Проводки при начислении и уплате арендной платы. Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

Аренда имущества, несмотря на срок договора, величину дохода, получаемого от подобных операций, требует тщательного документального оформления и правильного отражения на счетах бухгалтерского учета. Рассмотрим в статье, как осуществляется учет аренды оборудования у каждого из участников договора.

Как оформить операции по аренде?

Все операции, связанные с получением дохода или расходов от аренды имущества, должны иметь документальное подтверждение как у арендатора, так и у арендодателя. Операции по аренде имущества предполагают обязательное оформление следующих документов:

• договора аренды;
• счета-фактуры на сумму арендной платы.

Реальную дату передачи оборудования подтверждает акт приема-передачи. Этот документ может быть подписан одновременно с договором аренды. Если при передаче оборудования одна из сторон по какой-либо причине отказывается подписывать акт, то договор аренды будет расторгнут, поскольку реального факта передачи имущества не установлено.

В этом документе следует указать наименование передаваемого объекта, его характеристики. До подписания акта приема-передачи арендодатель не может требовать перечисление арендной платы. Отсутствие такого документа не дает возможности арендатору внести в перечень расходов для определения финансового результата затраты на оплату аренды.

Поскольку арендодатель является плательщиком НДС, то сохраняется обязанность составлять счета-фактуры на величину арендной платы. Отсутствие такого документа является нарушением правил бухгалтерского учета, влекущее за собой штрафные санкции. Если счет-фактура не выписан, то у арендатора нет оснований для предъявления к вычету суммы НДС по арендной плате или к отнесению этой суммы на затраты производства (см. → ).

Когда аренда относится к обычным видам деятельности

Когда аренда является обычным видом деятельности юридического лица, то для учета таких операций применяется счет 90. На протяжении месяца арендодатель собирает все затраты, связанные с предоставлением оборудования в аренду, на счетах 20, 23, 26, 44. По завершении месяца такие затраты списывают на счет 90.

К таким расходам можно отнести арендную плату, начисляемую арендодателем по сданным основным средствам, издержки по ремонту оборудования, проведенного за счет его средств.

Для учета доходов от предоставления имущества в аренду также используется счет 90 в корреспонденции со счетом 76. По завершении месяца путем сравнения дебета и кредита счета 90 определяется финансовый результат от арендных операций.

Когда аренда не относится к обычной деятельности

Когда предоставление оборудование в аренду не относится к постоянной деятельности организации, то для учета таких операций необходимо применять счет 91, а не 90. Затраты, связанные с арендой, показывают по дебету счета, а доходы – по кредиту. Важно помнить о том, что предоставление основных фондов в аренду требует обязательного начисления НДС и его уплаты.

Отражение аренды оборудования у арендатора

Взятое в аренду оборудование арендатор показывает за балансом на счете 001 в сумме, зафиксированной в договоре аренды. По таким основным фондам износ у арендатора не начисляется.

Арендная плата, перечисляемая арендатором за пользование оборудованием, относится у него на затраты и, так же как у собственника, включает в себя НДС. После окончания действия договора, оборудование, возвращенное собственнику, будет списано с забалансового счета 001.

Затраты на ремонт оборудования

• Дт 20, 44 Кт 10, 70, 69, 76 – отражены расходы, связанные с ремонтом оборудования, взятого в аренду;
• Дт 19 Кт 76 – на сумму НДС со стоимости ремонта, который выполнялся подрядным способом;
• Дт 68 Кт 19 – НДС к вычету.

Если ремонт по договору должен оплачиваться арендодателем, то его стоимость можно учесть в счет будущей арендной платы.

Арендатор, выполнивший ремонт, отражает расходы на счетах 20 или 44, а затем списывает их на счет 76: Дт 76 Кт 20, 44

Когда арендная плата получена наперед

Если плата получена у арендодателя

Нередко встречается ситуация, когда арендная плата перечисляется арендатором наперед. В этом случае собственник имущества должен учитывать ее как доходы будущих периодов и применять для этого счет 98.

Например, предприятие подписало договор о сдаче своего оборудования в аренду сроком на 12 месяцев, в соответствии с которым арендная плата составляет 72000 рублей за весь период (в т.ч. НДС 12000 рублей). Арендатор перечислил всю сумму единоразово на расчетный счет собственника при передаче оборудования в аренду.

Арендодатель в бухгалтерском учете должен выполнить следующие проводки:

• Дт 51 Кт 76 = 72000 – получено на расчетный счет за аренду;
• Дт 76 Кт 68 = 12000 – начислен НДС, подлежащий уплате с арендной платы, перечисленной наперед;
• Дт 76 Кт 98 = 60000 – отражена сумма дохода по аренде, полученная наперед;
• Дт 98 Кт 90 = 5000 – на сумму выручки от предоставления оборудования в аренду. Проводка выполняется ежемесячно на протяжении срока аренды;
• Дт 68 Кт 76 = 1000 – на сумму восстановленного НДС. Проводка выполняется ежемесячно.

Если плата получена у арендатора

При оплате аренды наперед, величину таких расходов у арендатора следует показывать на счете 97. Рассмотрим это на предыдущем примере:

• Дт 76 Кт 51 = 72000 – оплачено за аренду оборудования наперед;
• Дт 97 Кт 76 = 60000 – показана оплаченная наперед аренда в составе расходов будущих периодов;
• Дт 19 Кт 76 = 12000 – выделен НДС;
• Дт 20 Кт 97 = 5000 – включена в затраты текущего месяца часть оплаты аренды;
• Дт 68 Кт 19 = 1000 – НДС, относящийся арендной плате за месяц.

Последующий выкуп арендуемого имущества

При выкупе арендованного имущества в первую очередь собственнику необходимо перечислить выкупную стоимость объекта:

Дт 76 Кт 51.

После того объект принимается на баланс. Все расходы, связанные с поступлением такого имущества, необходимо отразить на счете 08. Сумма, перечисленная арендодателю при выкупе имущества, должна числиться по дебету счета 08:

Дт 08 Кт 76.

Та арендная плата, которая была перечислена собственнику до выкупа оборудования, также учитывается на счете 08 и является амортизацией:

Дт 08 Кт 02.

После того, как все затраты по выкупу арендованного оборудования собраны на счете 08, при вводе в эксплуатацию они списываются на счет 01:

Дт 01 Кт 08.

Ответы на вопросы по учету аренды оборудования

Вопрос №1. В договоре аренды не указана стоимость оборудования, передаваемого в аренду. Как арендатору оценить объект, и по какой стоимости отразить его за балансом?

В такой ситуации можно выбрать один из трех вариантов:

1. Можно самостоятельно оценить имущество. За основу оценки берется величина материального ущерба, которую придется возместить собственнику в случае, если оборудование будет испорчено арендатором. Эту стоимость необходимо отразить на счете 001 и в пояснительной записке к отчетности.
2. Можно показать в качестве стоимости оборудования сумму арендной платы за весь срок действия договора.
3. Можно оценить стоимость имущества, принятого в аренду, по минимальной условной стоимости.

Вопрос №2. Кто проводит инвентаризацию оборудования, переданного в аренду?

Поскольку можно пересчитать оборудование только по месту его фактического нахождения, значит, инвентаризация должна осуществляться силами арендатора. При этом необходимо убедиться в наличии и полноте оформления первичных документов по арендованному имуществу. Это могут быть копии инвентарных карточек, полученных от собственника имущества.

Результаты ревизии арендованного оборудования фиксируются в отдельной описи, составляемой по каждому арендодателю в трех экземплярах. Два экземпляра документа остаются на предприятии, а третий предоставляется арендодателю. Таким образом собственника уведомляют о наличии и состоянии арендованного имущества у арендатора.

Вопрос №3. Как правильно оформить аренду оборудования в ООО при упрощенной системе налогообложения?

Не зависимо от того, какую систему налогообложения применяет арендатор, основным документом, определяющим отношения между сторонами этого процесса, является договор аренды. Поэтому наличие грамотно составленного договора аренды обязательно. В этом документе следует прописать объект договора, срок его действия, размер и сроки перечисления арендной платы.

При передаче оборудования необходимо оставить акт приема-передачи.

Арендатор учитывает арендованные объекты за балансом на счете 001. Расходы, которые были понесены арендатором для поддержания оборудования в состоянии, пригодном для эксплуатации, относятся на затраты по обычным видам деятельности. Расходы на арендную плату уменьшают налогооблагаемую базу при расчете упрощенного налога.

Начислена арендная плата - проводка эта будет иметь место и у арендодателя, и у арендатора. Рассмотрим особенности учета арендной платы и переданного в аренду имущества у каждого из этих лиц.

Условия, включаемые в договор аренды (в т. ч. обеспечительный платеж)

В аренду друг у друга юрлица берут имущество, предназначенное для длительного пользования. Чаще всего таким имуществом оказывается помещение, оборудование или транспортное средство.

В договоре аренды, обязательно оформляемом письменно (п. 1 ст. 609 ГК РФ), следует отразить:

• описание предмета, передаваемого арендатору, с указанием признаков, позволяющих однозначно идентифицировать объект;
• срок передачи в пользование, учитывая при этом, что договор аренды недвижимости, заключаемый на промежуток времени, превышающий 1 год, нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
• размер и порядок осуществления арендных платежей;
• условия предоставления и возврата имущества;
• условия использования, в т. ч. возможность передачи в субаренду и производства улучшений имущества за счет арендодателя;
• ответственность сторон договора.

Все расходы по содержанию переданного в аренду имущества несет арендатор. На него же возлагаются и обязательства по поддержанию имущества в состоянии пригодности к эксплуатации. Но в отношении осуществления капитального ремонта, выполняемого арендатором, в договоре необходимо упоминание о нем, поскольку если право делать этот ремонт не делегируется арендатору, то обязанность его производить ложится на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Договором может предусматриваться уплата при его заключении в адрес арендодателя денежного обеспечения , расцениваемого как страховка от возможного ущерба, причиняемого арендатором. Наличие условия об обеспечительном платеже в договоре аренды потребует дополнительных бухгалтерских проводок как у передающей, так и у получающей стороны.

Проводки при сдаче в аренду помещения или оборудования у арендодателя

Бухгалтерские проводки по аренде помещения у арендодателя будут такими же, как и при передаче в аренду оборудования или транспортного средства, поскольку все эти виды имущества числятся у передающей стороны в составе основных фондов, т. е. на счете 01. Исключение составляют ситуации, когда объект изначально приобретался с целью предоставления его во временное пользование за плату. Такие объекты находят отражение на счете 03, однако на порядок учета операций, связанных с передачей в пользование, принципиального влияния это не оказывает.

Передача имущества в аренду и возврат из нее не требует от арендодателя каких-либо дополнительных бухгалтерских проводок, кроме выделения таких объектов в аналитике на счете обычного их учета.

Начисление платы за аренду осуществляется, как правило, помесячно последним числом и отражается записью Дт 62 Кт 91 (90). Счет 91 используется, если сдача в аренду оказывается не основным видом деятельности для арендодателя, что обычно имеет место чаще.

Одновременно в дебет счета 91 (90) относятся суммы:

• НДС по реализации — Дт 91 (90) Кт 68;
• имеющихся расходов в виде амортизации, начисляемой по переданному в аренду объекту (Дт 91 (90) Кт 02) и затрат на капремонт, если его в этом месяце делает арендодатель (Дт 91 (90) Кт 23 (60, 69, 70)).

Поступление платежей по аренде будет записываться как Дт 51 Кт 62.

Обеспечительный платеж при его получении отражается проводкой Дт 51 Кт 76, а при возврате — Дт 76 Кт 51. Кроме того, при поступлении платежа на его сумму возникает запись на забалансовом счете 008, а в момент возврата обеспечения здесь будет сделана запись о списании. Если же в счет суммы обеспечения засчитывается неуплаченная арендная плата, то это зафиксируется записью Дт 76 Кт 62; погашение иных претензий отразится проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой в корреспонденции этого счета.

Улучшения имущества (как отделимые, так и неотделимые), сделанные с согласия арендодателя и оплачиваемые им арендатору, будут либо включены в учетную стоимость предмета аренды, либо учтутся как самостоятельный объект (Дт 08 Кт 60), стоимость которого будет сопровождаться учетом НДС, начисляемого при передаче арендатором (Дт 19 Кт 60).

Учет арендной платы у арендатора - проводки

У арендатора проводки по учету факта аренды помещения или оборудования отразят стоимость этого имущества (в оценке, предоставленной арендодателем) за балансом на счете 001. Списать оттуда эту сумму нужно будет в момент возврата.

При начислении арендной платы проводки арендатор сделает такие:

• Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 60 — на величину платы за аренду без НДС;
• Дт 19 Кт 60 — в части НДС, относящегося к плате за аренду.

Выбор счета, указываемого по дебету первой из проводок, определит цель использования объекта, ради которой он и брался в аренду. Счет 91 здесь появится в случае передачи имущества в субаренду.

Платеж арендодателю отразится как Дт 60 Кт 51.

Перечисление обеспечительного платежа зафиксируется проводкой Дт 76 Кт 51, а его возврат арендодателем как Дт 51 Кт 76. Одновременно этот платеж при его оплате будет показан на забалансовом счете 009, а при возврате — списан с него. Использование обеспечения на погашение долга по арендным платежам отразится проводкой Дт 60 Кт 76, а возмещение иных претензий — проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой по дебету и кредиту этого счета.

Расходы на содержание и ремонт арендованного имущества будут учитываться так же, как и по объектам, находящимся у арендатора в собственности.

Улучшения, вносимые в арендованный объект, будут отражаться записью Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70). В случае компенсации расходов по ним арендодателем появятся проводки по реализации произведенных затрат: Дт 62 Кт 91 (90), Дт 91 (90) Кт 68, Дт 91 (90) Кт 08. Отделимые улучшения, не передаваемые арендодателю, возникнут в учете арендатора как самостоятельная единица основных средств (Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70) и Дт 01 Кт 08) с начислением по ней амортизации на протяжении срока действия договора на аренду (Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 02).

Итоги

Договор на аренду имущества, заключаемый между юрлицами, содержит ряд положений, влияющих на связанные с арендой проводки. К числу таких положений относятся размер платежей за аренду и порядок их оплаты, предоставление или непредоставление возможности передачи в субаренду и внесения улучшений в имущество за счет арендодателя, осуществление капремонта арендатором, использование обеспечения. Основными проводками по начислению платы за аренду становятся:

• у арендодателя — Дт 62 Кт 91 (90) с отнесением в дебетовую часть счета учета финрезультата суммы НДС, входящего в эту плату, и затрат, возникающих по переданному арендатору имуществом;
• у арендатора — Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 60 на величину платы за аренду без НДС и Дт 19 Кт 60 на сумму НДС.

Платежи по аренде отразятся записями Дт 51 Кт 62 у арендатора и Дт 60 Кт 51 у арендодателя. При применении обеспечительного платежа возникнут дополнительные проводки Дт 51 Кт 76 у арендатора и Дт 76 Кт 51 у арендодателя. Возврат такого платежа зафиксируется обратными записями.

Каждая хозяйственная операция должна быть оформлена первичным учетным документом (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами , график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества , счет на оплату услуг и т. д. При этом акт об оказании услуг аренды нужен, только если он предусмотрен договором аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764, от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763, ФНС России от 1 ноября 2013 г. № ОА-4-13/19652).

Признание дохода

Доход в виде арендной платы признавайте в бухучете ежемесячно в сумме, определенной в договоре аренды (п. 15 ПБУ 9/99). Признание дохода не зависит от того, перечислил арендатор платеж или нет (п. 12 ПБУ 9/99).

Для организаций, которые вправе вести бухучет в упрощенном виде, предусмотрен особый порядок учета доходов (ч. 4, 5 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Использование счетов бухгалтерского учета для отражения расчетов по аренде зависит от того, является эта операция для организации отдельным видом деятельности или нет .

Сдача в аренду как отдельный вид деятельности

Если предоставление имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы учитывайте в составе доходов от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99). При этом в учете делайте проводку:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1
- начислена арендная плата;

- начислен НДС с суммы арендной платы (если деятельность организации облагается НДС).

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду - отдельный вид деятельности организации

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение и в следующем месяце передала его арендатору.

Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. (в т. ч. НДС - 13 729 руб.). Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В феврале в бухучете организации сделаны следующие записи:

Дебет 62 Кредит 90-1

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

Дебет 51 Кредит 62
- 90 000 руб. - поступила оплата от арендатора.

Сдача в аренду не является отдельным видом деятельности

Если предоставление имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы включайте в состав прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99). В этом случае в учете сделайте запись:

Дебет 62 (76) Кредит 91-1
- начислена арендная плата.

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду - разовая операция для организации

В марте ООО «Альфа» сдало в аренду одно из своих пустующих помещений. Сумма ежемесячной арендной платы - 60 000 руб. (в т. ч. НДС - 9153 руб.). Оплата от арендатора поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В марте в бухучете организации сделаны следующие записи:

Дебет 62 Кредит 91-1
- 60 000 руб. - начислена арендная плата;

Дебет 91 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 9153 руб. - начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 51 Кредит 62
- 60 000 руб. - поступила оплата от арендатора.

Авансовые платежи

Арендатор может оплачивать аренду предварительно - авансом.

Полученный авансовый платеж отразите на отдельном субсчете к счету 62:

Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным»
- поступил аванс от арендатора.

После того как наступит период, в счет которого получена сумма предварительной оплаты, в учете сделайте записи:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1 (91-1)
- начислена арендная плата;

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 (76)
- зачтена часть аванса, полученного от арендатора.

Такой порядок учета основан на положениях пункта 3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы, поступившей авансом. Передача имущества в аренду - отдельный вид деятельности организации

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» передала в аренду нежилое помещение сроком на 18 месяцев. Ежемесячная величина арендной платы составляет 90 000 руб. (в т. ч. НДС - 13 729 руб.).

В этом же месяце арендатор перечислил аванс в размере 1 620 000 руб. (90 000 руб. × 18 мес.).

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В январе:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
- 1 620 000 руб. - поступил аванс от арендатора;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 247 119 руб. (1 620 000 руб. × 18/118) - начислен НДС с полученного аванса;

Дебет 62 Кредит 90-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 13 729 руб. - начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
- 90 000 руб. - зачтена часть аванса, полученного от арендатора, в счет его задолженности по арендной плате;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
- 13 729 руб. - предъявлен к вычету из бюджета НДС, начисленный с суммы полученного аванса.

Выкуп арендованного имущества

Договор аренды может предусматривать выкуп имущества арендатором. В этом случае в бухучете операция по передаче выкупленного имущества по договору аренды отражается как его реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ). На дату перехода права собственности на переданный в аренду объект отразите:

• расходы, связанные с его выбытием (например, доставка, остаточная стоимость имущества) (абз. 5 п. 11 ПБУ 10/99);

• доходы от его продажи (выкупная стоимость имущества) (абз. 6 п. 7 ПБУ 9/99).

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

• Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
• Техническое состояние помещения;
• Степень изношенности здания;
• Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
• Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
• Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

ПД = Аим + Азем , где

ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S , где

Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно .

Вопрос

На какой лучше счёт отнести аренду помещения?

Ответ

Бухгалтерские проводки по учету у арендодателя (при признании доходов от аренды доходами от обычных видов деятельности)

• Дебет 01 субсчет «Основных средств, сданные в аренду» Кредит 01 — Отражена в аналитическом учете к счету 01 сдача в аренду объектов основных средств. Документы — № ОС-1 «Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)»
• Дебет 20 Кредит 02 — Отражено начисление амортизации арендодателем по объектам, сданным в аренду. Документы — Аналитические данные по начислению амортизации объектов основных средств, сданных в аренду, Бухгалтерская справка-расчет
• Дебет 20 Кредит 69,70,71,76 — Отражены прочие расходы, связанные со сдачей имущества в аренду. Документы — Договор аренды имущества, Бухгалтерская справка-расчет
• Дебет 62 Кредит 90-1 — Отражена сумма арендной платы, причитающейся к получению за сданные в аренду основные средства. Документы – Договоры аренды
• Дебет 90-2 Кредит 20 — Списана начисленная амортизация и прочие расходы, связанные со сдачей имущества в аренду. Документы — Бухгалтерская справка-расчет
• Дебет 90-3 Кредит 68 — Отражены суммы НДС по арендной плате. Документ – счет-фактура
• Дебет 51 Кредит 62 — Поступила от арендаторов арендная плата. Документ — Выписка банка по расчетному счету

Бухгалтерские проводки по учету у арендодателя (при признании доходов от аренды прочими доходами) будут аналогичные проводкам при признании доходов от аренды доходами от обычных видов деятельности

Бухгалтерские проводки по учету у арендатора

• Дебет 001 Кредит * — Поступили арендованные основные средства в оценке, указанной в договоре. Документы — № ОС-1 «Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)»
• Дебет 20,23,25,26,29,44 Кредит 76 — Отражена задолженность по арендной плате в соответствии с условиями договора. Документ — Договор аренды, Акт приемки-сдачи выполненных работ
• Дебет 19 Кредит 76 — Отражены суммы НДС по арендной плате в соответствии со счетами-фактурами арендодателя. Документ – счет-фактура
• Дебет 76 Кредит 51 – Перечислена арендная плата. Документ Выписка банка по расчетному счету
• Дебет 68 Кредит 19 — Предъявлен к вычету НДС по арендной плате. Документ – счет-фактура

Смежные вопросы:

1. 
   Как правильно отразить в бух учете проектные работы (150000 руб.) и монтаж пожарной сигнализации (844800 руб.) в офисе фирмы
   ✒ Проектные работы Затраты на разработку проектной документации по строительству…...
2. 
   Можно ли частично списать убыток от угона авто и как все это показать в декларации?
   ✒ Для целей бухгалтерского учета хищение (угон) автомобиля признается выбытием объекта основных средств. В…...
3. 
   1. У нас в аренде офис,мы арендаторы. Провели в мае систему кондиционирования (оборудование+ работа) за 150 тыс.руб. с НДС. Как провести эту систему,с минимальными рисками? Срок аренды 11 мес.,…...
4. 
   Бухгалтерский и налоговый учет подарков контрагентам
   ✒ Стоимость сувенирной продукции, содержащей символику организации и передаваемой в соответствии с обычаем делового оборота в целях установления и (или) поддержания взаимного сотрудничества…...