Здания и помещения в нем. Такая же ситуация со зданиями и помещениями. Если из состава заложенного здания собственник юридически выделяет помещения как самостоятельные объекты недвижимости, то ипотека не прекращается — она будет обременять помещения. Аналогичные последствия возникают в случае, когда собственник разделяет одно помещение на несколько. Дело с такими обстоятельствами было рассмотрено Президиумом Высшего арбитражного суда в июле 2011 года(постановление от 12.07.11 № 902/11). В обеспечение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии предприниматель передал в залог нежилое помещение. В ЕГРП была внесена запись об обременении данного объекта недвижимости ипотекой. В дальнейшем это помещение на основании заявления предпринимателя-залогодателя и с согласия банка-залогодержателя было разделено на два новых нежилых помещения. В ЕГРП было указано, что оба помещения обременены ипотекой. Через несколько месяцев предприниматель продал оба помещения одному покупателю, и обе стороны сделки подали заявление о регистрации перехода права собственности на помещения. Территориальный орган Росреестра сначала приостановил регистрацию в связи с отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение помещений, а затем отказал в регистрации, так как это согласие так и не было представлено. Компания-покупатель обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в регистрации недействительным и об обязании территориального управления Росреестра зарегистрировать переход права собственности. Суд первой инстанции эти требования удовлетворил, полагая, что два новых помещения не были предметом залога по договору с банком, следовательно, согласия залогодержателя не требовалось. Апелляционная инстанция отменила решения суда, указав, что в результате преобразования прежнего помещения не произошло гибели предмета залога, поэтому залог не прекратился. Кассационная инстанция поддержала позицию суда первой инстанции. Президиум Высшего арбитражного суда отметил, что разделение предмета залога на части не означает его гибели, и оставил в силе постановление апелляционной инстанции.

Описание обеспеченного залогом обязательства в договоре залога

Известна старая судебная позиция: если залогодатель и должник совпадают, то в договоре залога необязательно приводить все условия обеспеченного обязательства — достаточно сделать отсылку к основному договору. Но если залогодатель — третье лицо, то в договоре залога надо максимально подробно описать обеспеченное обязательство(п. 43 постановления пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов от 01.07.96 № 6/8). Подход понятен: залогодержатель и должник могут изменить описание обеспеченного обязательства, ухудшив положение залогодателя. Вследствие этого подхода некоторые суды признавали договор залога незаключенным, если в нем описаны не все условия обеспеченного обязательства. Но год назад Президиум ВАС РФ скорректировал эту практику в постановлении от 15.02.11 № 6737/10 . В этом деле договор ипотеки содержал условия об обеспеченном обязательстве — сумме кредита и сроке его возврата. Также имелась фраза о том, что ипотека обеспечивает еще и обязательства по уплате процентов, но их размер и сроки уплаты не раскрывались(была ссылка на кредитный договор). Нижестоящие суды сочли, что договор ипотеки > > не заключен. Но Высший арбитражный суд указал, что обеспеченные залогом требования просто ограничены суммой основного долга. Та же идея нашла отражение в пункте 13 постановления № 10: отсутствие в договоре залога условий о размере или порядке уплаты процентов за пользование кредитом означает ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга, но не влечет незаключенность договора о залоге.

Возможна плавающая сумма залогового обеспечения, но она должна быть ограничена

Суды выявили пять популярных схем, которые используют залогодатели, чтобы вывести имущество из-под залога. В статье разобрали каждую из них и дали советы, как защититься залогодержателю от недобросовестных должников.

Меняют параметры предмета залога

Публичность сведений об обременении имущества помогает оспорить аргументы о добросовестности как должника, так и его доверенных контрагентов, которые участвуют в схеме по выводу активов.

Часто недобросовестные должники-залогодатели, чтобы невозможно было взыскать предмет залога, вносят изменения в заложенное имущество. Например, расширяют площадь недвижимости или меняют ее этажность.

Должники считают, что обременение в отношении такой недвижимости прекратилось. Они аргументируют это так: переданного объекта фактически нет. Следовательно, и залог в отношении такого имущества невозможен.

Пример: должник обратился с исковым заявлением к банку о прекращении ипотеки жилого дома и земельного участка. Залогодатель указал, что предмет ипотеки - трехэтажное здание стало впоследствии четырехэтажным, а заложенную землю позднее объединили со смежным участком.

Первая инстанция и апелляция удовлетворили исковые требования. Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов. Он указал, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяют фактом госрегистрации такого обременения, а не соответствием предмета ипотеки его параметрам в ЕГРН.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели заложенного имущества. Залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить либо восстановить предмет залога. Такие доводы принимают суды, и на их основании защищают законные интересы залогодержателя в отношении измененного предмета залога.

Утверждают, что имущество выбыло из собственности

Имущество, которое находится в залоге у кредитора-залогодержателя, может выбыть из собственности залогодателя. Например, когда сделку, на основании которой должник приобрел имущество, признали недействительной. При таких обстоятельствах права залогового кредитора будут противопоставлять правам стороны недействительной сделки.

Суды защищают право залога, которое принадлежит добросовестному залогодержателю. Например, Верховный суд указывал: поскольку спорный объект выбыл из владения первоначального собственника по его воле, последующее признание сделки по отчуждению такого имущества недействительной не может затрагивать залоговых прав залогодержателя.

Какой довод защитит залогодержателя

Если залогодержатель не знал и не должен был знать о ничтожности отчуждения имущества, право собственности на которое зарегистрировали за залогодателем, то новый собственник должен нести обязанности залогодателя. Недействительность сделки, на основании которой залогодатель приобрел имущество, не прекращает залог. Добросовестный залогодержатель в этом случае сохранит обеспечение.

Ссылаются на ранее заключенное соглашение о прекращении залога

Если залогодержатель получил права от иных лиц, например, по уступке, залогодатель может заявить такой довод: несмотря на запись в ЕГРН о залоге, он и предыдущий залогодержатель решили прекратить залог. В этом случае соглашение о расторжении ипотеки прекращает залоговые отношения, только если стороны вместе обращались в уполномоченный орган с соответствующим заявлением. Если они этого не сделали, то ссылки недобросовестного должника - залогодателя на ранее заключенное соглашение о прекращении залога не могут быть основанием, чтобы снять обременение с имущества.

Какой довод защитит залогодержателя

Соглашение без обращения в регистрирующий орган не может быть основанием признать отсутствующим обременение спорного имущества. В ином случае это будет нарушением прав добросовестного последующего залогодержателя, который изучил выписку из ЕГРН и не обнаружил оснований считать залог прекращенным.

Указывают, что недостроенная недвижимость на заложенном участке не обременена

По общему правилу при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на здание или сооружение, которое находится или строится на этом участке.При этом должники часто не регистрируют такую недвижимость даже как объект незавершенного строительства. В этом случае залогодатели ссылаются на то, что недостроенная недвижимость - не объект гражданских прав, значит, не может быть и предметом залога.

Если залог не зарегистрировали и заявление на такую регистрацию не подали, то права залогодержателя у кредитора не возникли

Чтобы избежать негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований, суд вправе признать их обеспеченными залогом на незарегистрированный объект. При этом в отношении этого объекта нужно представить достаточные доказательства, что он соответствует признакам недвижимого имущества без учета регистрации.

Какой довод защитит залогодержателя

Если нет регистрации на заложенный объект недвижимого имущества, это не основание признать залог отсутствующим. В одном деле Верховный суд признал возможность залога незарегистрированного объекта недвижимости.

Затягивают проведение торгов

Должники могут долго реализовывать имущество, для этого они затягивают торги. Такие действия влекут значительные потери для кредитора. В этом случае он вправе требовать возмещения причиненных убытков, даже если внешне действия залогодателя выглядят правомерными.

Залогодатели часто обращаются в суд с необоснованным заявлением о принятии обеспечительным мер. По этой причине возможность провести торги по продаже заложенного имущества суд может временно заблокировать.

Пример: должнику удалось затянуть торги на девять месяцев с помощью обеспечительных мер. Банк обратился в суд с заявлением о взыскании компенсации.

Три инстанции отказали заявителю. Они решили, что обращение с ходатайствами о принятии обеспечительных мер нельзя рассматривать как противоправное поведение. Тот факт, что впоследствии суды отказались удовлетворить требования должника, в обеспечение которых налагали ограничения, не свидетельствует о его недобросовестности.

Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций. В споре о взыскании убытков или выплате компенсации в связи с обеспечением иска не нужно доказывать виновность лица, которое просило наложить обеспечительные меры.

Какой довод защитит залогодержателя

Права возместить убытки от обеспечительных мер либо получить компенсацию основаны на положениях пункта 3 статьи 1064 ГК и возникают в силу прямого указания закона - статьи 98 АПК. Поэтому потери кредитора - залогодержателя в аналогичных случаях можно возложить на должника - залогодателя, даже если напрямую не было его виновных действий.

Статья подготовлена с использованием материалов журнала «Корпоративный юрист»

ГК РФ Статья 345. Замена и восстановление предмета залога

(см. текст в предыдущей редакции)

1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

2. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:

1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;

2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;

3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);

3. Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.

4. Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное.

Залогодатель, намеревающийся воспользоваться правом на восстановление или замену предмета залога, незамедлительно обязан уведомить об этом в письменной форме залогодержателя. Залогодержатель вправе отказаться в письменной форме в срок, установленный договором залога, или, если такой срок не установлен, в разумный срок после получения уведомления от восстановления или замены предмета залога при условии, что прежний и новый предметы залога неравноценны.

5. В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.

Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога.

Гражданское законодательство допускает обеспечение обязательств неустойкой, задатком, гарантией и прочими мерами. Еще одна обеспечительная мера – залог. Его суть сводится к тому, что в случае нарушения обязательств кредитор продает предмет залога и возмещает понесенные убытки.

Что нельзя

Предметом залога могут быть только те вещи, предметы и имущество, которые можно продать и которые разрешены для реализации на территории нашей страны.

В частности, в статье 336 ГК приведен перечень предметов, которые запрещено использовать в качестве залога:

• изъятые из гражданского оборота;
• не допустимы требования по оплате, неразрывно связанные с личностью кредитора;
• имущественные права и вещи, уступка которых прямо запрещена нормативными актами.

Первая категория не очень обширная. Изъятыми из оборота называют те вещи, которые принадлежат исключительно государству. К примеру, ресурсы континентального шельфа, продукты оборонного комплекса, ядерное оружие, заповедные зоны, национальные парки и так далее.

Общие понятия

Чтобы разобраться, какие вещи могут быть предметом залога, необходимо разобраться с термином. Под словом «залог» понимается способ обеспечения обязательств. Если должник ненадлежащим образом исполнит или вообще не выполнит обязательства, то у кредитора появляется право на удовлетворение их за счет залогового имущества.

Получить заложенное имущество в натуре, именуемое закладом, можно только в случаях, прямо указанных в нормативных документах. В остальных ситуациях залог реализуется через торги, а вырученные средства передаются кредитору.

Виды

По предмету выделяют залог прав или имущества. По месту нахождения имущества выделяют:

• твердый, то есть без передачи вещи кредитору, к примеру, залог товара в обороте;
• заклад, который обеспечивает передачу предмета кредитору, например, залог в ломбарде.

Существует классификация по степени связанности с землей:

• движимое имущество;
• недвижимость.

Основания возникновения

Правоотношения в сфере залога возникают на основании договора. В ГК также предусмотрен залог на основании закона. Самый простой пример - это покупка товара в магазине в кредит. Покупатель - собственник и залогодатель, предмет залога – приобретенная вещь.

Другой пример: по договору о долевом строительстве земельный участок и возводимая недвижимость находятся в залоге у дольщиков. Такая же ситуация при покупке муниципальной недвижимости в рассрочку.

Предмет договора

Согласно положениям статьи 336 ГК предметом залога является любое имущество, включая имущественные права. Исключением являются те предметы, на которые не допускается обращение взыскания. Самый простой пример – алименты.

Предметом залога могут быть даже права или вещи, которые будут приобретаться в будущем.

Внесудебный порядок

Чаще всего договора с залогом встречаются в правоотношениях с банками. Чтобы прибегнуть к внесудебной процедуре, такое условие должно быть оговорено в самом договоре. Однако в отдельных случаях внесудебный порядок вообще не может быть применен. В частности, не могут отобрать единственное жилье, даже если оно является предметом договора залога.

В остальных случаях для реализации внесудебного порядка должно быть соблюдено несколько условий:

• договор должен содержать условия реализации имущества;
• указана стоимость залога;
• при отсутствии цены описан порядок ее определения.

На примере договора с банком можно выделить следующие этапы воплощения внесудебного взыскания на предмет залога:

1. Письменное уведомление заемщика и залогодателя (эти стороны могут не совпадать в одном лице). Нормативные акты не содержат требований к такому документу, поэтому он составляется в свободной форме. Обычно уведомление содержит реквизиты договора, указывается обязательство, которое обеспечено залогом, выбранный способ реализации имущества и его цена. На рассмотрение уведомления у заемщика есть 10 дней, если иной срок не указан в документе.
2. Залогодатель осуществляет передачу имущества или документов на него в банк. Обязательно составляется акт приема-передачи.
3. Банк направляет уведомление заемщика о планируемой дате и месте проведения торгов.
4. Проводятся торги, на которых реализуется предмет залога. В случае если вырученной суммы на торгах не хватило для покрытия всего долга, то банк вправе обратить взыскание на иное имущество должника. Если же сумма больше, то возникшая разница после торгов возвращается залогодателю.

У банка есть право на приобретение предмета залога, если торги не состоялись. Если займодатель не желает покупать имущество или оставлять за собой, то проводятся повторные торги.

Судебный порядок

Обращение взыскания на предмет залога может проводиться в судебном порядке, даже если договором предусмотрен внесудебный. Поэтапно все выглядит следующим образом:

• Банк обращается в суд с иском. У него есть право требовать обеспечить иск путем наложения ареста на имущество.
• По итогам разбирательства выносится решение. Ответчик вправе просить отсрочку. Если ходатайство удовлетворяют, то на протяжении этого срока проценты все равно будут начисляться.
• На основании исполнительного листа судебный пристав приводит в исполнение решение суда, а точнее изымает имущество для дальнейшей реализации предмета залога на торгах.

У заемщика есть право на погашение долгов и возмещение всех затрат кредитора на любой стадии судебного и внесудебного взыскания.

Требования к договору

Действующее законодательство требует, чтобы договор залога составлялся по определенным правилам. Он должен содержать обязательные условия:

• предмет залога;
• цена обязательства или порядок расчета стоимости;
• сроки исполнения;
• обязательства, которые обеспечиваются имуществом.

Если договор комплексный, то в него включается несколько обязательств. Обеспечение залогом может касаться не только основного обязательства, но и расходов, которые связаны с содержанием имущества. В любом случае такие условия должны оговариваться в соглашении.

Предметом залога могут быть любые вещи, которые можно продать, если они не запрещены к реализации действующим законодательством.

Если товар в обороте

Законодательством допускается предоставление залога в виде товара, который находится в обороте. То есть кредитор не забирает имущество, и должник продолжает пользоваться им. За ним сохраняется право на распоряжение имуществом, изменение его состава и внесение определенных корректировок. Фактически идет речь о превращении сырья или товарных запасов в готовую продукцию.

Главное условие – стоимость имущества не должна уменьшиться по сравнению с той, которая указана в договоре. После реализации имущества оно перестает быть залоговым.

Реестр залогового имущества

С 2014 года на просторах интернета работает реестр движимого имущества, находящегося в залоге. Он пользуется огромной популярностью у автомобилистов, ведь там можно проверить транспортное средство на ограничения.

Вся информация находится в Сети. Например, найти сведения об автомобиле можно на определенной вкладке, вписав VIN автомобиля. Узнать информацию можно также по данным о залогодателе или по реквизитам уведомления о залоге движимого имущества.

Услуга является платной, цена зависит от количества страниц документа, который запрашивает заинтересованное лицо. За один лист придется заплатить 40 рублей.

Плюсы и минусы

Положительные стороны оформления залога:

• гарантии для кредитора;
• предметом залога может выступать как движимое, так и недвижимое имущество, за исключением тех вещей, которые запрещены к реализации или изъяты из гражданского оборота;
• прежде всего удовлетворяются требования, которые обеспечены залогом, и только потом требования, ничем не обеспеченные;
• не допускается распоряжение имуществом, которое находится в залоге, за исключением имущества, находящегося в обороте;
• залогодателем может быть не только должник, но и другое лицо.

Основной минус – если залогодержатель не получит заложенное движимое имущество, то есть огромный риск, что оно будет отчуждено недобросовестному покупателю. В дальнейшем могут возникнуть проблемы с установлением нового владельца.

Второй минус – очень сложная и трудоемкая процедура реализации заложенного имущества.