Действительный валовой доход может быть. Расчет чистого операционного дохода и операционных расходов. Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы

2.Расчет ДВД производился на основании письма от Заказчика.

Таблица 45

Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы

ДВД = 5 999 184 - 619 916 = 5 379 268 руб.

3.Операционные расходы (данные взяты на основании письма от Заказчика):

Таблица 46

Расчет операционных расходов

Операционные расходы = 519 851+894 405+102 206=1 516 462 руб.

4. Чистый операционный доход для магазина:

ЧОД = 5 379 268 – 1 516 462= 3 862 806 руб.

5.Определение ставки капитализации.

Коэффициент капитализации определим способом рыночной экстракции. Значение примем по п.3.2:

R = 18,3%.

6. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Стоимость по доходному подходу будет равна

Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования и потерь при сборе платежей.

Для определения действительного валового дохода внесены поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.

Учитывая хорошее техническое состояние объекта оценки, его достаточно выгодное местоположение в центре города, а так же присутствие иных факторов, способствующих его нормальной эксплуатации, прогнозируется постоянная загрузка объекта оценки в течение всего прогнозного периода. По данным анализа рынка недвижимости, несмотря на постоянное повышение цен на объекты в центральной части города Иркутска, заполняемость коммерческих помещений составляет 95-100%. По данным, представленным Заказчиком, загрузка оцениваемых помещений составляет ~100%. Учитывая характер объекта оценки, структуру оцениваемых помещений, а так же принимая допущение о возможности эффективного управления объектом оценки и потенциального сохранения загрузки его помещений на сложившемся высоком уровне, в настоящей работе заполняемость оцениваемых помещений принимается на среднем уровне 97,5%.

Действующая практика свидетельствует о том, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей имеют место при любых рыночных отношениях. С учетом общеэкономической ситуации в стране, ситуации на рынке недвижимости, выгодного местоположения объекта оценки в центре города, а так же по данным о сдаче в аренду аналогичных нежилых объектов недвижимости в различных районах г. Иркутска, величина поправки на риск недополучения арендной платы принята в расчетах равной 5%.

Расчет действительного валового дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости приведен ниже в Таблице 8.7.

Операционные расходы.

При расчете рыночной стоимости имущества методом прямой капитализации капитализируется т.н. величина чистого операционного дохода , т.е. дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов арендодателя на его содержание.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

Исходя из наиболее типичных рыночных условий сдачи в аренду объектов недвижимости коммерческого назначения, сложившихся на дату проведения оценки в г. Иркутске, основная часть операционных расходов (в т.ч. затраты на электроэнергию, коммунальные услуги, содержание зданий и сооружений - текущий ремонт и т.п. затраты, расходы на уборку и охрану территории, прочие расходы, непосредственно связанные с эксплуатацией объектов недвижимости коммерческого назначения), как правило, несет арендодатель; соответственно, вышеназванные расходы учитывались при прогнозе расходов на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта недвижимости при его оценке доходным подходом.

Прогноз затрат на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта недвижимости в данном случае выполнен с учетом следующих предположений и допущений:

Величина основных эксплуатационных расходов по объекту оценки определена по данным о величине фактических затрат за 8 месяцев 2005 года, представленным Заказчиком. При этом мы исходили из допущения о том, что величина представленных Заказчиком эксплуатационных расходов соответствует рыночным условиям эксплуатации аналогичных оцениваемым объектов недвижимости в рассматриваемом районе.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на максимальный срок их использования (в среднем не более 20 лет) с учетом процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования (при этом прогнозируется, что наиболее надежным, доступным и типичным для наращивания средств в этом случае является валютный депозит в одном из крупнейших банков региона).

Расчет расходов на замещение элементов с коротким сроком использования производится по следующей формуле:

РЗ – расходы на замещение элементов с коротким сроком использования, руб./год;

СЭ – стоимость воспроизводства (замещения) элементов с коротким сроком использования, руб. (округленно: 6’639’000 руб.; определяется как полная стоимость замещения объекта оценки (10’059’000 руб.; стр.2.14 Таблицы 6.5), умноженная на удельный вес элементов с коротким сроком использования в стоимости замещения оцениваемого здания с учетом поправки на степень реализации (66,00% %; итог гр.6 Таблицы 6.6 для короткоживущих элементов));

i – используемая ставка отдачи капитала, % (6,8% - средняя ставка доходности по долгосрочным валютным депозитам, предлагаемым крупнейшими банками г. Иркутска, по состоянию на начало сентября 2005 г.);

n – количество интервалов до момента осуществления расходов на замещение элемента (20 лет).

Величина земельного налога в настоящей оценке определена исходя из налоговой базы (кадастровая стоимость земельного участка определена для кадастрового квартала 38:36:000034 (7735,50 руб./кв.м.; земли поселений под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания) в соответствии с Постановлением Губернатора Иркутской области от 28 февраля 2003г. № 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области» ) и ставки земельного налога (1,5%) в соответствии с Налоговым кодексом РФ .

Величина налога на имущество определена исходя из средневзвешенной стоимости объекта оценки, полученной затратным и сравнительным подходами (см. Раздел 9 Отчета) без учета НДС и рыночной стоимости земельного участка (см. п.6.1 Отчета), а так же ставки налога на имущество (2,2%) в соответствии с Налоговым кодексом РФ , Законом Иркутской области от 26.11.2003 г. №59-ОЗ «О налоге на имущество организаций, а также о признании утратившими силу некоторых законов Иркутской области» .

Прогноз эксплуатационных расходов собственника оцениваемого объекта недвижимости представлен ниже в Таблице 8.7.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Действительный валовой доход (ДВД) – представляет собой сумму потенциального валового дохода и дополнительных доходов за вычетом потерь от недополученной прибыли.

ДВД = ПВД + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S *Cм, где: S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;
См - арендная ставка за 1 м 2 .

Например, если владелец бизнес-центра сдает в аренду офисные помещения, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования телефоном, Интернетом, автостоянкой, мойкой, столовой и т.д. является дополнительным доходом .

Недополученная прибыль может образоваться, например, в случае неполной сдачи помещений в аренду.

Окончательная формула для определения чистого операционного дохода (ЧОД) будет выглядеть так:

ЧОД = ПВД + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль – ОР,

19. Определение ставки дисконтирования при оценке недвижимости, основные методы

Способ (метод) дисконтирования будущих доходов – это способ, используемый для оценки объектов доходной недвижимости на основании будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости.
Способ дисконтированных денежных потоков (ДДП) немного более сложен и детален по сравнению со способом капитализации доходов, однако он позволяет оценить объект в случаях, когда: -предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; -имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; -потоки доходов и расходов носят сезонный характер; -оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; - объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
При оценке способом дисконтированных денежных потоков инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: PV = I 1 / (1 + R 1) + I 2 / (1 + R 2) 2 + I 3 / (1 + R 3) 3 + … + I n / (1 + R n) n+ M / (1 + R n)n , гдеPV– текущая стоимость; I 1, I 2, I 3, I n – денежный поток соответствующего периода (n); M – остаточная стоимость объекта.
R – ставка процента или ставка дисконта за период n;
n – число периодов.

20. Безрисковая ставка. Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации

Безрисковая ставка - ставка дисконтирования, равная доходности безрисковых инвестиций. В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные.

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – аналогичны по своей экономической сути и взаимосвязаны (математически формула капитализации является модифицированной формулой дисконтирования, при количестве прогнозных периодов стремящихся к бесконечности). Взаимосвязанность ставки дисконтирования и ставки капитализации можно легко выразить формулой:R = i – g где: R – ставка капитализации;i – ставка дисконтирования; g – ожидаемые темпы роста (снижения). Расчет ставки дисконтирования и ставки капитализации связан с определенными сложностями ввиду специфики экономики России и неразвитости рынка ОИС:низкая достоверность прогнозов развития экономики;отсутствие развитого рынка купли-продажи ОИС и НМА, а так же ретроспективной информации о тенденциях вышеназванного рынка;иной уровень риска, чем в других странах, связанный с инвестированием в ОИС и НМА;недостаточная развитость фондового рынка;неэффективные системы бухгалтерского и налогового учёта.

21. Метод дисконтированных денежных потоков это – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Применяется метод ДДП, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие). Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов. Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. Особенности расчета денежного потока при использовании метода. 1.Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов. 2.Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним. 3.Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирова ния объекта и величину стоимости реверсии. 4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и пога шение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо. 5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора
в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Использование ЧОД позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости различных объектов недвижимости более сопоставимой.

Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником дохода считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах :

Аренда объекта в целом (здание, земельный участок);

Аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т. п.).

Однако, как показывает практика, эти две классические формы не исчерпывают всего многообразия источников дохода. Большое распространение в последнее время получил способ оценки объекта, при котором источником дохода является доход от продажи объекта по частям в течение определенного промежутка времени (аналог классического метода освоения земельного участка). Такой способ часто применяется для оценки стоимости участка земли, на котором возводится здание (под жилые или нежилые цели) с последующей продажей отдельных его частей более чем одному покупателю. Могут быть и другие источники доходов. Главное, чтобы источник дохода был непосредственно
и неразрывно связан с оцениваемым активом, т. е. доход должен быть функцией только оцениваемого актива. Если товар или какая-либо услуга не связаны с оцениваемым объектом недвижимости (например, бензин на автозаправке), они не могут рассматриваться как источник дохода при оценке недвижимости. В этом случае необходимо говорить об оценке бизнеса, включающей
в себя, помимо стоимости недвижимости, и стоимость движимого имущества и нематериальных активов. Доход, генерируемый бизнесом, размещенным на объекте недвижимости, включает
в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и активами, присущими бизнесу. Тем не менее теория оценки не исключает возможности оценки недвижимости с точки зрения бизнеса. Наиболее типичный пример - оценка гостиничного комплекса. Но в этом случае необходимо корректно выделить в общем доходе от бизнеса доход, приходящийся на недвижимость,
и использовать его для оценки последней.

Чистый операционный доход в самом общем случае можно определить как разность действительного валового дохода и операционных расходов за год.

ЧОД = ДВД - ОР, (5.2)

где ДВД - действительный валовой доход, ден. ед.; ОР - операционные расходы, ден. ед.

Операционные расходы - расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и получения необходимого уровня действительного валового дохода. (Постоянные расходы - расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта (использования актива). Переменные расходы - расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта.)

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей
и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы, (5.3)

где ПВД - потенциальный валовой доход, ден. ед.

Потери, как правило, выражают в процентах по отношению
к потенциальному валовому доходу. За основу потерь берется рыночный показатель. Потери вызваны недоиспользованием объекта недвижимости, потерями при сборе платежей и т. д.

Прочие доходы можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания арендаторов, которые не включаются в арендную плату (доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т. д.).

Потенциальный валовой доход- доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД = S С а, (5.4)

где ПВД - потенциальный валовой доход, ден. ед.; S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ; С а - арендная ставка за 1 м 2 , ден. ед./м 2 .

ПВД рассчитывается на основе анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно
с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту. При этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обязателен, если в соответствии с принципом вклада затраты на расторжение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая стоимость разности рыночной и контрактной арендной ставок после расторжения договора, умноженная на площадь помещений.

Если расторжение договоров является экономически нецелесообразным, то потенциальный доход в отношении свободных площадей рассчитывается по рыночным арендным ставкам, а по площадям, на которые заключены договоры аренды, в течение срока действия договора, - по договорным (контрактным) ставкам. Если прогнозный период больше срока аренды, то по окончании договора аренды прогноз доходов с этой площади должен выполняться на основе рыночных арендных ставок .

Сложность учета существующих договоров аренды состоит в том, что рассчитанный чистый операционный доход должен быть конвертирован в стоимость оцениваемого объекта с использованием норм капитализации или дисконтирования, полученных на основе анализа рыночных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым не только по местоположению и физическим характеристикам, но и по экономическим показателям: по уровню
и доле контрактной аренды в ПВД.

Такой анализ при дефиците рыночной информации может вызвать существенные трудности. Иногда прибегают к такой процедуре оценки, когда расчет ЧОД выполняют на основе рыночной аренды, конвертируют его в стоимость, а из итогового результата вычитают текущую стоимость разности рыночной
и контрактной аренды, рассчитанную с использованием рыночной нормы дисконтирования. Надежность того или иного подхода определяется наличием и полнотой рыночной информации об объектах, используемых в качестве аналогов.

При оценке ПВД достаточно важной является структура арендного платежа, который зависит от типа аренды. В общем случае различают три типа аренды: валовую аренду, чистую аренду и абсолютно чистую аренду. При валовой аренде предполагается, что все операционные расходы лежат на собственнике объекта. При чистой аренде все операционные расходы, за исключением расходов, связанных с налоговыми платежами, страховкой, управлением и внешним ремонтом объекта, лежат на арендаторе. А при абсолютно чистой аренде арендатор платит за все, за исключением расходов, связанных с управлением объектом недвижимости .

При прогнозе любых составляющих чистого операционного дохода и возможных тенденций его изменения оценщик обязан придерживаться в своих предположениях логики, которая соответствовала бы мышлению типичного инвестора на рынке оцениваемого объекта.

Решение: Среднее значение мультипликатора:

МВД=(4+3,5+3,7)/3=3,73 года

Стоимость оцениваемого объекта по методу МВД будет:

V= 650 тыс. руб./год*3,73=2424,5 тыс. руб.

Метод прямой капитализации дохода (ПКД) заключается в использовании формулы: V =ЧОД/ R

Где V- стоимость недвижимости, ден. ед.

ЧОД – чистый операционный доход, ден.ед./год

R- общая ставка капитализации, 1/год.

Капитализация дохода - процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущей стоимости.

Схема применения ПКД:

1.Определить размер стабилизированного ЧОД за год ;

ЧОД определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами: ЧОД=ДВД-ОР,

где ЧОД - чистый операционный доход, ден. ед.

ДВД – действительный валовой доход, ден. ед.

ОР - операционные расходы, ден. ед.

ДВД – это потенциальный валовой доход (ПВД), скорректированный на возможные потери и дополнительный доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД ) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Операционные расходы , назначение которых заключается в поддержании объекта в работоспособном состоянии, не включает амортизацию. Предназначены для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода Они могут быть разделены на постоянные, переменные. Переменные операционные расходы – это периодические расходы, величина которых зависит от уровня использования мощностей объекта оценки, это расходы, связанные с процессом управления и сбытом продукции, оказания услуг (налог на имущество, страховые взносы, заработная плата и отчисления с фонда оплаты труда управленческого персонала).

2.Определить величину коэффициента капитализации r

Пример 2 . Расчет чистого дохода (в руб.) на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию.

Выручка от использования фонда (без налога на добавленную стоимость), в т.ч. выручка от основного здания (500 руб.*500 м)=250000 руб.

Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка):

За пользование автостоянкой 3000;

От торговых точек 2000;

От использования средств связи 5000;

Общая выручка (потенциальная валовая выручка) 260000;

Потери от недоиспользования фондов и неплатежей (5%) 13000;

Действительная или эффективная) выручка 247000;

Расходы: а. Постоянные расходы:

Страхование имущества от пожара (1,67 % стоимости фондов) 25000;

Амортизационные начисления(2% стоимости фондов) 3000;

Итого постоянные расходы 55000

Б. Эксплуатационные расходы

Заработная плата управляющему

Методы определения коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

кумулятивный метод;

метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала;

метод связанных инвестиций - земли и здания;

метод прямой капитализации.

метод Эллвуда – модифицированный метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала;

метод « анализа сравниваемых продаж»;

метод коэффициента действительного валового дохода;

метод остатка;

метод коэффициента покрытия долга;

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Определение коэффициента капитализации кумулятивным методом.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода +

Премии за риск +

Вложения в недвижимость +

Премии за низкую ликвидность недвижимости +

Премии за инвестиционный менеджмент +.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

надбавка за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Пример 3 . Офис оценен в 5 млн. руб. На момент оценки офиса доходность оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала) составляет 2%. Т.к. продажа в случае необходимости займет определенное время, эксперт – оценщик принимает премию на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, которое пот требуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. Определить коэффициент капитализации кумулятивным методом.

Решение: Безрисковая процентная ставка – 0,085;

Дополнительный риск -0,050;

Оплата управлениями инвестиций – 0,020;

Оплата за недостаточную ликвидность -0,020;

Ставка возврата капитала – 1/20-0,05;

Общий коэффициент капитализации: (0,085+0,050+0,020+0,020)+0,05=0,225.

Метод связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций.

Пример 4 . Доля кредитных ресурсов в инвестициях составляет 60%. Ипотечная постоянная 0,15. Срок погашения кредита 20 лет. Ставка капитализации собственного капитала 12%. Необходимо определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций - заемного и собственного капитала.

Решение: К общ. =(У кр *К кр)+(1-У кр)*К соб к

Где У кр *К кр -составляющие заемного капитала;

У кр - доля заемного капитала в инвестициях;

К кр -ставка капитализации собственного капитала;

К общ. =(У кр *К кр)+(1-У кр)*К соб к =(0,6*0,15)+(1-0,6)*0,12=0,138 или 13,8%

Пример 5

Доля земли в стоимости объекта 20%. Ставка капитализации на землю 10,2%. Ставка капитализации на здание 21,5%. Определите общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций – земли и здания.

Ршение: К общ. =С зем *К зем +С зд* К зд

Где С зем – стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

К зем - ставка капитализации для земли;

С зд - стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

К зд – ставка капитализации для здания;

К общ = 0,2*0,102+0,8*0,215=0,1924 или 19,24

Метод коэффициента действительного валового дохода .

Используется в том случае когда имеются только данные о действительном валовом доходе и операционных расходах.

Коэффициент действительного валового дохода – отношение цены продажи (Ц пр) к действительному валовому доходу (ДВД): К двд= Ц пр/ ДВД.

Коэффициент операционных расходов(К опр)– отношение операционных расходов к действительному валовому доходу: К опр =ОР\ДВД

Ставка капитализации рассчитывается по формуле: С=(1- К опр.)/ К двд

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

Применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов. Применяется метод ДДП, когда:

Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Пример 6. Покупателю требуется оценить лесопильный цех, который он предполагает через 5 лет продать. Исходные данные для расчета, установленные оценщиком:

чистый операционный доход 1 – года: ЧОД 1 =50 тыс. руб.

Темп роста ЧОД:g=0,071/ год (7% в год)

Коэффициент рыночной капитализации: R 1 =0,19 1 / год

Предполагается продажа лесопильного цеха на 6-ом году (реверсия) за 584 тыс. руб. Таким образом, сегодняшняя рыночная стоимость лесопильного цеха равна 377 тыс. руб.

Таблица 2

Определение рыночной стоимости лесопильного цеха

В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год. На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их так же могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток, который представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей:

1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и налога на доходы.

2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.

Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью; Последовательность определения ЧОД:

Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

Определяется эффективный валовой доход, который равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов

Из прогнозируемого валового дохода вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

«Ставка дисконта» - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. При этом следует иметь в виду такие моменты:

1. Точные значения ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Задача же оценщика состоит в том, чтобы прогнозировать эти данные

2. При проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам. Следует иметь ввиду, что эти данные отражают прошлые ожидания от владения недвижимостью, а не ожидаемые в прогнозный период.

3.При проведении анализа оценщик должен учитывать возможность вложения капитала в альтернативные инструменты финансового рынка и, следовательно, тенденции и динамику их развития в прогнозируемый период.

4. Ставка капитализации дохода учитывает ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от нее могут иметь различие риски и, следовательно, различные ставки капитализации.