Ст. 13, ФЗ 102.Закон об ипотеке

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и одновременно по договору об ипотеке. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения, обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Закладная удостоверяет следующие права ее законного владельца: 1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства (денежное обязательство, которое обеспечено ипотекой, - это основное обязательство); 2) право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладную составляют вместе с договором об ипотеке. При этом закладная не может заменить договор об ипотеке. Изменение содержания закладной или ее аннулирование и выдача новой закладной возможны еще в трех случаях:1) в случае перевода долга по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке );

2) в случае изменения размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее;3) в случае случайной гибели или повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если между залогодержателем и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке ).

Замена закладной новым документом требует внесения изменений в ЕГРП. В этом случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные ЕГРП залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную (ст. 13 Закона об ипотеке ). Законом об ипотеке предусмотрен еще один случай аннулирования закладной: при несоответствии ее договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии, кроме случая, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. В данной ситуации законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременно с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением (ст. 14 Закона об ипотеке ). Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

С 1 июля 2018 года изменился порядок регистрационных действий на основании соглашения об изменении содержания закладной, а также порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, сообщает Управление Росреестра по Новосибирской области.

Теперь соглашение об изменении содержания документарной закладной (закладной в виде документа на бумажном носителе) не регистрируется как сделка, а является основанием для внесения соответствующих изменений в регистрационную запись об ипотеке.

С этой целью залогодателю и залогодержателю следует обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в закладную, приложив к нему два подлинных экземпляра соглашения об изменении содержания закладной и оригинал закладной.

За указанное регистрационное действие подлежит уплате государственная пошлина в размере 350 рублей, распределенная пропорционально числу обратившихся с заявлением лиц. Например, если с заявлением обратились банк и гражданин, каждый из них уплачивает государственную пошлину по 175 рублей.

Срок осуществления государственной регистрации составляет один рабочий день, следующий за днем поступления в орган регистрации прав заявления о внесении изменений в документарную закладную, либо один день с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра.

Изменения коснулись и порядка погашения регистрационной записи об ипотеке.

Так, если права залогодержателя удостоверены закладной, то запись об ипотеке может быть погашена на основании:
1) совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
2) заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
3) заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Отметка об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме на документарной закладной должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения. Кроме того, такая отметка удостоверяется подписью владельца закладной, а если им является юридическое лицо, имеющее печать, то подпись на отметке заверяется печатью организации.

В том случае если закладная не выдавалась, регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании:
1) совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
2) заявления залогодержателя.

В случае если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления уполномоченного органа исполнительной власти (Минобороны РФ).

Кроме того, регистрационная запись об ипотеке может быть погашена по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

По общему правилу запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в Управление Росреестра соответствующих заявлений.

Государственная пошлина за указанное действие не уплачивается.

Любой договор предназначается для закрепления в письменном виде достигнутых соглашений между сторонами, в нем участвующими. В этом документе описываются правила поведения в различных ситуациях и ответственность друг перед другом. Ипотечный договор не является исключением из общего правила, он так же как и прочие соглашения должен закреплять финансовые отношения кредитора и заемщика. В определенных случаях этот документ может быть аннулирован, но для этого должны быть веские причины.

Причины для расторжения ипотечного кредита

Взаимодействие сторон, участвующих в ипотечном кредитовании имеет долгосрочный характер. Логическое завершение данного процесса – выполнение получателем займа своих обязательств, касающихся возврата всех взятых в кредит средств с процентами в соответствии с указанными в договоре сроками. Но в определенных ситуациях ипотечный договор может быть расторгнут. При этом инициировать данный процесс может любая сторона.

Если соглашение разрывает банк, это может являться следствием его недовольства, касающегося действий или бездействия держателя ипотеки. В случае проявления инициативы заемщиком – это выражение его недовольства условиями предоставления займа кредитором, или несогласие с действиями банка в сложившихся обстоятельствах на момент возникновения намерения о расторжении договора.

Если инициатором расторжения является банк, единственной причиной могут являться грубые нарушения заемщиком договорных условий.

Финансовая неспособность обслуживать кредит

Зачастую необходимость в расторжении ипотечного договора вызвана финансовой неспособностью, затруднительным финансовым положением, которое не позволяет клиенту банка возвращать полученную ссуду. Также возможной причиной может быть желание проведения определенной сделки с залоговым предметом. Обычно это стремление продать квартиру, имеющую обременение в виде ипотеки. Если в этом случае лицо, взявшее кредит, имеет вполне нормальное финансовое состояние и может вернуть долг банку полностью, то при финансовой несостоятельности, когда расплачиваться нечем, а потерять квартиру совсем не хочется, дело осложняется.

Заемщик имеет в этом случае две теоретические возможности разрешить проблему:

1. предоставить доказательства, что кредитодатель не выполняет обязательства, оговоренные договором ипотеки, то есть нарушает условия соглашения;
2. найти факты, которые смогут убедить суд в том, что заемщик не осознавал всех негативных последствий, оговоренных в заключенном договоре о предмете залога.

Такие варианты решения проблемы реализовать на практике почти невозможно. Поэтому, если так случилось, и сложившееся тяжелое материальное положение уже привело к неплатежам по ссуде, нужно направить свои усилия на проведение переговоров с банком, чтобы реструктуризировать долг, накопившийся за период неплатежей.

Именно такой вариант развития событий позволяет в результате переговоров найти взаимовыгодное решение, устраивающее обе стороны.

Проведение операций с ипотечной недвижимостью

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» заемщик должен обеспечить содержание залогового жилья, поддерживать его в нормальном состоянии, и не выполнять действий, которые могут привести к его порче при проведении перепланировки, неумелого ремонта и др.

Также банки прописывают в ипотечных договорах условие запрета на продажу залогового имущества, приобретенного по программе ипотечного кредитования без согласия кредитора. В таком случае банк имеет право разорвать соглашение с заемщиком, подав на него в суд. После вынесения решения суда владелец ипотечного жилья должен будет вернуть залог (квартиру, приобретенную по ипотеке).

Как аннулировать ипотеку?

Заемщик может аннулировать ипотеку по причинам:

• при принятии решения о рефинансировании займа в другой кредитной организации, чтобы сэкономить на процентах;
• при отсутствии возможности погашать долги по ипотеке, и принятии решения о продаже предмета залога для погашения долгов перед банком;
• в случае нарушения кредитором (повышение ставки) договорных условий;
• при желании купить другую квартиру (меньше или больше, чем есть);
• в случае развода, если ни один из супругов не желает брать на себя бремя оплаты ипотеки.

Можно решать вопрос расторжения ипотечного соглашения, как через суд, так и без его участия путем разрешения вопроса напрямую с банком. Кредитные организации не стремятся доводить дело до суда, поэтому идут на переговоры и пытаются решать вопрос без финансовых потерь.

Что потребуется?

Чтобы аннулировать ипотеку, в зависимости от причины нужно собрать все необходимые документы и подать заявление в банк. Если возникли трудности с внесением платежей, нужно своевременно, как можно скорее известить кредитора о сложившейся ситуации, и оговорить процедуру расторжения ипотечного договора, если такое решение принято.

Если возникло желание продать ипотечную квартиру, также следует по этому вопросу обратиться в банк, и выполнить все условия в соответствии с договором.

Пошаговые действия

Не стоит дотягивать дело до суда. Всегда есть возможность договориться с кредитодателем и не портить свою кредитную историю.

Чтобы расторгнуть ипотеку в случае проведения операций с ипотечной недвижимость в случае ее продажи, нужно выполнить следующие шаги :

• обратиться в кредитно-финансовое учреждение, выдавшее ипотечный займ с запросом на разрешение расторжения соглашения;
• получить одобрение банка на расторжение кредитного договора, которое инициировал клиент;
• возможность реализовать квартиру клиент банка получает после выполнения договорных условий по обремененному кредитом жилью. Необходимо погасить задолженность перед кредитором;
• в случае предъявления банком требования выплатить неустойку (если такое условие предусмотрено договором) заемщик должен внести указанную сумму неустойки;
• после выполнения этих условий будет получено разрешение кредитора на продажу квартиры.

После погашения всех долгов перед банком договор ипотеки будет считаться расторгнутым.

Этапы прекращения ипотеки

Основные этапы реализации данного вопроса:

• подача заявления о прекращении договорных условий с банком по ипотеке с указанием причин;
• принятие кредитором решения по вопросу прекращения действия договора;
• в случае одобрения банком заявления о расторжении – выплата клиентом всех задолженностей по займу;
• если кредитная организация приняла отрицательное решение и не желает разрывать договор ипотеки – подавать заявление в суд, если клиент считает, что его права были нарушены банком.

Особые случаи

Расторжение ипотечного договора может быть вызвано особыми причинами, которые не позволяют дальше продолжать кредитные отношения с банком. К ним можно отнести банкротство заемщика или банка. Также причиной прекращения договора ипотеки могут быть сроки давности.

Можно разорвать ипотечный договор, чтобы продать недостроенную квартиру и заработать на этом определенную сумму денег.

Банкротство

В случае банкротства довольно часто приходится расторгать ипотечные соглашения, так как продолжать платить клиент уже не может. Если банкротом становится банк, нужно составлять иск в суд, чтобы приостановить выплаты или вовсе их остановить.

Заемщика

Чтобы не опускаться в долговую яму довольно глубоко, и постараться контролировать ситуацию заемщик может расторгнуть ипотечный договор как банкрот. Сделать это физлицо может, если сумма его долга по кредиту составляет более 500 тыс рублей. При этом банк может подать в суд на неплательщика. Процесс по возврату долга коллекторами будет начат через 90 дней после того как перестанут поступать средства на погашение займа. Тянуться вся эта процедура может 2-3 года, при этом может накопиться серьезная задолженность.

Пока не будет решения суда, никто не имеет права насильно требовать от должника возврата кредита. Заемщик должен предоставить банку подтверждение того, что он стал банкротом. Это могут быть справки о размере зарплаты, о тяжелом заболевании плательщика или его близких родственников, о рождении троих детей и др.

Если физлицо будет объявлено банкротом, есть возможность приостановить изъятие его имущества, начисление штрафных санкций банка и пени. Но уменьшить долг это не поможет, возвращать задолженность придется в полном объеме.

Банка

В случае банкротства кредитной организации отмены кредитных обязательств, которые имеет ее клиент, не будет. Придется выплачивать все долги, иначе неплательщика признают злостным, после чего можно вообще потерять свое жилье.

Спрятаться от своих обязанностей не получится, так как все выданные банком-банкротом займы должны пойти на погашение банковских долгов перед вкладчиками и прочими кредиторами.

Для держателей кредитов изменений в одностороннем порядке также ждать не стоит, закон не допускает таких вариантов разрешения кредитных отношений.

Поэтому придется платить только то, что обусловлено договором ипотеки, переплачивать не предусмотренные соглашением суммы клиент не будет.

Истечение сроков давности

В РФ по кредитам предусмотрен срок исковой давности. Его длительность составляет 3 года. Если должник не выплатил ссуду после окончания действия договора кредитования, в соответствии с законом, такое соглашение должно быть аннулировано.

Но не редко коллекторы и банки продолжают требовать вернуть долги, пугать бывшего заемщика. Независимо от того, когда истек срок исковой давности, банк может подавать в суд на должника через 5,7,10 или 20 лет. Заемщик должен явиться в суд, предоставить заверенное нотариусом заявление об истекшем сроке давности. Иначе суд будет рассматривать заявление банка как при не истекшем сроке давности, и вынесет решение в пользу банка.

Ипотека на строящееся жилье

Расторгнуть ипотечный договор на строящееся жилье можно до его сдачи в эксплуатацию, чтобы продать права на квартиру по переуступке. Еще на стадии возведения фундамента приобретенное на выгодных условиях жилье (по ДДУ) может быть продано перед сдачей его в эксплуатацию по более высокой цене. При этом заемщик может заработать определенную сумму денег.

Стоит ли расторгать соглашение?

Банк не всегда охотно идет на разрыв отношений с заемщиком, и старается предложить ему несколько вариантов решения возникшей проблемы. Не обязательно при этом судиться, тратить силы и деньги на адвоката и судебные издержки. Если же клиент финансово несостоятелен, и не идет на контакт, банк может сам передать дело в суд на злостного неплательщика.

Прекращение ипотечного договора является сложным и длительным процессом, который не приносит материальной пользы заемщику. Поэтому перед оформлением ипотеки нужно взвесить все факторы. Чтобы не остаться на улице, не нужно откладывать решение проблемы на потом, всегда есть возможность договориться с кредитором и выйти с минимальными потерями из навалившихся финансовых проблем, а то и вовсе без них.

Выдача закладной. Изменение условий, аннулирование закладной. Регистрация владельцев закладной. (Вопрос 120)

Ст. 13, ФЗ 102.Закон об ипотеке

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и одновременно по договору об ипотеке. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения, обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Закладная удостоверяет следующие права ее законного владельца: 1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства (денежное обязательство, которое обеспечено ипотекой, - это основное обязательство); 2) право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладную составляют вместе с договором об ипотеке. При этом закладная не может заменить договор об ипотеке. Изменение содержания закладной или ее аннулирование и выдача новой закладной возможны еще в трех случаях:1) в случае перевода долга по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке );

2) в случае изменения размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее;3) в случае случайной гибели или повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если между залогодержателем и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке ).

Замена закладной новым документом требует внесения изменений в ЕГРП. В этом случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные ЕГРП залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную (ст. 13 Закона об ипотеке ). Законом об ипотеке предусмотрен еще один случай аннулирования закладной: при несоответствии ее договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии, кроме случая, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. В данной ситуации законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременно с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением (ст. 14 Закона об ипотеке ). Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Ипотека – это официальный долгосрочный займ на приобретение конкретного вида недвижимости. Не секрет, что ипотечный кредит выдается строго под залог объекта, соответственно чтобы в дальнейшем стать его полным собственником, клиенту необходимо обязательно полностью выплатить остаточную задолженность и получить закладную после погашения ипотеки.

Что делать с закладной после погашения ипотеки на квартиру

Закладная на квартиру (дом) после погашения ипотеки – это документ, свидетельствующий снятие обременения с квартиры (дома, коттеджа), выдаваемый банком после выполнения всех обязательств.

Выдача закладной после погашения ипотеки происходит в разных банковских учреждениях по-разному.

Сам принцип един:

1. Клиент уточняет сумму для внесения остаточной задолженности по кредиту. Выполняет погашение по ипотеке.
2. Обращается в банк для получения специальной справки, подтверждающей погашение и отсутствие задолженности заёмщика. В данном документе обязательно наличие фразы о том, что кредитор не имеет каких-либо претензий к клиенту.
3. Осуществляется выдача закладной исключительно оригинала по специально сформированному акту приема – передачи. Закладная в свою очередь содержит отметку примерного текста – «Обязательства по закладной выполнены полностью, претензий не имеем». Проверьте, чтобы на закладной была указана подпись, ФИО и расшифровка должностного лица, выдававшего документ.

Закладная при получении ипотеки на квартиру

Далее возникает вопрос, что делать с закладной после погашения ипотеки? Подготавливается перечень обязательных бумаг, нужных для Регистрационной палаты (или МФЦ). В них входит: закладная на квартиру, справка о закрытии кредита, письмо от банка о ходатайстве, ипотечный договор или его копия, договор купли-продажи квартиры, оригинал свидетельства (выписка), оплаченная госпошлина. Погашение закладной выполняется в течение трех рабочих дней.

Как получить закладную в Сбербанке

Чтобы получить закладную в Сбербанке после погашения ипотеки, следует придерживаться схеме выше.

Но данный кредитор имеет свои нюансы и условия:

• Учреждение лояльным заёмщикам предлагает следующее: наличие абсолютно доступной услуги подготовки всех необходимых документов для предоставления закладной в Росреестр.
• Клиент пишет заявление, о том, что он намерен получить закладную в сбербанке после погашения ипотеки. В заявлении обязательно указать площадь объекта, этаж, тип собственности, свой телефон.
• Спустя семь – десять дней сотрудник Сбербанка связывается с гражданином и договаривается о совместной встрече, в процессе которой они совместно составят заявление на погашение записи по ипотеке.

Бесплатная помощь, предлагаемая Сбербанком, играет большую роль для заёмщиков и упрощает всю процедуру выдачи закладной после погашения ипотеки.

Срок выдачи закладной по ипотеке

Согласно федеральному закону об ипотеке владелец закладной обязан предоставить оригинал документа залогодателю по его требованию. Как же происходит на практике, и каков реальный срок выдачи?

Разные учреждения в данном отношении ведут себя по-разному, но заёмщик должен знать, что срок государственной регистрации прекращения регистрационной записи об ипотеке - 3 рабочих дня.

Размер пример конкретного кредитора. Сроки выдачи закладной после погашения ипотеки Сбербанком зависят от ситуации. Если клиент и банк договорились о совместной подачи документов в Росреестр, то происходит это примерно через 2-3 недели после того, как должник написал заявление в отделении. В некоторых случаях Сбербанк физически не может предоставить закладную, так как оригинал этого документа хранится в отделении Екатеринбурга. Поэтому, придется выдерживать сроки выдачи закладной около месяца, либо согласовывать выдачу по сканам со Сбербанком.

Заключение

Закладная после погашения ипотеки – это основной документ, отсутствие которого опровергает снятие обременения с залога, даже если кредит уже выплачен. Пошагово выполняя все необходимые действия, клиент быстро может зарегистрировать свое жилье в свою личную собственность.