Инвестиции в недвижимость: перспективы развития. Об экономической эффективности инвестиций в строительство

С начала 2014г. отмечается существенный рост частных инвестиций в недвижимость. Политическая и экономическая ситуация в России заставила граждан, желающих хотя бы сохранить свои сбережения, переводить их из банковских депозитов в квартиры на первичном рынке жилья и торговые помещения (стрит-ретейл). Все возвращается на круги своя.

Фото: Depositphotos/Deklofenak

Похоже, сработало старое правило российского непрофессионального инвестора: "В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость". Как говорит руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель: "Для большинства наших граждан вложение денег в квадратные метры - дело более понятное и менее рискованное по сравнению с рынком ценных бумаг, банковскими депозитами и рынком драгоценных металлов". И ориентиром, как отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, служат предыдущие кризисы: цены на недвижимость тогда быстро восстанавливались, и их рост продолжался как минимум в пределах инфляции. Поэтому доля инвестиционных квартир в объектах жилищного строительства на первичном рынке выросла. По данным руководителя аналитического центра компании "ОПИН" Дениса Бобкова, доля инвестиционных покупок весной составила рекордные 30% против традиционных 10%.

Но чтобы быть успешным инвестором, нужно знать правила рыночной игры. Кроме того, садясь за карточный стол, неплохо иметь побольше фишек. Чем выше стоимость входного билета в клуб частных инвесторов (объем инвестиций), тем больше доступных вариантов. А от этого зависит и эффективность инвестиций.

Клуб частных инвесторов

Детальные социо-демографические характеристики частных инвесторов не так уж важны. Если коротко, то это граждане, инвестирующие в недвижимость от 2 млн до 50 млн руб. "Это люди с достатком, у которых есть жилье и свободные средства и которые вкладывают деньги в недвижимость с расчетом заработать на перепродаже либо получать стабильный рентный доход. Чаще всего они располагают всей суммой, необходимой для покупки, реже добирают недостающие средства через ипотеку", - рисует портрет частного инвестора Денис Бобков. И таких среди действующих на рынке недвижимости инвесторов - 80%.

Наиболее понятный и доступный для них - рынок массового жилья. "Стоимость квадратного метра здесь не столь велика, как, например, в сегменте коммерческой недвижимости или жилых объектов элитного и бизнес-класса. В то же время спрос на такой товар имеется всегда", - говорит Александр Энгель.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то лидером по частным инвестициям вот уже несколько лет остается сегмент стрит-ретейла. Вкладывают деньги и в небольшие офисные блоки. Так как в последние годы цены на коммерческую недвижимость растут на уровне инфляции, то инвесторы, надо полагать, рассчитывают на рентный доход, нежели на спекулятивные продажи. По подсчетам руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Дениса Соколова, в первом полугодии на покупку небольших офисов или блоков в офисных зданиях Москвы направлялось 10-15% всех вложений частных инвесторов, остальное шло в стрит-ретейл.

Лидер по инвестициям

После кризиса 2008г. и громких историй с обманутыми дольщиками игроки на рынке недвижимости настороженно относились к покупке квартиры на этапе строительства. Но сейчас больше всего инвесторов пасется именно на рынке новостроек. "Серьезная работа была проделана на законодательном уровне, - объясняет Александр Энгель. - Сегодня большинство застройщиков работает в рамках ФЗ-214, который максимально защищает интересы дольщиков". Основной рост стоимости недвижимости на первичном рынке обусловлен повышением стадии строительной готовности объекта; общий рост рынка, как правило, не превышает уровень инфляции.

На новостройки эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы наблюдается самый высокий спрос, здесь же и самая быстрая оборачиваемость денег. По словам генерального директора "Метриум групп" Марии Литинецкой, инвестор, приобретающий такие квартиры, может рассчитывать на стандартную для столичных новостроек доходность: за весь срок строительства (около 1,5-2 лет) стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 30%.

"Наиболее выгодное предложение представлено на начальном этапе строительства, когда в проекте выставлены минимальные цены. Высокие риски покупки на начальном этапе строительства окупаются максимальной доходностью, которая в некоторых случаях может достигать 50%", - отмечает Владимир Богданюк.

По его словам, большинство инвесторов на первичном рынке реализуют свои объекты до получения прав собственности, когда цена исчерпала все возможности для роста и проект в скором времени будет сдан государственной комиссии, дабы избежать дополнительных издержек на выплату налогов.

Специалисты отмечают интерес к новому, но уже показавшему свою успешность формату апартаментов в Москве. В среднем цены за квадратные метры в апартаментах ниже, чем в квартирах, на 15-20%, так что по ходу строительства цены вырастают существенно.

Надо сказать, что сдача квартиры в аренду - невыгодная бизнес-модель для частного инвестора. По данным компании "Миэль", средняя доходность квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса по арендной схеме сегодня составляет 4-7% годовых при среднем сроке окупаемости 18-22 года. Доходность апартаментов выше: 9-12% при окупаемости в течение 11-13 лет. Но эта формула не учитывает возможный простой жилья и коммунальные платежи. Доходность жилья можно повысить, если зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и перейти на упрощенную систему налогообложения (налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП - 6%).

И другие

В 2013г. на рынке сформировалась новая ниша: частные инвесторы, располагающие суммами от 1 млн до 10 млн долл., стали приобретать московские офисы блоками. До этого традиционной сферой вложений в коммерческую недвижимость для частников были торговые точки. Это никак не связано с нынешней политической турбулентностью, просто способ положить яйца в разные корзины.

По словам гендиректора компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Александра Болотова, наиболее привлекательные перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость открываются начиная с суммы 800 тыс. долл. Но порог входа на этот рынок ниже: 250-350 тыс. долл. За эти деньги возможно приобрести либо офисный блок небольшого формата в бизнес-центре, либо торговое помещение.

"Стрит-ретейл на первом этаже дома приносит стабильный доход - 11-12% годовых, но это относится только к наиболее ликвидным объектам, расположенным на главных торговых улицах центра или в проходимых местах спальных районов, - рассказывает Болотов. - Доходность офисного сегмента ниже - 8-9% годовых. Зато выбор небольших помещений в качественных бизнес-центрах сегодня, в отличие от ситуации двух-трехлетней давности, гораздо шире. В пределах 380 тыс. долл. можно приобрести офисное помещение размером 100 кв. м в бизнес-центре с хорошей локацией. В торговом сегменте за такую же сумму можно купить лишь помещение площадью 50 кв. м".

Сравнение инвестиционных инструментов

Экономика России проделала значительный путь после выхода из мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. В "Ренессанс Капитал" рассмотрели, как в посткризисный период вели себя основные инвестиционные инструменты, доступные обычному жителю нашей страны.

Сравнительная доходность инвестиционных инструментов за 2010-2013 гг. Инвестиционные инструменты доход за 2010г. доход за 2011г. ДОХОД ЗА 2012г. ДОХОД ЗА 2013г. ДОХОД ЗА четыре года Недвижимость в рублях с учетом аренды (5% в год) и НДФЛ 15,8% 18,2% 7,6% 10,1% 69,2% 8,5% 5,6% 7,5% 8,5% 33,6% 1,3% 4,6% -2,7% 11,8% 30,4% ПИФы (с учетом НДФЛ) 25,2% -21,9% 7,5% 11,3% 17,0% Золото (с учетом НДФЛ и конвертации) 18,2% 12,3% -8,1% -27,0% 5,2% Инфляция 8,8% 6,1% 6,6% 6,5% 31,1% Доллар США к рублю 0,5% 4,2% -3,2% 11,8% 13,3% Индекс ММВБ 23,2% 16,9% 5,2% 2,0% 9,9% Как считали Недвижимость в рублях с учетом аренды и НДФЛ - при расчете были использованы данные сайта irn.ru об Индексе стоимости жилья: расчет произведен с учетом динамики курса доллара США, доходов от сдачи недвижимости в аренду по ставке 5% в год и за вычетом НДФЛ. Для расчета доходности за четыре года НДФЛ учитывался только для арендных платежей. Средневзвешенные ставки по рублевым вкладам - средние значения за январь каждого анализируемого года; взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России для вкладов в рублях сроком свыше одного года. Рублевая доходность долларовых вкладов с учетом конвертации - средневзвешенные ставки долларовых вкладов сроком свыше одного года взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России. Затем они скорректированы с учетом динамики курса доллара США к рублю и стоимости конвертации, принятой за 4%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. ПИФы - при расчете были использованы данные сайта investfunds.ru: для каждого анализируемого года были взяты пять открытых ПИФов, являющихся лидерами по объему привлеченных средств по итогам года, предшествующего анализируемому. Эти фонды занимаются либо акциями, либо облигациями, либо одновременно и тем и другим. Для выбранных ПИФов был рассчитан средневзвешенный доход за год с учетом НДФЛ. Золото - расчет произведен по данным Банка России, сайт cbr.ru, с учетом НДФЛ и расходов на конвертацию, для которых использовался бенчмарк ОМС Сбербанка: ценовой спред продажи и покупки на дату составления данного исследования - 5,8%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. Инфляция - по данным Росстата. Индекс ММВБ - по данным Московской биржи. Доллар США к рублю - рассчитано по данным Банка России как отношение среднего курса за январь к среднему курсу за этот же месяц предшествующего года.

Знать бы прикуп

Самый главный и болезненный риск покупки первичного жилья для любых целей, как следует из проведенного редакцией "РБК-Недвижимости" опроса экспертов, - это долгострой, переходящий в недострой. Также есть риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту, трудностей с поиском покупателей и сопряженной с этим необходимостью предоставлять на объект дисконт.

Но все эти риски можно минимизировать или вовсе нивелировать. Во-первых, нужно тщательно проверять всю правоустанавливающую документацию по проекту, финансовое состояние компании-застройщика и портфель реализованных ею проектов. Алена Дерябина из "Дон-Строй Инвест" советует также обращать внимание на поведение застройщика: "Готовность девелопера при первых признаках снижения покупательской активности устраивать спешные "распродажи" скорее всего означает, что у него нет собственных средств или серьезных финансовых партнеров и требуется резкое увеличение входящего денежного потока для продолжения стройки. В такой ситуации действительно велик риск того, что, купив квартиру на старте, придется ждать ее готовности неопределенный срок".

Во-вторых, выбирая проект для инвестирования, руководствоваться не только самой доступной ценой, но и принимать во внимание всю совокупность качественных характеристик проекта, а также конкурентное окружение, чтобы правильно оценить его ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Новостройка должна находиться в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья, желательна и хорошая транспортная доступность объекта. В инвестиционных целях лучше всего приобретать однокомнатные квартиры и квартиры-студии, которые востребованы всегда.

Как утверждает директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов, неплохую доходность (до 10-12% годовых) может принести и покупка недвижимости в малоэтажном комплексе за пределами МКАД. "Пару лет назад один инвестор приобрел несколько таунхаусов в нашем премиальном поселке на старте проекта. Сейчас, когда дома введены в эксплуатацию, их стоимость выросла на 25%. Инвестор планирует вложиться в отделку таунхаусов, что прибавит к их цене еще 15-20%".

Инвестиционное "окно" закрывается

Сейчас количество инвестиционных продаж снизилось по сравнению с первым кварталом года. Но люди, зарабатывающие на росте стоимости "квадрата", с рынка не ушли. К активному вложению свободных средств в недвижимость их подталкивает кризисное состояние экономики. По мнению руководителя аналитического центра компании "Домус финанс" Александры Бирюковой, инвестиционные сделки сейчас стоит нацеливать на сохранение сбережений, а не на их значительное приумножение. Все равно сильно приумножить не получится. Эффективной частной инвестицией эксперт называет приобретение "правильного объекта" с последующим существенным ростом цен на него за выбранный период и успешной продажей объекта. Конечно, если цель инвестора как можно быстрее продать объект, то временное падение спроса, которое может возникнуть на волне кризиса, затруднит достижение этой цели, но вряд ли повлияет на цену объекта.

Прогнозировать, на сколько и когда просядет рынок, пока сложно - слишком велика неопределенность на нем. Но все уверены в том, что спрос и цены на жилье и коммерческую недвижимость начнут падать. По прогнозам экспертов, инвестиционное "окно" закрывается и предкризисное спасение частных капиталов через недвижимость вскоре может прекратиться. Однако один из уроков кризиса 2008г. состоит в том, что кризис открывает и новые возможности. Тогда, на фоне быстрого восстановления экономики, многие преуспели, купив недвижимость и прочие активы на растущем рынке. Сейчас хорошо бы понять, где его "дно". Как говорят инвесторы: "Сash is king!"

Сергей Велесевич

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про инвестиции в недвижимость.

Сегодня вы узнаете:

• Почему инвестировать в недвижимость выгодно;
• Какие бывают виды в недвижимость;
• В какую недвижимость можно и нужно вкладываться;
• Как можно заработать при минимуме вложений.

Инвестиции в недвижимость уже долгое время считаются одним из самых надежных . В сознании людей, недвижимое имущество ассоциируется с надежностью, и неизменным ростом цен. Но так ли это на самом деле? Выгодно ли инвестировать в недвижимость при реалиях сегодняшнего рынка?

Цели инвестиций в недвижимость

Деньги должны делать деньги. Этот самый важный принцип инвестирования был официально сформулирован в конце 17-ого века. И несмотря на его старость, он актуален до сих пор.

Именно поэтому любая цель инвестиций – получение дохода.

Инвестиции в недвижимость также преследует эту цель.

Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:

• Получение имущества для сдачи его в аренду;
• Перепродажа имущества;

Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.

Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более интересный, рискованный и ценный способ заработка. Перепродавать недвижимость, купленную за меньшие деньги, достаточно сложно, но тем не менее, вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать.

Но большинство инвесторов предпочитают первое время сдавать недвижимость в аренду и получить средства потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации.

Такой способ позволяет максимизировать доход, ведь:

Квартира в Москве стоит 10 млн. Ежегодно её стоимость увеличивается на 5% – 500 тысяч рублей. За аренду платят 60 тысяч рублей – 720 тысяч рублей. Итого, доход составляет 1 млн. 220 тысяч рублей или 12% годовых.

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость относятся к .

Можно выделить четыре основных вида инвестиций в недвижимость:

• Инвестиции в коммерческую недвижимость;
• Инвестиции в жилую недвижимость;
• Инвестиции в строительство недвижимости;
• Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, которые характеризуют не только саму недвижимость, как объект вложений, но и как целый подход к вложению денежных средств. Каждый из них отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.

Инвестиции в жилую недвижимость

Под инвестициями в жилую недвижимость подразумевается покупка:

• Комнат;
• Квартир;
• Домов;
• И прочих жилых помещений.

Жилая недвижимость хороша тем, что порог входа в эти инвестиции достаточно мал, риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но при этом и рассчитывать на большой краткосрочный доход не приходится.

Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.

Статистический факт : цена на жилую недвижимость падала за всю новейшую историю России только 3 раза. В 1998-ом году, из-за дефолта, в 2008-2009-ом из-за мирового кризиса недвижимости, и в 2015-2016-ом из-за Российского кризиса. За все годы, с начала 90-ых, в среднем цена на жилую недвижимость увеличивалась на 3-5% в год.

Как можно заработать на жилой недвижимости? Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать от 120 до 300 тысяч рублей в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Второй способ – увеличение стоимости недвижимости со временем. Если квартира при покупке будет стоить 1 000 000 рублей, то можно смело говорить, что через 3 года, она уже будет стоить 1 100 000 рублей.

Окупаемость инвестиций достаточно долгая. Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона. При этом стабильные отчисления можно будет начинать получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья. Но при инвестировании в жилье потребуется сделать минимальный ремонт, привлечь хороших арендаторов, и следить, чтобы с недвижимостью ничего не случилось.

Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах вроде Белгородской области, цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей. Следует внимательно выбирать регион, в который вы хотите инвестировать.

Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость – более сложный вид вложений, которые потребует от инвестора неплохих знаний и аналитических способностей.

К коммерческой недвижимости, как объекту инвестиций, можно отнести:

• Магазины;
• Бары;
• Рестораны;
• Склады;
• Офисы;
• Другие помещения.

Коммерческая недвижимость используется другими предпринимателями или компаниями, для получения прибыли. Прибыль тоже получается от сдачи в аренду помещений, а также от возможного увеличения стоимости коммерческой недвижимости. Но если жилплощадь стабильно дорожает, то с коммерцией все не так просто.

Коммерческая недвижимость за последние несколько лет твердо показывает отрицательную динамику цен, при этом демонстрируя огромное падение спроса. Это, конечно, связано с кризисом, но еще и отсутствием развития малого и среднего бизнеса, которые в первую очередь нуждаются в аренде.

Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес. Частные физические лица уже не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду. Проблема поиска клиентов также очень остро стоит для предпринимателей. Ведь контракты заключаются долгосрочные, и возникает дилемма: либо искать более выгодное предложение, либо работать именно с этим клиентом.

Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Доход в коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в жилой, но сроки окупаемости остаются все такими же: 8-10 лет.

Инвестирование в строительство

Самый рисковый и самый выгодный вид инвестиций в недвижимость. Его можно разделить на две большие категории: инвестиции в привычном понимании, и покупка жилья на раннем этапе строительства.

В первом случае, человек вкладывает свои деньги в строительных работы, и после их окончания, в зависимости от доли, получает прибыль. Привычная схема для всех инвесторов, и в ней нет ничего нового. Прибыль определяется согласно вложениям.

Второй способ гораздо интереснее. Некоторые строительные компании продают квартиры в своих домах еще до того, как их построили. Это помогает привлечь дополнительные средства в строительство, и закончить работы. Такие квартиры обычно бывают готовы через 1-2 года, а цена на момент их готовности превышает первоначальную в 1.5-2 раза. Но, следует помнить, что инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.

Инвестировать в строительство нужно с умом, изучая каждый юридический и экономический аспект компании, её надежность, опыт работы на рынке и отзывы. При хорошем инвестировании, можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.

При составлении и подписании договора со строительной компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подсказать, является ли надежной эта компания, грамотно составить договор, и если что-то пойдет не так, то и получить консультацию.

Сравнительная характеристика видов инвестиций

Для того чтобы лучше понять, что выгоднее для вас, представим вам сравнительную характеристику видов инвестиций:

	Инвестиции в жилую недвижимость	Инвестиции в коммерческую недвижимость	Инвестиции в строительство недвижимости
Вложения	Средние	Максимальные	Минимальные
Доходы	Минимальные	Максимальные	Средние
Окупаемость	8-10 лет	8-10 лет	2-6 лет
Ликвидность	Средняя	Максимальная	Минимальная
Риски	Низкие	Средние	Максимальные
Каким категориям инвесторам рекомендуется	Всем	Новичкам и более опытным	Опытным инвесторам

Как вы можете видеть, инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость подходят как новичкам, так и средне-опытным инвесторам, из-за своей простоты и средней стабильности. Но несмотря на это, самые выгодные, в плане окупаемости, является вложение в строительство. И оно же самое рискованное.

Инвестиции в жилую недвижимость подходят всем из-за своей высокой стабильности. Не нужно думать, что вложения не окупятся. Они гарантированно принесут доход, независимо от обстоятельств.f

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Теперь о каждом пункте чуть более подробно:

Плюсы:

Стабильность . С этим сложно поспорить. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.

Постоянный рост стоимости активов . Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.

Пассивный источник дохода . Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.

Минимальные риски . Как следовало из второго пункта, жилье и место для бизнеса нужны всегда, поэтому даже в самые неблагоприятные для экономики времена, будет возможность реализовать недвижимость или сдать её в аренду.

Минусы:

Неликвидный объект инвестиций . Ликвидность – способность объекта быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает то, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру/магазин/любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.

Долгая окупаемость . Самый весомый минус из всех. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.

Постоянные расходы на содержание . Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться.

Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество , при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация) либо (налог на доходы физических лиц). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги, что делает сумму дохода меньше на 13%.

Каждому инвестору решать, что перевесит – стабильность и постоянство, или же низкая ликвидность, доход и окупаемость.

Мы подготовили пять советов начинающим инвесторам:

Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.

Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.

Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.

Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.

Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.

Полноценный всесторонний анализ рынка недвижимости, сможет дать понимание того, где искать хорошую квартиру.

Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.

Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.

Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.

Несколько слов о рисках

Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.

Риск ипотеки . В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.

Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.

Риск жилья . Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.

Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.

Риск в строительстве . Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.

Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.

Как инвестировать при минимальных средствах

Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы.

Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:

Привлечение денег . Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. В Российском понимании это кредит на недвижимость, под залог этой же недвижимости.

Большинство банков с радостью предоставят ипотеку. Для этого потребуется стабильный источник дохода, хорошая кредитная история, и пакет документов, который различается, в зависимости от банков.

В зависимости от банков, срока, надежности и финансового состояния заемщика, проценты будут различаться. В основном по ипотеке предоставляются 11-17% годовых, и 5-7% – если будет кредит в иностранной валюте.

Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.

Привлечение соинвесторов . В России идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится.

Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.

Вступление в клуб инвесторов . Есть немало сообществ, где инвесторы ищут единомышленников, которые могут помочь друг другу не только советом, но и материально. В таких клубах есть немало людей, которые на условиях инвестиций, могут вложиться в ваш проект, и так вы сможете получать самостоятельный доход, и обеспечивать прибыль партнерам.

Тоже достаточно новая для России идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.

Инвестиционный проект будет должен работать как целое акционерное общество – люди будут покупать доли в этом проекте и рассчитывать на прибыль. Подойдет для покупки и аренды коммерческой недвижимости, и последующей реализации.

Самостоятельно привлечь денежные средства на покупку недвижимости достаточно сложно. Именно поэтому новичкам рекомендуется привлекать партнеров любыми доступными способами. Более опытные инвесторы смогут не только вложить средства, но и направить в нужное русло, помогая и обучая на первых порах. Это гораздо более ценный опыт, даже более важный, нежели получение прибыли.

Роберт Кийосаки – один из самых известных мировых бизнесменов и тренеров по саморазвитию, написал книгу, которую обязан прочитать каждый инвестор в недвижимость. Она так и называется – «Инвестиции в недвижимость».

В ней предоставляется подробная стратегия для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и получить к 40-ка годам 5-6 объектов в собственность, и иметь стабильный пассивный доход практически ничего не делая. Книга полна интересных вещей и подводных камней. Она пригодится каждому, даже не смотря на то, что более адаптирована к западным и восточным реалиям, нежели чем к Российским и странам СНГ.

Подводя вывод : Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных среди обычных людей способ инвестиций. Он характеризуется минимальными требованиями к опыту инвестора, но чрезвычайно требователен к кошельку. Окупаемость инвестиций в недвижимость составляет 2-9 лет, в зависимости от выбранного способа дохода.

Инвестирование в недвижимость всегда считалось отличным вложением капитала. Кто-то инвестирует для того, чтоб сохранить свои деньги, а кто-то рассчитывает и на неплохую прибыль от такого рода вложения. Почему же инвестиции в недвижимость так привлекают многих людей? Чем они выгодны? Как правильно вкладывать свои деньги, чтоб минимализировать риски, а в дальнейшем и вовсе получать хорошую прибыль. На эти и другие вопросы, непосредственно связанные с инвестициями в недвижимость, мы дадим ответы в нашей статье.

Почему инвестирование в недвижимость только набирает обороты? Возможно, из-за того, что это один из самых стабильных и проверенных способов не только сохранить, но и приумножить свой вклад. Никто не будет спорить, что с каждым годом спрос как на коммерческую, так и на жилую недвижимость увеличивается, а вот предложение растет не так уж и быстро. Это способствует тому, что цены медленно, но уверенно растут. Конечно, бывают моменты обвалов, когда недвижимость за несколько месяцев существенно теряет в цене, но это, скорее всего, исключение нежели правило.

Чаще всего инвесторов привлекает торговая и другая коммерческая недвижимость. Квартиры тоже не теряются на этом рынке, но они не настолько прибыльны. Тут все зависит от расположения квартиры, и еще нескольких факторов, которые могут существенно влиять на цену. Как правило, основной поток инвестирования идет именно в коммерческую недвижимость.

Инвестиции в недвижимость: виды и способы инвестирования

Инвестиции в недвижимость бывают разные. В соответствии от ваших целей и возможностей вы можете выбрать именно тот вариант инвестирования, которые оптимально подходит. Далее мы разберем основные виды инвестиций в недвижимость, поговорим об их плюсах, о том, в каких условиях можно получить максимальную выгоду от подобного рода вложений.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Одним из наиболее привлекательных направлений в инвестициях в недвижимость, является покупка объектов недвижимости за рубежом. Почему покупка недвижимости за границей, столь привлекательна? Все очень просто, купив квартиру на том же Северном Кипре и сдавая ее на 300-400 фунтов, на эти деньги, можно вполне достойно жить в России.

Инвестиции в жилую недвижимость

Как правило, инвестиции в жилую недвижимость связаны с покупкой и последующей сдачей жил площади в аренду. Даже люди очень далекие от мира бизнеса и финансов понимают всю простоту данной схемы. Квартира покупается, а потом сдается в аренду с помесячной оплатой. Пожалуй, это самый простой вид инвестирования в недвижимость, самый доступный и понятный широкому кругу людей. Но тут тоже есть свои нюансы, учитывать которые нужно еще до покупки квартиры. Например, какой район выбрать? Насколько должна быть благоустроенной планировка? Дорогой делать ремонт или нет? Как обставить и так далее. Тем не менее, практически отсутствует возможность ошибиться по-крупному и потерять все средства.

Первый минус, с которым связан данный вид инвестирования – это личное участие во всем процессе. Конечно, вы можете нанять профессионала, который подберет Вам квартиру, просмотрите десятки вариантов, составит договор, соберет все необходимые документы, договорится с продавцами, а Вам останется лишь поставить подпись и передать деньги. Но, как вы понимаете, услуги таких людей стоят не дешево, и выгода покупки может быть утрачена. Поэтому, если хотите максимально выгодно вложить деньги в жилую недвижимость, то придется все делать своими силами.

Второй минус уже возникнет после того, как вы приобретете квартиры. Сдача жилья непосредственно связана с общением. Вам придется искать квартирантов, договариваться с ними, получать оплату, откликаться на их запросы о мелких поломках в квартире и т.д. Все это время, а если вы вкладываете деньги в несколько квартир, то можете столкнуться с тем, что просто не будете успевать уделять внимание всем своим жильцам. Опять стает вопрос о том, чтоб нанять человека, который будет делать все за Вас. Тут нужно все детально просчитать и понять, будет ли выгодно отдавать часть прибыли, или же поднапрячься, постараться самому все делать.

Стоит отметить, что не уходит в прошлое такой вид вложения в жилую недвижимость как ипотека. Но тут нужно понимать, что инвестор должен быть с определенным опытом, чтоб суметь выбрать правильную квартиру или застройщика, оптимальное предложение от банка, разобраться во всех документах и выявить подводные камни кредитования.

Ипотека имеет свои плюсы. Во-первых, вам понадобится значительно меньшая сумма денег, во-вторых, ипотека дается на длительное время, что позволит выплачивать квартиру не один год. Также хотелось бы заметить, что подобный вид инвестирования подойдет не всем, и особенно тем, кто не признает никаких займов.

Инвестируя в жилую недвижимость, вы должны учесть такие особенности:

• Более выгодные вложения в объекты, которые имеют развитую инфраструктуру: подземный паркинг, различные заведения в жилом комплексе (магазины, рестораны, тренажерные залы, аптеки). Также стоит обратить внимание на квартиры с необычным и интересным дизайном, хорошим видом из окна. Все это может стать большим плюсом и аргументом аренды квартиры именно у Вас, а не у конкурентов.

• Транспортная развязка. Всем понятно, что квартиры у метро или остановок транспорта будут дороже. Поэтому, инвестируя деньги в жилую недвижимость, обратите внимание и на данный фактор. Есть только один случай, когда можно не учитывать транспортную развязку – покупка элитной недвижимость. Люди, которые собираются отдать более миллиона долларов за квартиру, вряд ли будут сильно озадачены тем, что рядом нет метро.

Инвестирование в строящуюся недвижимость

Очень часто компании застройщики предлагают стать инвесторами их проектов. Схема тоже довольно простая и понятная, но в отличии от инвестирования в уже готовые квартиры, может принести значительную прибыль.

Как же это работает?

Вы вкладываете определенную сумму денег, как правило это полная стоимость квартиры, еще на этапе возведения. Этапы могут быть разные. Одни компании предлагают внести плату как только закладывается фундамент, другие когда уже готова какая-то часть объекта. В любом случае, вносимая вами сумма будет значительно ниже той, чтоб вы отдали уже за достроенный дом. Получается, что внеся сегодня н-ую сумму денег, после окончания строительства вы можете рассчитывать, как минимум, на продажу с выгодой 20% и более

Кажется, что все понятно и прозрачно. Но тут есть и свои сложности, а также рискованные моменты. В первую очередь, нельзя предугадать кризисных моментов, в результате которых строительство может быть заморожено. Так было в 2008 году, когда возведение многих проектов приостановилось на неопределенный срок. Деньги инвесторов оказались заморожены, и вернуть их не представляло возможности.

Также минусом является то, что вы можете долго ждать строительства дома, и своей прибыли. Если инвестировать на этапе заложения фундамента, то не стоит рассчитывать на то, что дом будет сдан ранее чем через 3 года. Готовы ли вы столько ждать и каждый день бояться, чтоб ничего не случилось с компанией застройщиком?

Случиться может разное, вплоть до того, ваши деньги уйдут в неизвестном направлении, а компания объявит себя банкротом. Казалось бы, серьезные компании, с большими деньгами и именем, чего б им «кидать» людей на деньги. Но у многих киевлян еще остались свежие воспоминания об застройщике «Элита Центр», которые подобным образом заработал сотни миллионов долларов, а люди так и остались с мнимыми квартирами и договорами на руках.

Чтоб не попасть на удочку аферистов, вы должны очень внимательно и критично отнестись к компании застройщику. Смотрите какие объекты и когда они сдавали, обратите внимание на учредителей, разберитесь кто эти люди, и с чем они связаны. Репутация тоже играет огромную роль. Если это международная компания, работающая на рынке строительства уже не один десяток лет, то можете ей доверять, а если же это «Рога и Копыта», с регистрацией на Кипре и офисом в каком-то австрийском селе, то даже не рассматривайте подобный вариант.

Схема получения денег от инвестиций в строящуюся недвижимость тоже проста. Получив право собственности, вы начинаете сдавать квартиру в аренду, а через какой-то срок, как правило 5-10 лет, продаете по рыночной цене. Это самый распространенный, и максимально выгодный способ заработка от данного вида инвестиций.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость привлекают к себе вниманием тем, что вы можете без особых проблем делегировать право на управление третьим лицам, и принимать минимальное участие во всем процессе. Тут имеется ввиду, что вы не будете сами за всем следить, чинить, настраивать. Можно нанимать электриков, сантехников, можно вообще подписать договор с управляющей фирмой, которая будет следить за состоянием вашего объекта, поддерживать его в рабочем и надлежащем состоянии.

Подобного рода делегирование может снять с Вам большую часть мелких хлопот. Понятное дело, что работу управленцев придется оплачивать, но тут стоит отметить, что это будет не настолько ощутимо как при сдаче жилой недвижимости. Прибыль от коммерческих объектов значительно больше, и вы можете себе позволить часть заработка выделять на оплату труда технических работников.

Основное же препятствие в таком варианте инвестиций – они требуют значительных вложений. Да и времени уделять нужно ощутимо больше, чем при владении жилплощадями. Нужно будет переоформить электроснабжение, устанавливать и обслуживать все виды счетчиков, вести бухгалтерию, уплачивать налоговые сборы… Обо всем этом нужно иметь хотя бы начальное представление, даже когда управляет недвижимостью команда профессионалов.

Покупка земельных участков

Плюсы подобного рода инвестирования заключаются в том, что купить участок значительно проще, денег понадобится не так много, риски сведены практически к нулю, да и сделать из выгодной покупки невыгодную нереально. Вы даже можете не обращаться к риелторам, а сделать все самостоятельно. Уделите данному вопросу несколько дней, и поймете как без особых проблем собрать и переоформить все необходимые документы.

Инвестиции в земельные участки тоже имеют разновидности, и зависят от целевого предназначения земель. Более короткие, с меньшими затратами, но и меньшей прибылью – это инвестиции в земельные участки под строительство жилой недвижимость. Как правило, такие земли покупают вблизи крупных городов. Другой вид, который связан с значительно большими вложениями, это инвестиции в земли сельскохозяйственного предназначения, и под строительство коммерческой недвижимость. Не нужно забывать и о том, что налоги на землю довольно низкие в нашей стране, что позволяет выгодно вкладывать свои капиталы.

Но тут, как и в любом другом виде инвестирования, тоже есть свой минус – увеличение контроля со стороны государства относительно использования земель в соответствии с целевым предназначением.

Инвестирование в загородную недвижимость

Спрос на загородную недвижимость растет с каждым днем. Соответственно и цены на коттеджи с хорошим расположением стабильно увеличиваются. Это связано, в первую очередь, с тем, что жители больших городов уезжают от суеты, пробок, задымленности. Они хотят более спокойной жизни в чистом месте. Загородные коттеджи – это то, что соответствует всем запросам.

Если собрались инвестировать в загородную недвижимость, то вариантов у Вас несколько: покупка недостроенного дома, покупка готового дома, покупка земли под застройку, строительство дома с последующей продажей. Будьте уверены, что подобного рода вложения станут доходными в ближайшее время.

От автора: не так давно, мои знакомые купили несколько десятков земельных участков в 100 километрах от Киева. На данный момент участки стоят копейки, и прибыли от них не получишь. Но учитывая тенденцию развития загородных поселений, и что 100 км. – это лишь час езды по хорошей трассе (а она там отличная), можно сказать, что через 5-10 лет подобного рода вложения могут принести от 300% до 500% прибыли.

Если вы хотите, чтоб ваше вложение было максимально выгодным, и обязательно принесло прибыль, то обратите внимание на расположение коттеджа, инфраструктуру поселка, отдаленность от центральных автомобильных магистралей. Также стоит учитывать и соседей. Если рядом живут известные люди (политики, бизнесмены, актеры), то цена дома может увеличиться в разы.

Другие способы инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость, у большинства людей, ассоциируются с вложением денег в покупку квартир и домов, с последующей арендой или выгодой продажей. Но есть еще масса других способов инвестирования, о которых мало кто задумывается, но которые приносят значительную прибыль.

Инвестиция в парковку. Особенно этот способ вложения денег актуален для больших городов. Вам придется выделить значительную сумму денег, но окупаемость гарантирована. Хорошие парковки востребованы всегда, а учитываю тенденцию роста количества автомобилей, можно сказать, что спрос будет только расти.

Партнерство в фондах недвижимости. Подразумевается паевое инвестирование в какой-либо фонд, который уже сам решает, каким образом и во что вложить общие средства. Здесь имеется два положительных момента. Первый – недвижимое имущество не покупается в собственное владение, то есть не оформляется регистрация на свое имя. Это оказывается очень удобно в отдельных случаях. Второй – инвестированием занимаются профессиональные люди, имеющие базу объектов инвестирования, высокие диверсификационные показатели. Это само по себе уже гарантия высокой доходности.

Инвестиции в недвижимость за рубежом. В последние несколько лет подобного рода вложения начали пользоваться большим спросом среди состоятельных граждан нашей страны. Это вызвано тем, что зарубежная недвижимость, как и российская, не собирается дешеветь, а цены плавно растут из года в год. Да и квартирку у моря можно использовать как отличное место для летнего отдыха.

• Не вызывает сомнений выгодность приобретения московской, петербургской, нижегородской, казанской, пермской, омской, красноярской, самарской, ростов-донской и краснодарской недвижимости. Коттеджи за городом выгодны в Москве, Самаре, Казани, Нижнем Новгороде, Краснодаре и Омске. Эксперты предполагают в названных городах незначительное возрастание стоимости жилья и арендной платы

Ефим Смурнов

Язык не поворачивается назвать нормальной ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в целом и на рынке строящегося жилья - в частности. Ажиотажный спрос быстро гонит цены вверх (последние месяцы прирост не опускается ниже 1% в неделю). Особенно это касается квартир нижнего ценового сегмента, где покупатели в стремлении догнать "уезжающий поезд" готовы приобретать жилье на любой стадии строительства и практически в любом месте.

Оценив ситуацию, все больше людей покупают квартиры в строящихся домах не для того, чтобы использовать их по прямому назначению, а для того, чтобы выгодно вложить деньги или заработать на перепродаже. Многие из тех, кто пока смотрит на развитие событий со стороны, задаются вопросами, смысл которых сводится к главному: "А не попробовать ли мне тоже?" Мы взяли на себя смелость прокомментировать некоторые часто встречающиеся вопросы об инвестициях в строящееся жилье.

Почему это так популярно?

В ответе на этот вопрос - сплав математики и психологии. Курс доллара весь последний год падал (-10%), банковские ставки опустились на очень непривлекательные уровни (в большинстве случаев - ниже уровня инфляции). Люди ищут способы сохранить свои сбережения. По сути, прирост капитала сегодня могут обеспечить два рынка - фондовый и недвижимости. Фондовый рынок считается потенциально более доходным, но более рискованным и менее предсказуемым. Недвижимость всегда и везде воспринималась как максимально надежный способ инвестирования. Причем в нашей ситуации инвестиции в недвижимость не только на равных конкурируют с вложениями в ценные бумаги, но и во многих случаях обеспечивают более высокую доходность. Кроме того, акции и облигации большинство воспринимает как нечто "виртуальное", а квартира - это объект, понятие о котором так или иначе может составить каждый.

Сколько можно заработать?

С начала 2000 года средние цены на типовое строящееся жилье в Петербурге увеличились более чем в 2,5 раза, причем основной рост пришелся на последние два года.

Например, в прошлом, 2003 году, цены на строящееся жилье массового спроса, по данным корпорации "Петербургская недвижимость", выросли на 43,4% в долларовом эквиваленте. Но это в среднем. По большинству успешных проектов рост цен составил 50-60% годовых и выше.

Вот пример успешной инвестиции в строящееся жилье: однокомнатную квартиру в строящемся доме в Приморском районе, купленную на "этапе котлована" в начале 2002 года примерно за 15 тыс. долларов, сегодня можно продать почти за 40 тыс. долларов. Абсолютный прирост за два года - более 160% (что означает не менее 80% годовых в валюте).

Почему именно строящееся?

В отличие от квартир на вторичном рынке, суммарная доходность вложений в строящееся жилье складывается из двух составляющих: к общерыночному росту цены квадратного метра добавляется также рост за счет увеличения строительной готовности дома (от "нулевого цикла" до финала в среднем проходит два года).

Впрочем, размер "премии" за финансирование стадии котлована разнится и зависит от имени компании-застройщика. Менее известные компании готовы давать дольщикам больший бонус. В крупных и надежных компаниях размер этого бонуса редко превышает 15% годовых и имеет тенденцию к снижению. Таким компаниям нет смысла занимать у дольщиков под высокий процент - они могут получить более дешевый кредит в банке.

Как бы там ни было, даже не рассчитывая на рыночный рост цен, инвестор может обеспечить не менее 10-12% годовых лишь "за веру в успешное завершение строительства".

Кроме того, строящаяся квартира - это не объект собственности (она сможет стать таковым только после завершения строительства). В результате продавец освобождается от каких-либо налоговых платежей с продажи.

Что покупать?

Люди, инвестирующие в строящееся жилье, для своих операций чаще всего выбирают жилье эконом-класса. Причем в большинстве случаев речь идет об однокомнатных квартирах. Это наиболее ликвидный товар, пользующийся на рынке неизменным спросом. "В условиях непрерывного роста цен и недостаточной платежеспособности покупателей в сегменте однокомнатных квартир концентрируется значительная часть спроса и практически все первичные покупки жилья, которые при наличии развитых инструментов кредитования были бы в значительной степени распределены также между двух-, трехкомнатными квартирами", - указывают аналитики "Петербургской недвижимости".

По дешевым и малогабаритным квартирам проходит максимальное количество сделок, проблем с поиском покупателей в нынешних условиях не возникает. А это главное. Для инвестора важно ведь не только вовремя купить квартиру, но и легко сбыть ее, не забыв при этом про свою выгоду.

Впрочем, квартиры элит-класса зачастую могут принести инвестору больший доход в абсолютных показателях. Так, например, в жилом комплексе "Олимп" корпорации "Петербургская недвижимость" цена за 2003 год увеличилась на 81%.

Обратная сторона - необходимость значительных стартовых вложений и возможные проблемы с ликвидностью (процесс поиска покупателя дорогой квартиры имеет шансы серьезно затянуться и тем самым уменьшить потенциальную доходность).

Выбирая объект для вложения, инвесторы от недвижимости оценивают целый ряд факторов, влияющих на его потенциальную доходность. Среди основных - месторасположение будущего дома, перспективы развития инфраструктуры, способ строительства, наконец имя компании, ведущей строительство. Далее следуют более мелкие, но зачастую не менее важные факторы: куда выходят окна будущей квартиры, какой этаж, есть ли балкон или лоджия, какие вставлены окна, какие планируются лифты и т.д.

У кого покупать?

Люди, инвестирующие в строящееся жилье, чаще всего предпочитают вложения в объекты наиболее известных городских застройщиков, которые все вместе контролируют около 60% предложений на первичном рынке.

Здесь вопрос в основном упирается в минимизацию рисков - исполнительская дисциплина и перспективы ведущих застройщиков оцениваются выше, чем у мелких малоизвестных игроков рынка (может быть, даже не всегда объективно). Впрочем, там, где выше риск, выше и потенциальный доход - это общее правило.

Сколько нужно денег?

Минимальный порог для вхождения на рынок соответствует цене типовой однокомнатной квартиры (сейчас это 30-40 тыс. долларов). Как правило, перепродавцы квартир предпочитают именно 100%-ную предоплату.

Впрочем, первичный рынок предоставляет инвесторам возможность снизить сумму стартовых вложений, используя разнообразные схемы рассрочки. Но рассрочка удорожает конечную стоимость квартиры и снижает потенциальную доходность вложения. Впрочем, это многих устраивает. Существует огромное количество незаметных на первый взгляд нюансов, оперирование которыми позволяет инвесторам оставаться в выигрыше в любом случае. Вот пример. Инвестор снижает порог вхождения на рынок и вносит, скажем, 50%-ную предоплату за квартиру. Позднее "настоящий" покупатель оплачивает не только оставшуюся половину стоимости квартиры и полную разницу между "стартовой" и "текущей" стоимостью квадратных метров (доход инвестора), но и часть рассрочки.

Последнее время все большее распространение получают и покупки строящихся квартир на заемные средства. Инвесторы берут в банках беззалоговые потребительские кредиты (ставки варьируются от 11 до 14% годовых в валюте, хотя могут быть и выше), добавляют эти деньги к своим и вносят полную стоимость квартиры. Доход таких инвесторов складывается из разницы между полученным от продажи квартиры доходом и уплаченными банку процентами. Если бы подобная операция проводилась в прошлом году, разница составила бы примерно 30% годовых в валюте.

Когда покупать и продавать?

ЧТО БУДЕТ? Все последние годы рынок стоящегося жилья функционировал как рынок продавца, который и диктует цены. В ближайшее время ситуация вряд ли изменится кардинальным образом. Спрос на жилье, особенно недорогое, по-прежнему значительно выше предложения. Ход событий показывает, что строительная индустрия в своем развитии отстает от потребностей рынка. Поскольку резкого увеличения объема предложения жилья в ближайшее время ожидать не приходится, можно предполагать, что цены и дальше будут расти. Динамика их роста зависит от целого ряда факторов. Помимо общей экономической ситуации, это возможный рост объемов строительства, а также развитие кредитования покупки жилья. Если объем строительства не увеличится, а объем выданных кредитов резко возрастет, это приведет к дальнейшему взвинчиванию цен. Напротив, если предложение удастся значительно увеличить (как минимум в 1,5 раза), то возможна некоторая стабилизация цен, которая на первоначальном этапе выразится в снижении темпов их роста до предсказуемых показателей. Скорее всего, рост цен в 2004 году вряд ли будет ниже 30%.

Большинство инвесторов, нацеленных на извлечение дохода от перепродажи квартир в строящихся домах, осуществляют вложения на "этапе котлована". Во-первых, именно старт с самой низкой точки обеспечивает максимальный прирост капитала. Во-вторых, на более поздних этапах строительства вкладываться зачастую уже не во что. Наиболее ликвидные (недорогие малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры) раскупаются практически полностью в самом начале продаж.

Многие инвесторы-перепродавцы предпочитают не дожидаться сдачи дома госкомиссии. Дело в том, что потенциал роста цены практически исчерпывается, когда будущий дом приобретает вполне законченные очертания. Затем рост замедляется, последний всплеск происходит уже на финальной стадии. Инвесторы, заинтересованные в максимальной отдаче капитала, "ухватывают" максимальный прирост цены и выходят из игры.

Насколько все это сложно?

Продажа строящейся квартиры "конечному" покупателю осуществляется по договору переуступки прав требования. Бывает, что компании-застройщики вводят разнообразные ограничения на подобные сделки (такими нюансами нужно интересоваться перед подписанием договора долевого участия). Впрочем, во многих случаях сотрудники отделов продаж строительных компаний не только не препятствуют переуступке прав, но и готовы помочь перепродавцам с поиском потенциальных покупателей, имея свой небольшой интерес.

"Продвинутые" инвесторы производят большое количество последовательных операций купли-переуступки, "играют" на несоответствиях в росте цен на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры и пр. "Простому" инвестору всем этим заниматься нет никакого смысла. Так что вся сложность, по большому счету, заключается в том, чтобы найти надежный и выгодный объект инвестирования и выбрать удачный момент продажи.

Каковы основные риски?

Основных рисков два. Первый - риск невыполнения застройщиком своих обязательств. Вероятность такого развития событий довольно низка при правильном выборе строительной компании. Запас прочности крупнейших игроков рынка позволит им закончить строительство даже при неблагоприятном изменении конъюнктуры. Второй - "плохое поведение" рыночных цен (можно либо ничего не заработать, либо даже потерять). Такое развитие событий вполне вероятно - быстрое повышение цен не может длиться вечно. Вопрос в том, когда рост цен прекратится и будет ли это означать лишь стабилизацию или же возможно падение. Сказать наверняка никто не сможет.

Если суммировать оценки экспертов, то рост цен может продлиться еще примерно 1,5-2 года. Прогнозы темпов роста разнятся. Строители возлагают особые надежды на ипотечное кредитование - это позволит стимулировать спрос на квартиры даже при высоких ценах.

• Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
• Инвестиции в коммерческую недвижимость
• Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
• Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
• Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
• Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
• Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
• Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не , доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

• инвестиции в студии и апартаменты (очень экономный формат плюс к ликвидному жилью);
• прочие стратегии инвестирования в долевое строительство (первый этаж и перевод в нежилое и т.д);

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи. Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас .

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под ними подразумевается:

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идетоб агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

1. Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

1. Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
2. , покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
3. Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)

1. Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)
2. Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Нажмите на картинку, чтобы перейти к карте: 35 примеров инвестирования в недвижимость

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости , т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома , так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.