Договор обмена квартирами. Юридические особенности при заключении сделок

Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.

Такой тип сделки, как обмен одного имущества на другой, предусмотрен гражданским законодательством. Причем в Гражданском кодексе указано, что к обмену применяются те же нормы, что и к купле-продаже. Поэтому считается, что в данной сделке каждая сторона одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

По смыслу статьи каждый гражданин вправе обмениваться своим имуществом на любые другие объекты, т.е. собственник имеет право поменять квартиру на:

• другую квартиру;
• частный дом, в том числе загородный;
• дачу и другие виды недвижимости.

Также можно совершить мену квартиры на автомобиль, другие ценные имущественные объекты.

На практике можно встретить понятие «мена» и «обмен» квартир. В первом случае предполагается, что сделка происходит между собственниками недвижимости, которые имеют право распоряжаться ею любыми способами. Если же говорят об обмене, имеют в виду сделку с муниципальными квартирами, которые принадлежат государству (жильцы проживают как наниматели по договору социального найма). Однако зачастую слова употребляют как в том, так и в другом смысле, что не является грубой ошибкой.

Порядок обмена регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством. На такую операцию необходимо получить согласие как со стороны государственного органа (обычно это местная Администрация), так и всех остальных проживающих.

Таким образом, обмен – это частный вид сделки по купле-продаже недвижимости. Для его осуществления необходимы те же самые документы, что и в обычном случае. Но в первую очередь сторонам следует точно определиться со стоимостью обоих объектов недвижимости:

• если цена одинаковая, обмен равноценный;
• если цены отличаются, происходит обмен с доплатой в виде наличных средств (или кредитных денег, субсидий от государства и т.п.).

Образец и инструкция по составлению

Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.

ФИО сторон, предмет договора

Существенными условиями такой сделки является описание ее сторон (ФИО, паспортные данные), а также характеристик объекта (адрес, документы, подтверждающие право собственности).

Каждый из владельцев квартир именуется «Стороной», потому что он одновременно выступает и продавцом, и покупателем. В предмете необходимо детально прописать, что каждая сторона обязуется предать объект недвижимости другой стороне. Также ссылаются на документы, согласно которым граждане владеют данным имуществом (свидетельства о собственности).

Описание стоимости квартир и порядок расчетов

Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний. В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает. В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.

Обязательства и ответственность сторон

Отдельным пунктом можно прописать, что именно должно стать результатом сделки, т.е. какие обязательства берут на себя собственник друг перед другом:

• передать объекты недвижимости;
• гарантия того, что объекты не обременены , залогом, претензиями третьих лиц;
• в помещениях нет дефектов, они пригодны для проживания.

В заключительной части прописывают необходимость составления квартиры, порядок возможного расторжения. В конце стороны прописывают свои ФИО, паспортные данные, ставят подписи с расшифровками (фамилия, инициалы).

Пошаговая инструкция по обмену квартирами

Любая операция с недвижимостью сопряжена с потенциальными рисками (подложные документы, недостатки квартиры, уклонение от исполнения обязательств по договору и т.п.). Поэтому обмен лучше проводить со знакомыми людьми или . Если такой возможности нет, нужно проявить особую внимательность при совершении сделки, при необходимости воспользоваться услугами нотариуса или профессионального юриста.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Собственники должны принести одинаковый набор документов (указан минимально необходимый перечень):

• паспорта;
• документы на квартиру;
• договор мены.

Шаг 2. Регистрация договора

Распространены вопросы, связанные с тем, нужно ли регистрировать договор мены. При этом есть мнение о том, что регистрации подлежит только договор купли-продажи. Такая точка зрения ошибочна: любой договор приобретения недвижимости (за деньги, в результате дарения, по завещанию и т.п.) подлежит обязательной государственной регистрации. В день регистрации сделки обе стороны лично или через представителей, действующих по нотариально заверенной доверенности, приходят вместе с описанными документами в отделение Росреестра или .

После подачи заявления и оплаты госпошлины (2000 рублей) необходимо ожидать в течение 5-10 рабочих дней. Затем документы будут готовы: обоим владельцам выдают погашенные свидетельства о собственности на прежние объекты и на новые квартиры (этот документ в настоящий момент полностью заменил свидетельство о собственности, которое больше не выдается).

Шаг 3. Оплата налога НДФЛ

Поскольку законодательство воспринимает обмен квартирами как сделку купли-продажи, считается, что вместе с новым объектом недвижимости собственник получает и доход. Этот доход облагается налогом НДФЛ, который составляет 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей. Например, новая квартира стоит 4 миллиона рублей, тогда собственнику следует оплатить 13% от 3 миллионов, т.е. 390 тысяч рублей.

Срок оплаты налога – не позднее 15 июля. При этом необходимо подать декларацию, которая оформляется по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля). В обоих случаях речь идет о годе, который следует за годом совершения обмена. Например, сделка произошла 27 декабря 2017 года. Тогда налог нужно оплатить до 30 июля 2018 года.

По договору мены любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Участник договора мены квартиры обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора и т. п.).

Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора - жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Физические лица, заключившие договоры мены, обязаны в соответствии со ст. 228 Кодекса, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц.

Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.

Право собственности на недвижимость у граждан возникает только после государственной регистрации в органах юстиции. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.

Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости.

При невозможности совместного проживания жилое помещение может быть разделено через обмен жилыми помещениями (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ содержит развернутую регламентацию обмена жилыми помещениями, при этом разрешает обмены только жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, т.е. субъектами договора обмена могут выступать только граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями жилищного фонда социального использования.

Следует указать на то, что договоры обмена и мены - это различные соглашения. Представляется необходимым проводить отличие этих сделок по четырем основным признакам.

Во-первых, при мене обе стороны (как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья. При обмене стороны всегда физические лица, при этом стороны не являются собственниками жилых помещений, занимают их по договорам социального найма.

Во-вторых, при мене стороны руководствуются ГК РФ наряду с ЖК РФ и нормативными актами, принимаемыми субъектами федерации.

В-третьих, у данных сделок различен порядок оформления. Договор мены заключается в письменной форме, и переход права собственности на обмениваемые объекты недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор обмена также заключается в письменной форме, но оформление происходит через орган местного самоуправления.

В-четвертых, по договору мены жилое помещение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота. Обмен возможен только в отношении жилого помещения, и на другое жилое помещение. Кроме того, нельзя не учитывать то обстоятельство, что для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается по ЖК РФ.

На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, включая временно отсутствующих.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена жилого помещения на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия также возможно и через многофункциональный центр.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

В статье 73 ЖК РФ предусмотрены случаи, когда запрещено заключать договор обмена:

1. если к нанимателю жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, о признании недействительными обменов жилых помещений, об оспаривании права пользования обмениваемым жилым помещением. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен;
2. если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания;
3. если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, либо грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких жилых помещениях, другого, благоустроенного жилья;
4. если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим;
5. обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний;
6. обмен служебного жилья и общежитий. Правовое положение служебного жилого помещения не позволяет производить обмен этих квартир, так как служебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи от места работы. Обмен привел бы к изменению режима служебного жилья. В качестве общежития жилое помещение предоставляется на период работы или учебы гражданина, поэтому обмен не допускается.

Данный перечень не является исчерпывающим.

В настоящее время порядок осуществления обмена жилыми помещениями установлен в ст. 74 ЖК РФ. Для обмена жилыми помещениями между нанимателями необходимо получить согласие в письменной форме соответствующих наймодателей (с той и другой стороны) - от соответствующих должностных лиц органа местного самоуправления либо членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих.

Порядок оформления обмена жилыми помещениями. Во-первых, заключается договор об обмене жилыми помещениями. Заключается такой договор в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Во-вторых, договор представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений.

В-третьих, каждый из наймодателей дает согласие или отказ в даче такого согласия на осуществление обмена, которое оформляются в письменной форме и должно быть выдано им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. В-четвертых, на основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия каждого наймодателя ранее заключенные договоры социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями расторгаются.

В-пятых, одновременно каждым из наймодателей заключаются новые договоры социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Это осуществляется наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения гражданина и представления вышеназванных документов.

Согласно ст. 75 ЖК РФ совершаемый или совершенный обмен жилыми помещениями по иску заинтересованных лиц (членов семьи нанимателя, органов местного самоуправления, жилищно-коммунальных организаций), прокурора может быть признано судом недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, как оспоримые или ничтожные сделки, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований ЖК РФ.

В случае признания обмена недействительным стороны договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена. Возмещается только реальный ущерб, а не упущенная выгода.

По договору мены любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Участник договора мены квартиры обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора и т. п.).

Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора - жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Физические лица, заключившие договоры мены, обязаны в соответствии со ст. 228 Кодекса, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц.

Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена.

Жилищное право России

Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.

Право собственности на недвижимость у граждан возникает только после государственной регистрации в органах юстиции. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.

Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости.

ДОГОВОР
ОБ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

дата и место подписания

___(ФИО гражданина-нанимателя, паспортные данные)___, именуем___ в дальнейшем «Сторона А», проживающий по адресу: _________________, и___(ФИО гражданина-нанимателя, паспортные данные)___, именуем___ в дальнейшем «Сторона Б», проживающий по адресу: _________________, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Стороны совершают обмен занимаемых ими по договорам социального найма жилых помещений (далее — «квартир»), признаваемых сторонами равноценными, т.е. Сторона А передает право на заключение договора социального найма квартиры, находящейся по адресу _________________, в качестве

нанимателя Стороне Б, а Сторона Б передает право на заключение договора

социального найма квартиры, находящейся по адресу _________________, в качестве

нанимателя Стороне А.

Обмен квартирами, указанными в п. п. 2 и 3 настоящего договора,

производится с взаимной передачей сторонами прав и обязанностей,

предусмотренных ранее заключенными с ними договорами социального найма.

2. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по адресу: _________________, находится во владении и пользовании Стороны А на условиях социального найма на основании ____________________ (указать вид, дату, номер и другие сведения о документе — договоре социального найма или

Сведения о квартире:
Адрес _______

________________.

________________.

Этаж — _____.

Площадь _________________, в том числе жилая ______.

________________.

Право на подписание нового договора социального найма на стороне нанимателя указанной в настоящем пункте квартиры переходит Стороне Б по настоящему договору.

До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной Б. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра не обнаружены.

3. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по адресу: _________________, находится во владении и пользовании Стороны Б на условиях социального найма на основании ____________ (указать вид, дату, номер и другие сведения о документе — договоре социального найма или

Сведения о квартире:
Адрес _______

________________.

Общая характеристика _____________________

________________.

Статья 72 ЖК РФ. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Этаж _______.

Количество комнат _______________________.

Помещения вспомогательного назначения ___.

Площадь _________________, в том числе жилая __.

Другие параметры _________________________

_________________

(указываются также иные сведения, позволяющие идентифицировать жилое

помещение, в т.ч. данные, определяющие расположение квартиры в составе

другого недвижимого имущества, в данном случае многоквартирного дома,

например, площадь каждой комнаты, помещений вспомогательного назначения и

Право на подписание нового договора социального найма на стороне нанимателя указанной в настоящем пункте квартиры переходит Стороне А по настоящему договору.

До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной А. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра не обнаружены.

4. На момент заключения настоящего договора квартиры, указанные в п. п. 2 и 3, пригодны для постоянного проживания, отвечают санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Права владения и пользования сторон настоящего договора надлежащим образом оформлены в установленном порядке.

5. После совершения настоящего договора других лиц, сохраняющих право пользования квартирами, указанными в п. п. 2 и 3, помимо нанимателей и выразивших свое согласие на обмен проживающих совместно с нанимателями членов их семей, не имеется.
Примечание. Обмен жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, на иное жилое помещение допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

6. Стороны согласились, что квартиры, указанные в п. п. 2 и 3 настоящего договора, являются равноценными, и обмен по настоящему договору производится без доплаты.

7. Расходы по настоящему договору Сторона А и Сторона Б несут в равных долях.

8. Права и обязанности нанимателей передаваемых по настоящему договору квартир стороны настоящего договора приобретают после вступления в силу заключенного с каждой из сторон нового договора социального найма жилого помещения.
Обмен считается завершенным после надлежащего оформления и вступления в силу новых договоров социального найма.

9. Обмен осуществляется при одновременном выезде нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей в квартиру, переданную по обмену.
Фактическая передача квартир и вступление во владение осуществляются в следующем порядке:
Сторона А фактически передает, а Сторона Б фактически принимает квартиру, указанную в п. 2 настоящего договора, не позднее ___ дней с даты вступления в силу нового договора социального найма данной квартиры, нанимателем по которому будет являться Сторона Б.

Сторона Б фактически передает, а Сторона А фактически принимает квартиру, указанную в п. 3 настоящего договора, не позднее ____ дней с даты вступления в силу нового договора социального найма данной квартиры, нанимателем по которому будет являться Сторона А.

10. Стороны обязаны освободить обмениваемые квартиры от находящегося в них имущества в срок не позднее ______________

________________.

11. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде ____________

________________.

12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст. 452 ГК РФ.

13. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до вступления в силу новых договоров социального найма, заключенных с каждой из сторон.

14. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, ____________ из которых хранятся в делах (наименование органов, выступающих от имени наймодателей), один — у Стороны А, один — у Стороны Б.
Адреса, реквизиты сторон

Сторона А ___

Сторона Б ___

ПОДПИСИ СТОРОН

Как составить договор мены жилого помещения

Гражданско-правовой договор мены (который также может называться бартерный обмен, либо бартер) был изобретён ещё нашими древними предшественниками вместе с институтом торговли, использовался во времена римской империи и продолжает применяться и в настоящее время. Когда валютных операций и общих денег ещё не существовало, он составлялся не в письменном виде, а просто вслух.

Главный признак такой сделки — хозяйственных целях товар менялся на предмет, близкий в ряду по стоимости (земельный участок на участок, дом на дом и т.д.). В настоящее же время существует положение о типовой форме составления правового договора мены, а основная суть указанной сделки остаётся той же самой. Договор мены жилого помещения вполне возможно правильно составить самостоятельно, имея возможность скачать его онлайн, заполнить прописью, и направить в ведомство.

Особенности договора мены жилых помещений

Понятие договора мены жилыми помещениями дано в Гражданском Кодексе РФ, в частности в статье 567, смысл которого состоит в том, что договор мены — это такое соглашение, при котором каждая сторона даёт обязательство передать в собственность другой стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество. Предполагается, что обмен имуществом несёт равноценный характер, если иное не оговорено в договоре. В таком договоре каждая из сторон выступает одновременно продавцом имущества, в связи с чем несёт определённые обязательства перед контрагентом по его передаче и покупателем другого имущества, которое обязуется принять взамен.

Договор мены жилыми помещениями наиболее приближен к договорам купли-продажи, при этом это самостоятельный гражданско-правовой договор. Отличительной особенностью договора мены является то, что в отличие от договора купли-продажи, имущество по договору мены переходит в собственность не за деньги, а за получение другого имущества в обмен. Право собственности у контрагентов договора возникает одновременно, после выполнения обязательств друг перед другом, если речь касается любого имущества, кроме недвижимости. Что касается недвижимости, то переход права собственности на получаемую недвижимость требует государственной регистрации. И только с момента государственной регистрации у контрагентов возникает право собственности на новый объект недвижимости. То есть в момент фактического исполнения своих обязательств по договору мены право собственности на новую недвижимость ещё не переходит к контрагентам.

В том случае, если по договору мены квартиры одна сторона передаёт имущество другой стороне по неравнозначной цене, то в договоре прописываются условия доплаты за полученное имущество, оценённое в большую сторону. Процедура доплаты в случае обмена неравноценным имуществом прописана также в Гражданском Кодексе, а конкретно в статье 658, пункт 2.

Порядок обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Сторона, которая передала в собственность другой стороне имущество по более низкой стоимости, должна оплатить разницу до или после того, как имущество передано, если в договоре не предусмотрено иное.

При оформлении договора мены стоит различать понятие обмена жилыми помещениями. Договора обмена жилыми помещениями могут происходить между нанимателями, проживающими по договорам социального найма в этих жилых помещениях, при согласованности с наймодателями. В результате, после обмена жилыми помещениями, с нанимателями оформляются новые договора социального найма по новому месту жительства. Право осуществлять обмен занимаемого жилья в соответствии с договором социального найма, предоставляется Жилищным Кодексом РФ, в частности статьёй 72, пунктом 1, которая гласит о том, что наниматели, проживающие в жилом помещении согласно договору соц.найма имеют право обмениваться с такими же нанимателями, также проживающими на других жилплощадях по договорам соц.найма, при условии согласования с наймодателем.

Как отличать договора мены квартиры от договоров обмена жилых помещений:

• Обмен жилыми помещениями предусмотрен только для нанимателей, проживающих по договорам социального найма и регламентируется Жилищным Кодексом РФ, в частности статьями 72-74. Договор мены может быть заключен между любыми сторонами и регламентируется такой договор Гражданским Кодексом, в частности главой 31.
• Сторонами в договоре мены выступают собственники жилых помещений. В договорах обмена жилыми помещениями, в которых проживают по договорам социального найма, сторонами являются наниматели.
• При оформлении договора мены имеет место переход права собственности на новые помещения, а при договоре на обмен происходит лишь переход права пользования жилыми помещениями

Поэтому, когда вы ищите образец договора мены квартир, обращайте внимание на правильную формулировку договора, поскольку мена и обмен жилыми помещениями с юридической точки зрения совершенно разные сделки, которые регулируются двумя различными самостоятельными видами договорных отношений.

Образец типового договора мены жилого помещения

---------- ¦ОБРАЗЕЦ ¦ ---------- ДОГОВОР ОБ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ г. ____________ "__" __________ 20__ г. __________________________________________________________________________, (Ф.И.О. гражданина-нанимателя, паспортные данные) именуем____ в дальнейшем "Сторона А", проживающий по адресу: ______________ ________________________________________________________________________, и __________________________________________________________________________, (Ф.И.О. гражданина-нанимателя, паспортные данные) именуем____ в дальнейшем "Сторона Б", проживающий по адресу: ______________ __________________________________________________________________________, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Стороны совершают обмен занимаемых ими по договорам социального найма жилых помещений (далее - "квартир"), признаваемых сторонами равноценными, т.е. Сторона А передает право на заключение договора социального найма квартиры, находящейся по адресу ____________, в качестве нанимателя Стороне Б, а Сторона Б передает право на заключение договора социального найма квартиры, находящейся по адресу ____________, в качестве нанимателя Стороне А. Обмен квартирами, указанными в п. п. 2 и 3 настоящего договора, производится с взаимной передачей сторонами прав и обязанностей, предусмотренных ранее заключенными с ними договорами социального найма. 2. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по адресу: _______________, находится во владении и пользовании Стороны А на условиях социального найма на основании ____________________ (указать вид, дату, номер и другие сведения о документе - договоре социального найма или ордере). Сведения о квартире: Адрес _________________________________________________________________ __________________________________________________________________________. Общая характеристика __________________________________________________ __________________________________________________________________________. Этаж - _______________________________________________________________. Количество комнат ____________________________________________________. Помещения вспомогательного назначения ________________________________. Площадь _______, в том числе жилая ___________________________________. Другие параметры ______________________________________________________ __________________________________________________________________________. (указываются также иные сведения, позволяющие идентифицировать жилое помещение, в т.ч. данные, определяющие расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества, в данном случае многоквартирного дома, например, площадь каждой комнаты, помещений вспомогательного назначения и т.п.).

Право на подписание нового договора социального найма на стороне нанимателя указанной в настоящем пункте квартиры переходит Стороне Б по настоящему договору.

До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной Б. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра не обнаружены.

3. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по адресу: _____________, находится во владении и пользовании Стороны Б на условиях социального найма на основании ____________ (указать вид, дату, номер и другие сведения о документе - договоре социального найма или ордере). Сведения о квартире: Адрес _________________________________________________________________ __________________________________________________________________________. Общая характеристика __________________________________________________ __________________________________________________________________________. Этаж _________________________________________________________________. Количество комнат ____________________________________________________. Помещения вспомогательного назначения ________________________________. Площадь ___________, в том числе жилая _______________________________. Другие параметры ______________________________________________________ ___________________________________________________________________________ (указываются также иные сведения, позволяющие идентифицировать жилое помещение, в т.ч. данные, определяющие расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества, в данном случае многоквартирного дома, например, площадь каждой комнаты, помещений вспомогательного назначения и т.п.).

Право на подписание нового договора социального найма на стороне нанимателя указанной в настоящем пункте квартиры переходит Стороне А по настоящему договору.

До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной А. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра не обнаружены.

4. На момент заключения настоящего договора квартиры, указанные в п. п. 2 и 3, пригодны для постоянного проживания, отвечают санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Права владения и пользования сторон настоящего договора надлежащим образом оформлены в установленном порядке.

5. После совершения настоящего договора других лиц, сохраняющих право пользования квартирами, указанными в п. п. 2 и 3, помимо нанимателей и выразивших свое согласие на обмен проживающих совместно с нанимателями членов их семей, не имеется.

Примечание. Обмен жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, на иное жилое помещение допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

6. Стороны согласились, что квартиры, указанные в п. п. 2 и 3 настоящего договора, являются равноценными, и обмен по настоящему договору производится без доплаты.

7. Расходы по настоящему договору Сторона А и Сторона Б несут в равных долях.

8. Права и обязанности нанимателей передаваемых по настоящему договору квартир стороны настоящего договора приобретают после вступления в силу заключенного с каждой из сторон нового договора социального найма жилого помещения.

Обмен считается завершенным после надлежащего оформления и вступления в силу новых договоров социального найма.

9. Обмен осуществляется при одновременном выезде нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей в квартиру, переданную по обмену.

Фактическая передача квартир и вступление во владение осуществляются в следующем порядке:

Сторона А фактически передает, а Сторона Б фактически принимает квартиру, указанную в п. 2 настоящего договора, не позднее ___ дней с даты вступления в силу нового договора социального найма данной квартиры, нанимателем по которому будет являться Сторона Б.

Сторона Б фактически передает, а Сторона А фактически принимает квартиру, указанную в п. 3 настоящего договора, не позднее ____ дней с даты вступления в силу нового договора социального найма данной квартиры, нанимателем по которому будет являться Сторона А.

10. Стороны обязаны освободить обмениваемые квартиры от находящегося в них имущества в срок не позднее ___________________________________________ __________________________________________________________________________. 11. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде ______________________________________________________________________ __________________________________________________________________________.

12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст. 452 ГК РФ.

13. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до вступления в силу новых договоров социального найма, заключенных с каждой из сторон.

14. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, ____________ из которых хранятся в делах (наименование органов, выступающих от имени наймодателей), один - у Стороны А, один - у Стороны Б.

Адреса, реквизиты сторон

Сторона А _____________________________________________________________

Сторона Б _____________________________________________________________

Подписи сторон

Сторона А ___________________________________________ (подпись, Ф.И.О.)

"___" ___________ 20__ г.

Сторона Б ___________________________________________ (подпись, Ф.И.О.)

"__" ________________ 20__ г.

Примечание. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора.

Что такое договор мены жилого помещения? Итак, чтобы обменять две жилплощади друг на друга законодательно закреплен такой вид соглашения.

При этом особенность заключается в том, что каждая сторона выступает условно и продавцом и покупателем . Права и обязанности по передаче объекта возникают участников, равно как и права на принятие другого объекта.

Согласно ст. 567 ГК России договором мены считается такой, при котором одна сторона обязуется отдать второй имущество в обмен на иное. Кроме того в законе сказано, что к нему применяются основные правила о купле-продаже.

Гражданский кодекс РФ Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Договор мены недвижимого имущества .

Законодательная база

Какими законами регламентируется составление и заключение договора обмена квартирами?

ГК РФ в главе 31 определяет основные правила осуществления мены и составления соответствующих бумаг.

Этот законодательный акт – главный в регулировании такого рода вопросов.

При мене недвижимости все ответы на вопросы можно найти именно здесь.

Для чего он нужен?

В каких случаях заключается договор обмена квартиры на квартиру?

Иногда возникает необходимость не продать жилье, а поменять на другое – аналогичное или менее выгодное , или же более выгодное, но уже с доплатой со своей стороны.

Очевидно, что составление договора обмена жилыми помещениями между собственниками жилья обязательно должно соответствовать требованиям и нормам закона.

Требования к форме и содержанию

Законом определена простая письменная форма договора обмена недвижимости . Это означает, что не нужно в обязательном порядке заверять у нотариуса , а достаточно просто составить его на бумаге, причем, можно письменно от руки или в печатном варианте, и подписать каждым участником соглашения.

После этого, если соблюдены все условия, бумага считается составленной верно и принимает законную силу . Стороны по собственному желанию вправе привлечь нотариуса, как к составлению, так и заверению.

Это поможет избежать ошибок и доказать , что стороны стремились к заключению сделки, но будет стоить некоторой суммы за работу специалиста.

Что вносится в договор? Когда составляется такого рода документ, сначала обозначается его название, а, следовательно, предназначение. Обычно указываются данные :

О том, можно ли использовать материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из .

Все данные о предмете и сторонах должны вноситься на основе документов , правильно и точно.

Существенные условия

Существенным условием является только указание о предмете. Это означает, что, если предмет не указан или не описан однозначно, так, что можно выделить из массы других единиц недвижимости, то договор автоматически считается ничтожным .

Цена, обязанности и другие пункты не входят в раздел существенных. Это означает, что без указания этих условий, документ автоматически не теряет юридической силы.

Права и обязанности сторон

Этот пункт обычно включает обязанности участников на передачу имущества в надлежащем виде и в установленные сроки, право получения доплаты, если такая оговорена, требовать отмены соглашения , если одна сторона передала объект второй, а у второй данный объект до передачи был изъят третьими лицами, например, по залогу .

Стороны обязаны предоставлять исчерпывающую информацию об объектах. Обязанности и права сторон могут быть различными, не противоречащими закону.

Узнайте, можно ли поменять квартиру, если она .

Нужно ли и где его регистрировать?

Сам договор не подлежит регистрации .

Однако право, которое возникает у второй стороны на объект, переданный первой, и, наоборот, регистрировать обязательно. Договор мены жилья, заключенный без государственной регистрации, признается недействительным.

Это означает, что нужно обратиться в Росреестр с определенным набором бумаг и провести регистрацию для каждого собственника, на обретенный им объект.

Право на полученную недвижимость возникает исключительно с момента регистрации.

Некоторые нюансы

Иногда договор мены заключается не на целую квартиру, а на . В этом случае суть его не меняется и составляется он стандартным способом .

Однако в сведениях о предмете указывается размер долей, их четкие границы и сведения об объекте в целом.

Регистрация также обязательна в Росреестре по схеме, применимой для стандартного случая.

Подробнее об особенностях обмена долями квартиры .

Когда признается недействительным?

Поводов и оснований для признания бумаги такого типа недействительной несколько:

• недееспособность одной из сторон;
• неподтвержденность сделки органом опеки и попечительства, если собственник одного из обмениваемых объектов – и сделка совершена против его интересов;
• несоблюдение правильного указания существенных условий;
• если сделка была мнимой или притворной, то есть для «прикрытия другой сделки» или для ухода от , например.

Варианты

Практически любой вид соглашения имеет некоторые вариации или усложненные варианты.

Это означает, что не всегда обе стороны должны действовать стандартно .

Какие же могут быть разновидности?

Предварительный договор мены квартиры .

Предварительный

Предварительное соглашение обычно содержит условия и порядок заключения основного. Зачем оно нужно и что в нем содержится?

Все просто, если по каким-то причинам стороны не готовы совершить сделку сейчас, но планируют в будущем сделать это, составляется предварительный вариант документального ее оформления.

В предварительном варианте всегда указывается срок составления основного, если такого нет, то на это дается ровно 1 год.

Это позволяет сторонам быть защищенными от внезапного отказа от сделки второй стороны или изменением мнений по поводу условий, например, перед заключением основного соглашения при наличии предварительного сторона уже не сможет затребовать доплаты за мену, так как условия предварительного документа уже ей подписаны.

Договор мены квартиры с несовершеннолетним .

С несовершеннолетним

Если в деле участвует несовершеннолетний, то это может быть лицо от 14 до 18 лет. В любом случае он не вправе ставить подпись от своего имени, подтверждая согласие со сделкой, поэтому это сделает законный представитель .

В тексте самого документа должны быть указаны не только данные собственника, но и того, кто ставит подпись от его имени. Кроме того, соглашение должно быть одобрено органами опеки и попечительства , как не нарушающая интересов несовершеннолетнего.

Таким образом, соглашение мены недвижимости в целом похоже на куплю-продажу .

Обязательно зарегистрировать право, возникшее в результате ее заключения.

Если это требование не выполняется, то собственность не признается перешедшей в руки нового собственника.