Инвестиции в недвижимость стратегии. Три модели инвестирования в зарубежную недвижимость. Чего ожидать от рынка недвижимости

И рассмотрю самые распространенные стратегии инвестирования в недвижимость , используемые как западными, так и отечественными частными инвесторами. Из этой публикации вы узнаете разные варианты и способы вложения капитала в недвижимость, важные особенности, основные преимущества и недостатки каждого из них, и сможете сделать вывод, какой из вариантов будет наиболее интересным конкретно для вас. По некоторым стратегиям буду давать ссылки на отдельные статьи, где они рассмотрены более подробно.

Виды инвестиций в недвижимость.

1. Покупка жилой недвижимости для сдачи в аренду. Это наиболее распространенная стратегия инвестирования в недвижимость, к которой чаще всего прибегают люди, имеющие солидную сумму свободных денежных средств и желающих их куда-то вложить по принципу “так, чтобы надежно и доход давало”.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду особенно актуальна в курортных городах и поселках, а также в мегаполисах. Есть немало людей, для которых такой вид инвестиций в недвижимость – основной способ заработка на протяжении всей жизни, передаваемый по наследству. Очень часто даже стараются .

Однако, этот вариант нельзя назвать идеальным (как ошибочно считают многие), а также самым доходным. Во-первых, гарантий, что жилье всегда будет занято арендаторами, нет, и даже в курортных городах. На это всегда оказывает влияние множество факторов, начиная от погоды, заканчивая финансовой ситуацией в стране, возможностями людей. Все это, как вы знаете, сейчас постоянно меняется. А вот расходы объект недвижимости требует всегда, независимо от того, приносит он доход или нет. Во-вторых, некоторые другие стратегии инвестирования в недвижимость предполагают гораздо более высокую доходность или более быструю окупаемость.

2. Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. Инвестиции в коммерческую недвижимость с целью сдачи в аренду, как правило, оказываются более доходными, чем покупка жилой недвижимости с этой же целью. Коммерческие помещения под офисы, магазины, оказание услуг, склады и т.д. сдаются в аренду в среднем в 2 раза дороже, чем жилые.

Однако, такой вид инвестиций в недвижимость предполагает и более высокие риски: коммерческих арендаторов найти еще сложнее, чем жильцов, и спрос на аренду коммерческой недвижимости, ее стоимость подвержены влиянию большего количества негативных факторов, чем в случае с жилыми объектами. Кроме того, коммерческую недвижимость не получится при необходимости использовать для личных нужд, например, передать выросшим детям для жизни или принять в нее гостей.

Подробнее о таком варианте инвестирования в статье .

3. Покупка недвижимости за рубежом для сдачи в аренду. Наиболее “продвинутые” инвесторы часто выбирают и такую стратегию инвестирования в недвижимость. Дело в том, что покупка недвижимости для сдачи в аренду на известных мировых курортах окупается гораздо быстрее, поскольку она пользуется спросом круглогодично, и этот спрос меньше зависит от каких-то негативных факторов: туда едут отдыхать люди не из какой-то одной страны, а со всего мира.

Кроме того, правовая защита инвесторов и их собственности в развитых странах выше, там исключаются всевозможные “беспределы”, которые могут иметь место у нас.

Главным недостатком такого способа инвестирования в недвижимость является высокий уровень затрат на оформление сделки (он может составить до 10% стоимости недвижимости и даже более). Кроме того, необходимо хорошо изучить законодательство страны, в недвижимость которой вы соберетесь инвестировать, лучше не полагаться полностью на фирмы, предлагающие покупку зарубежной недвижимости “под ключ”, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Часто бывает, что выгоднее в финансовом плане открыть фирму за границей и оформить на нее купленный объект недвижимости. В общем, очень много разных нюансов и тонкостей, которые необходимо знать и понимать.

Подробнее о разных стратегиях инвестирования в зарубежную недвижимость в статье .

4. Покупка строящейся недвижимости. Еще один распространенный вариант вложения денег в недвижимость – покупка будущего объекта на этапе его строительства. Чем меньше еще построено, тем выгоднее цена. При такой стратегии инвестирования можно стать собственником недвижимости, заплатив гораздо меньше, чем она будет стоить после сдачи в эксплуатацию. Далее можно распорядиться объектом по своему усмотрению: или сдавать в аренду, или сразу продать, зафиксировав прибыль, которая может составить до 100% от вложений или даже более, в зависимости от ситуации.

Конечно же, и рисков такого вида инвестиций в недвижимость, больше. Прежде всего, речь идет о том, что по разным причинам стройка может быть заморожена, и объект вообще не будет построен и сдан в эксплуатацию. Думаю, все не раз слышали о застройщиках, которые “кидают” своих инвесторов. Выявить таких в момент инвестирования не так просто, хотя, конечно, возможно. Но речь не обязательно идет о мошенничестве. Стройка может быть прекращена под воздействием каких-то внешних факторов: администрации города, экономической ситуации, банкротства компании и т.д. И никто от этого не застрахован.

5. Покупка недвижимости в плохом состоянии, проведение ремонта и перепродажа. Отдельная категория людей постоянно зарабатывает таким способом: дешево покупают “убитую” недвижимость в ужасном состоянии, проводят там качественный ремонт, делают из нее “конфетку” и продают дороже затрат на покупку и ремонт. На таком варианте можно заработать 20-30% от понесенных совокупных затрат, а в некоторых случаях при грамотном подходе – до 50% и более.

В такой стратегии инвестирования в недвижимость тоже есть свои риски. К примеру, обострение кризисных явлений в экономике часто приводит к тому, что рынок недвижимости “стоит”, поэтому объект может очень долго не продаваться по желаемой цене. А расходов все это время он будет требовать. К тому же, нужно очень хорошо уметь сразу оценивать стоимость необходимого ремонта: по многим объектам такой вариант просто не имеет смысла, поскольку в покупку и ремонт приходится вкладывать больше средств, чем можно выручить от продажи. А отдельные объекты вообще могут не подлежать ремонту.

6. Покупка земельных участков. Еще одна стратегия инвестирования в недвижимость – приобретение земельных участков с целью строительства или сдачи их в аренду. Земля, как и недвижимость, может быть разного назначения: под постройку жилого дома, под постройку коммерческого здания, сельскохозяйственного назначения.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Наиболее перспективен вариант покупки земельного участка в новых районах, которые только начинают осваиваться, и имеют хорошие перспективы развития. За несколько лет купленный участок в таком районе может подорожать в несколько раз и принести отличный доход инвестору.

Главный минус инвестирования в земельные участки заключается в возможные проблемы с властями: земля – это такая сфера, вокруг которой постоянно возникают различные ситуации, способные оказать негативное влияние на инвесторов и их инвестиции.

7. Инвестиции в строительство недвижимости. Одним из вариантов предыдущей стратегии инвестирования в недвижимость может являться покупка земельного участка и строительство на нем какого-либо объекта с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Таким образом можно стать собственником недвижимости существенно дешевле, чем ее стоимость на вторичном рынке.

Однако, не всегда. Здесь нужно сразу грамотно просчитывать все затраты на проектирование и строительство объекта, то есть, быть достаточно осведомленным в этой области. И, опять же, возможные проблемы с властями никто не отменял.

8. Паевые фонды недвижимости. И, наконец, вариант инвестиций в недвижимость для тех, кто не имеет большого капитала, необходимого для оплаты строящегося или готового объекта. В этом случае можно стать пайщиком инвестиционного фонда и внести свой пай (долю) в строительство недвижимости, получив при закрытии фонда определенную прибыль.

Участие в паевом фонде не сделает вас собственником целого объекта недвижимости – вы будете владеть лишь его долей, пропорционально вложенному паю. То есть, распоряжаться объектом вы не сможете. Смысл такого инвестирования заключается в том, что инвестор вносит свой вклад в строительство объекта, а затем получает доход от его продажи пропорционально своему вкладу.

Главный недостаток этого вида инвестиций в недвижимость – прибылью придется делиться с управляющей компанией. Кроме того, контролировать использование своего пая практически невозможно, здесь, опять же, придется полагаться на компанию, которая не обязательно будет абсолютно честной со своими инвесторами. Доходность ПИФов недвижимости, как правило, невелика, но зато этот инструмент доступен для всех, он дает возможность вкладывать в недвижимость небольшие средства, например, 1000 долларов.

Вот такие они – самые распространенные стратегии инвестирования в недвижимость. Анализируйте, сравнивайте, делайте выводы, принимайте решение.

До новых встреч на – сайте, который научит вас интересным и перспективным способам заработка и инвестирования, грамотному ведению личных финансов и семейного бюджета, плодотворному сотрудничеству с банками и достижению успеха.

Всем привет! Сегодня мы рассмотрим некоторые варианты инвестиции в недвижимость: стратегии и возможности этого направления.

Недвижимость может способствовать хорошему приросту капитала, а спрогнозировать потенциальную прибыль зачастую проще, чем, например, торгуя на бирже или вкладывая средства .

Многие миллиардеры, которые входят в список Форбс, сделали свой огромный капитал именно на недвижимости.

Перед тем, как начать вкладывать в недвижимость, стоит определиться с целями и стратегией.

Можно получать разовую прибыль от разницы стоимости покупки и продажи, а можно получать регулярный доход от сдачи недвижимости в аренду и также, в перспективе, продать имущество.

При грамотном подходе можно получить существенный доход.

Рассмотрим наиболее эффективные стратегии инвестиций в недвижимость в нашей стране.

Чего ожидать от рынка недвижимости

Цены на жилье и землю всегда показывали общее состояние экономики РФ. Стоимость жилой площади быстро реагирует на курс доллара по отношению к рублю, инфляцию, политические изменения и мировые экономические кризисы.

Так чего же ожидать инвесторам в ближайшие годы? Эксперты утверждают, что спрос на недвижимость будет постепенно расти. Этому способствует снижение ипотечной ставки, упрощенные условия для кредитования граждан и др. факторы.

Сыграют роль и государственные программы: субсидирование ипотек, выплаты за рождение детей, программы по капиталу для молодой семьи.

Государство на законодательном уровне обязует застройщиков иметь высокий уставной капитал к моменту постройки и отчислять 1,2% от суммы контракта в Фонд защиты прав дольщиков.

Благодаря этому снижаются риски для инвестирования в новостройки, но повышается стоимость квадратного метра.

Поэтому спрос на новостройки, как и на коммерческую недвижимость, может немного упасть. Однако рынок вторичного жилья по-прежнему будет привлекать покупателей.

Лучшими городами для инвестирования остаются Москва, Питер, Сочи, Симферополь, Геленджик и некоторые другие.

ТОП выгодных стратегий

Новостройки для перепродажи

Наиболее популярный способ в настоящее время — вложить средства на этапе застройки в экономные студии. Такое жилье всегда пользовалось спросом и продать его, как правило, значительно проще.

Чтобы получить высокий процент от перепродажи, вкладывают в жилье, которое на этапе сдачи будет стоить до 30% и выше за кв. метр.

Покупать стоит, конечно же, только у надёжных и зарекомендовавших себя застройщиков.

Новостройки для сдачи в аренду

Схема похожая на предыдущую: покупают студии на этапе застройки, ожидают сдачи готового дома. Но недвижимость, в данном случае, не продается, а сдается в аренду.

Прежде, чем сдавать «голые стены» следует сделать косметический ремонт и минимально обставить квартиру мебелью. Зачастую, для экономии бюджета, мебель и техника покупаются на том же Авито.

Выбирать новостройки для инвестирования стоит в популярных районах, с хорошей транспортной развязкой, наличием вблизи школ/детских садов и т.д.

Вторичное жилье для перепродажи

Покупка недвижимости в уже построенном жилом доме. Такие квартиры, как правило, расположены в уже обжитых районах с хорошей инфраструктурой.

«Черные риэлторы» всегда находятся в постоянном поиске квартир, которые можно купить за стоимость значительно ниже рыночной. Также прибегают к серым схемам по расселению неблагополучных семей и т.д.

После хорошего ремонта эти же квадратные метры можно продать в разы дороже. Но стоит учитывать и нюансы с налогообложением.

Вторичное жильё в аренду

Покупаем квартиры в обыкновенных домах, делаем ремонт, обставляем мебелью и сдаём в аренду. Хорошая рабочая стратегия, которую используют повсеместно.

В перспективе, конечно же, жилье всегда можно продать, причем не спеша, по более высокой стоимости.

Арендный бизнес

Стратегия для тех, кто не располагает крупными суммами для покупки недвижимости.

Арендуются квартиры на несколько месяцев, которые сдаются уже посуточно (можно и просто по более высокой стоимости ежемесячно).

Доход, в данном случае, более высокий. Однако, это весьма рисковый вид бизнеса, т.к. вся ответственность за состояние жилья ложиться на предпринимателя. Да и с поиском и постоянным заселением могут возникать трудности.

Также необходимо ежедневно наводить порядок, стирать белье и т.д.

Либо заниматься этим самостоятельно, но это уже полноценная работа, стоит нанять персонал.

Хостел

Популярный вид жилья для туристов с ограниченным бюджетом.

Стратегия рассчитана на приобретение 4х и более комнатных квартир вблизи туристических мест: музеи, памятники, парки, торговые центры.

В одной комнате можно разместить 3-4 двухэтажные кровати, отдельно сделать душевую и туалеты, общую кухню. Для функционирования небольшого хостела потребуется минимум персонала: администратор и уборщица.

Мини-офисы, переговорные комнаты

Следует купить большое офисное помещение или снять его. Далее оно разделяется перегородками на маленькие офисы и переговорные комнаты.

Готовые мини-офисы сдаются в аренду небольшим фирмам или для проведения деловых встреч и т.д.

Покупка жилья на аукционах

В 2015 году был введен в действие закон, который гласит, что банкрот для удовлетворения своих обязательств перед кредитором, выставляет свою недвижимость на всеобщие торги.

Стоимость жилья на торгах может быть занижена в несколько раз. А покупка подобной квартиры может стать «золотой жилой» для инвестора.

Информация о торгах публично оглашается на различных официальных сервисах. Стоит разобраться с этим направлением более детально.

Есть различные курсы и тренинги на тему аукционов по банкротствам и т.п.

Заключение

Рынок недвижимости России относительно стабилен. Существенный спрос на жилую недвижимость побуждает многих инвесторов вкладывать именно в неё.

Однако низкая платежеспособность населения вносит некоторые ограничения для инвестирования в это направление.

В тоже время, всегда можно найти достаточно выгодный вариант для инвестиции, а денежный вопрос для финансово подкованного человека уже второстепенное дело.

На сегодня мы подошли к завершению.

Удачи и до скорой встречи!

P.S. Кстати, сегодня Вы можете покупать акции российских и зарубежных компаний не выходя из дома, буквально в один клик, оплачивая покупку банковской картой. Точно так же, как и любой другой товар в интернет-магазинах.
Никаких курьеров и доставок - брокер « » зачисляет акции на Ваш торговый счет, который будет открыт дистанционно, в течение 5 рабочих дней!
Для того, чтобы приобрести акции и стать акционером, просто нажмите на кнопку «Купить акции» и следуйте инструкциям!

Купить акции онлайн

Минимальная сумма, при этом, может быть любой.

• Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
• Инвестиции в коммерческую недвижимость
• Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
• Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
• Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
• Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
• Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
• Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не торги на бирже , доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

• • новостройки для перепродажи;

• • новостройки для сдачи в аренду;

• • инвестиции в студии и апартаменты (очень экономный формат плюс к ликвидному жилью);

• • прочие стратегии инвестирования в долевое строительство (первый этаж и перевод в нежилое и т.д);

• • инвестирование в таунхаусы;

• инвестирование в быстровозводимые модульные дома .

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи . Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас достаточно кейсов с доходностью от 50 до 100% годовых .

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под ними подразумевается:

• покупка готовой коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду;
• строительство коммерческой недвижимости для перепродажи и последующей сдачи;
• инвестирование в коворкинг-центры;
• сдача в аренду рабочих мест, мини-офисов и переговорных комнат.

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идетоб агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

1. 1. Арендный бизнес: снимаем помесячно, сдаем посуточно (минимум вложений)

1. 1. Управление объектами недвижимости; как сдавать квартиру посуточно?

1. 1. Хостел и мини-отель (посуточно, по койкам, в центре и возле туристических мест)

1. 1. Организация антикафе, или как сдавать недвижимость поминутно (посетитель платит за время, а не за еду)

1. 1. Сдача квартир в длительную субаренду

1. 1. Организация общежитий для рабочих

1. 1. Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)

1. Капсульный отель

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

1. 1. Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи

1. 1. Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду

1. 1. Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке

1. 1. new З стратегии заработка на дачных участках

1. 1. Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!

1. 1. Инвестиции в землю , покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)

1. Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)

1. 1. Покупка доходного дома или таунхауса с последующей сдачей в аренду (рекомендуем)

1. 1. Покупка готовой квартиры на вторичке, распил и сдача в аренду

1. 1. Хоумстейджинг. Покупка убитой квартиры, недорогой, но классный ремонт по спец.технологии и последующая продажа

1. 1. Покупка комнат и сдача их посуточно

1. 1. Пожизненная рента (3-5 квартир с ежемесячной выплатой от 10 тысяч по каждой и с переходом в собственность)

1. 1. Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)

1. 1. Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля

1. Инвестирование в недвижимость без денег

Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях

1. 1. Покупка имущества с залоговых аукционов банков и приставов

1. 1. Срочный выкуп квартир по заниженной стоимости (20-30% ниже рынка)

1. 1. Перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд

1. 1. Инвестирование в гаражи

1. Инвестиции за рубежом (налоговые сертификаты США, солнечная энергия и прочее)

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Нажмите на картинку, чтобы перейти к карте: 35 примеров инвестирования в недвижимость

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости , т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома , так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.

Инвестирование в недвижимость — это вложение средств (денежные средства, ценные бумаги, драгоценные металлы и т.п.) в недвижимость, приносящую прибыль или блага.

Может происходить на двух уровнях. Инвестирование в новые объекты недвижимости, так называемый первичный рынок, а также инвестирование в уже существующие объекты, вторичный рынок.

Стоит отметить, что на первичном рынке объектом могут стать только строящиеся и новые объекты, на вторичном рынке представлена вся уже существующая недвижимость.

Способы получения дохода от

Доход от инвестирования в недвижимость получают следующими путями

• за счет арендных платежей. Обладая недвижимостью, собственник вправе сдавать её в аренду за определенную плату
• доход от увеличения рыночной стоимости объекта недвижимости
• доход от перепродажи
• нематериальные выгоды в процессе эксплуатации.

Объекты инвестирования в недвижимость

Объектами инвестирования в недвижимость могут выступать три основные категории

• жилая недвижимость. Этот объект инвестирования привлекателен постоянным, не снижающимся спросом и ростом цены. Также возможно получение прибыли через сдачу объекта в аренду
• земельные участки
• нежилая недвижимость. Самый прибыльный, но и рисковый объект инвестирования. Риск связан с низкой ликвидность, то есть сложностью продажи объекта из-за его высокой стоимости.

Виды инвестирования в недвижимость

В недвижимость.

Самый эффективный и распространенный вид в недвижимость это прямой метод. Это покупка объекта недвижимости с оформлением необходимых документов, как правило, заключение договора.

Следующий вид, косвенный – вы инвестирует не в саму недвижимость, а в ценные бумаги компании, занимающейся недвижимостью.

Будут выступать следующие активы

• собственные и заемные средства
• закладные
• ипотека
• опционы

Преимущества инвестирования в недвижимость

Является одним из наиболее привлекательных и надежных объектов для инвестиций. Происходит это по целому ряду причин. Постоянный рост спроса на недвижимость, понятность процедуры инвестирования для вкладчиков, прозрачность правового поля, все это делает недвижимость очень привлекательным объектом для инвесторов.

Основные преимущества инвестирования в недвижимость

• обеспечивает сохранность сбережений инвестора
• данный вид инвестирования основан на праве собственности
• защита от инфляции
• рынок недвижимости мало освоен в России
• высокие уровни риска компенсируются высоким доходом

Сразу скажу, что я не тренер по инвестированию, обучать я этому не буду, а просто хочу рассказать с точки зрения обывателя, того самого «ученика», который уже реализовал один цикл инвестиций в недвижимость – для тех, кто тоже думает на эту тему, сомневается, решается.

Мой дом – желтый.

Про инвестирование в недвижимость я узнала еще в конце 2015 года (чуть больше года назад на момент написания поста), с того момента изучала эту тему, слушала вебинары Наташи Закхайм и ее учеников, которые после обучения у нее тоже пошли в тренеры по инвестированию в недвижимость по её же технологии, читала статьи, смотрела видео на Ютуб, изучала рынок.

Как инвестировать в недвижимость

Технология на самом деле проста – взять кредит, на эти деньги купить недвижимость, сделать ремонт (или уже с готовым сразу купить), найти арендаторов и из этих денег выплачивать кредитный платеж. Что может быть проще. Все понятно и прозрачно. Банковские деньги работают на тебя.

Конечно, как и везде, есть свои нюансы – какую недвижимость купить – жилую или коммерческую; где, какую стратегию выбрать – аренды или перепродажи; если аренды, то кому; как делать ремонт, если ты его никогда не делал; как понять, ЧТО будет сдаваться. Но эти все нюансы тоже несложно прорабатываются – много информации по вложению в недвижимость есть в открытом доступе, при желании её можно найти.

В моем случае, для реализации этой технологии были два основных затыка. Первый – в получении кредита. Т.к. официально я могу подтвердить совсем небольшой доход, а ИП, как известно, банки не любят. Поэтому я даже почти не ходила в банки, точнее, направила онлайн-заявки в два или три, но отказы подтвердили мои предположения. И второй – в ремонте. Ремонт я никогда не делала, он меня безумно пугал, и с ремонтом я связываться не хотела.

Однако кто ищет, тот всегда найдет. Поэтому выходом из первого затыка стало обращение в банк, где я когда-то работала, а также брала автокредит, и, пользуясь своим статусом бывшего сотрудника и благонадежного заемщика, кредит под залог существующей недвижимости мне все-таки утвердили. Правда, по немного повышенной ставке 16,75% и всего на 15 лет.

Параллельно я подала документы через кредитного брокера, который мне нашел банк, где с моими документами мне одобрили ипотеку по госпрограмме на почти готовый новострой под 11,65%. Только, чтобы воспользоваться этим кредитом, мне нужно было внести 40% первоначальный взнос и оплатить 200К услуги брокера. Забегая вперёд скажу, что это решение я крутила, как могла, очень хотела им воспользоваться, однако в итоге мне пришлось от него отказаться, т.к. ресурсов на реализацию уже не хватало.

А решением вопроса с ремонтом стало просто решение покупать готовый объект. Разумеется, по планировке этот готовый объект с ремонтом должен был подходить под мою инвестор-стратегию .

Стратегии инвестирования в недвижимость

Стратегии я тоже рассматривала разные. Сначала это была: 2-3 комнатная квартира, деление на студии и сдача помесячно. Потом я смотрела инвестиционный дом за тот же бюджет, деление его на студии и сдача помесячно. Потом я рассматривала таунхаусы, деление их на квартиры-студии и перепродажа по долям. Но в ходе поиска и просмотра объектов – по разным причинам от этих стратегий я отказалась.

Даже мне попалось одно замечательное предложение (и я еще обязательно к нему вернусь на одном из будущих циклов ) – это доля в квадрохаусе, с 4мя автономными и изолированными квартирами-студиями и готовым ремонтом (как мне надо), спроектированными под меня сразу на этапе строительства дома, в черте города, с отличной транспортной доступностью и совсем немного больше моего бюджета. Как бы мне не хотелось те 4 готовые студии, на тот момент я все же от него временно отказалась, т.к. это уже было бы инвестирование в строительство , а свой первый цикл я хотела опробовать на чем-то более простом.

На этапе выбора стратегии инвестирования еще одним затыком стало то, что по таблице доходности ни одна из стратегий инвестирования в квартиры (1-3 студии) не закрывала мне кредит на одобренных условиях. Для окупаемости моего платежа по кредиту нужен был либо большой объект (4-7 студий) либо два объекта. Однако большой хороший объект для инвестирования я не тянула по бюджету. Или это был бы большой, но очень плохонький объект. Поэтому я остановилась на решении: маленький, но очень хороший объект + моя существующая недвижимость. Тогда аренда с двух объектов окупает стоимость кредита.

Инвестор в недвижимость

Здесь нужно сказать, что даже с одобренными решениями из моего бывшего банка и банка, найденного мне брокером, даже с учетом некоторой подкованности в теме инвестирования в недвижимость , понимания сути технологии и некоторой внутренней «кухни», даже со всеми расчетами доходности по разным стратегиям инвестирования , я все равно как-то не могла решиться. Прокрастинировала. Нет, не боялась. А как-то просто тормозила. Все решения принимала медленно и не спеша. Никуда не торопилась. Всё мне казалось, что я чего-то не учла.

В итоге я остановилась на такой стратегии: 1-комнатная квартира (по факту евродвушка – когда 1 комната сразу объединена с кухней), с ремонтом, в новом доме без газа, недалеко от одного из аэропортов, деление на студии, одну из которых – сдача посуточно, в другой – проживаю сама. Перестала метаться и стала искать объект только под свою стратегию инвестиций в недвижимость .

Инвестирование в недвижимость

Вопрос с перепланировкой я тоже решила просто. Т.к. я не хотела ничего делать незаконно, а найти жилой объект в нужном мне месте с отличным ремонтом за мой бюджет и узаконить там перепланировку на две студии (каждая – с собственной кухней и с/узлом) оказалось делом почти фантастическим, я обратила свой взор на апартаменты. Это такие же квартиры в новых ЖК, только со статусом «нежилое». В них нельзя прописаться, зато можно внутренние перегородки и мокрые точки переносить как тебе нужно. И по стоимости, даже со свежим ремонтом, они идут ниже рынка на жилые квартиры в том же доме.

После месяца поисков я нашла почти подходящий объект инвестирования («почти» – потому что пришлось пожертвовать транспортной доступностью): евродвушка 33 м на 2 этаже 14-эт нового дома (2014 г сдачи), с отличным ремонтом, двумя мокрыми точками, огромным с/узлом (который при необходимости можно разделить потом на два), и встроенной кухней в одной из комнат.

Я ставлю только перегородку с межкомнатной дверью на студию с кухней, где живу сама, докупаю некоторую мебель, в другую (сдаваемую) комнату я купила мобильную мини-кухню и подключила её к водоснабжению и водоотводу. С/узел пока оставила общий на две студии. И по ходу дела решила, что я морально не готова к бесконечному потоку посуточных людей за стеной и в моем общем с/узле, поэтому вторую студию все же сдаю помесячно.

В итоге мой платеж по кредиту закрывается суммой аренды от первой квартиры (той, что в залоге) и от одной студии в этой, инвесторской, квартире. Пока я живу здесь во второй студии, платеж банку закрывается «в ноль», без дохода. Когда съеду из этой студии, доходом будет сумма аренды от этой второй студии.

Все договора с арендаторами я подписываю на ИП имени себя, все доходы от сдачи аренды я показываю официально в декларации и плачу с них налог 6% по УСН. Возможно, перейду на патент, пока не считала.

Ошибки при инвестировании в недвижимость

Очевидно, у всех свои ошибки, но у меня была одна существенная. Из-за которой уже при заселении выявился огромный (сложно устранимый!) недостаток, который перечеркивает все достоинства этого объекта. Одна из пяти квартир на этаже – курит на лестничной площадке. Не обращая внимания ни на какие просьбы – ни мои, ни соседей, ни управляющей компании, участковый им не указ, на закон они плевали, как и на мнение и здоровье других жильцов, включая детей.

Лично для меня бесконечный дым и адская вонь в общем коридоре и подъезде – неприемлемы. Поэтому (и в любом случае) – очень и очень настоятельно рекомендую (и сама так сделаю в следующий раз!) – не поленитесь и не постесняйтесь пройтись по всем соседям на этаже, рядом с вашим будущим объектом – ДО сделки, и просто мельком перекиньтесь с ними парой слов и выясните моменты, которые для вас существенны.

А вы задумывались о том, чтобы инвестировать в недвижимость? Может быть, у вас уже есть свой опыт? Поделитесь им в комментарии ==>>