Недвижимость является источником вашего дохода. Доход от недвижимости. Коллективные инвестиции в недвижимость

Сегодня доход от недвижимости всё чаще делает людей финансово независимыми! Кроме того, с таким видом дохода, можно полностью посвятить себя занятию любимым делом, не быть зажатым в тиски и загнанным в угол постоянной необходимостью на хлеб насущный.

• Обладание доходной недвижимостью позволяет в какой-то мере раскрепоститься и заниматься чем-то таким, что приносит истинную радость и наполняет жизнь смыслом.

НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИНОСИТ ДОХОДЫ !

Кто не хотел бы иметь пассивный доход, стабильно наполняющий наши карманы, независимо от того – работаем мы или отдыхаем? Так вот, доходная недвижимость – это самый надёжный источник такого дохода. Можно вкладывать деньги во всевозможные акции, облигации, ценные бумаги, инвестировать их в золото, платину, финансовые пирамиды и тому подобное. Можно даже никуда их не вкладывать, а складировать пачки денег у себя дома, набивая все старые носки наличностью, абсолютно справедливо никому и ничему не доверяя.

• По степени безопасности все эти методы консервирования денег не могут сравниться с надёжностью недвижимости, которая, помимо непосредственно капитализации, способна ещё и доход ежемесячный генерировать своему владельцу.

Квартиру могут ограбить, она может сгореть со всеми носками вместе взятыми. А насколько вы можете доверять тому, что, инвестировав свои кровные во всевозможные ценные бумаги, вы не то что заработаете хоть какую-нибудь прибыль, а хотя бы не лишитесь вложенного в одно мгновение?

К сожалению, все эти виды вложений в плане надёжности, на сегодняшний день, не идут ни в какое сравнение с инвестированием свободных средств в недвижимость, которая способна обеспечить довольно надёжный и стабильный доход. Ещё не сложившийся в нашей стране рынок ценных бумаг пока ещё не способен гарантировать ничего.

С недвижимостью ничего не может случиться, разве что прилетят инопланетяне и «экспроприируют» её для своих нужд. А поскольку вероятность такого развития событий практически нулевая, по крайней мере, в обозримом будущем, то вложение денег в недвижимость, на данный момент – это самая надёжная и разумная инвестиция.

Если вы, к примеру, являетесь владельцем своего , то прекрасно понимаете, что в каком-то месяце прибыли вообще может не быть, в зависимости от вида бизнеса, зато недвижимость, сдаваемая в аренду, принесёт гарантированный доход в конце месяца. Где бы вы ни трудились в поте лица, вы прекрасно знаете – как иногда хочется хотя бы на время плюнуть на все заботы, уехать куда-нибудь, расслабиться, не думать о своей работе.

Даже если целый месяц вы прогуляете, то в конце этого периода недвижимость принесёт доход, который позволит не нервничать из-за того, что ничегонеделание может привести к значительным финансовым потерям. Какой бы «шикарной» пенсией нас правительство ни облагодетельствовало, согласитесь, что, сдавая квартиру, либо офисную недвижимость, можно иметь каждый месяц как минимум вторую пенсию.

На что следует обратить внимание? Не стоит скупать несколько квартир по дешёвке на окраинах маленьких городов, надеясь на скромные, но стабильные доходы. Кому её там сдавать? Это не инвестиция, а закапывание денег в землю. Гораздо эффективнее, во всех смыслах, быть владельцем недвижимости в больших городах, где развивается бизнес, получают , где толпам приезжих нужно где-то жить.

• Недвижимость в большом городе всегда можно выгодно сдавать! Она не идёт ни в какое сравнение с владением десятком малогабаритных «хрущёвок», полуразрушенных сараев, халуп и курятников где-то в глубинке.

От доходов с недвижимости , сдаваемой в аренду, можно жить если и не припеваючи, в зависимости от района города, в котором она находится, но, по крайней мере, это даёт возможность не оказаться с пустыми карманами в ситуации, когда, по разным причинам, мы какое-то время вообще нигде не работали.

Коммерческая недвижимость представляет собой объекты, которые могут использоваться с целью получения серьезной прибыли. Это помещения для магазинов, торговые центры, здания офисного типа, производственные и промышленные помещения. Приобретение такой недвижимости позволяет получить приоритеты дальнейшего образования пассивного дохода. Именно по этой причине данный вариант недвижимости приобрел просто феноменальные параметры актуальности и востребованности.

Естественно, существуют различные типы недвижимости, которые будут рассмотрены в дальнейшем. От ее местоположения зависит ликвидность финансирования. Прежде, чем осуществлять приобретение таких объектов нужно тщательно проанализировать ситуацию на рынке, а также произвести анализ будущих возможностей. Невзирая на то, что цены на такие объекты устанавливаются невероятно значительные, спрос удерживается на высоком уровне. Развитие частного предпринимательства и бизнеса в целом позволяет получить уверенность в том, что такое имущество станет основой получения прибыли в дальнейшем, так как на аренду всегда будет спрос.

Многие осуществляют долгосрочное вложение приобретая такие объекты с целью их реализации через какой-то промежуток времени. Изучение данных позволяет понять, что стоимость коммерческих объектов все время растет. При этом можно рассчитывать на получение промежуточной прибыли посредством аренды. В настоящий момент очень актуальным стало управление доверительного формата. А это значит, что можно приобрести несколько объектов и предоставить их на управление сторонним компаниям, что будет основой получения прибыли, формирования модификаций, без непосредственного участия собственника.

Конечно же, выбор недвижимости коммерческого типа должен быть продуманным, грамотным и детализированным. Не следует считать, что каждый объект может стать основой получения феноменальной прибыли. Например, торговое помещение на окраине города возможно никогда не станет актуальным, а значит, такие вложения себя не оправдают, и реализовать впоследствии объект будет крайне непросто. А вот производственное помещение, расположенное в таком же месте, может стать основой формирования шикарных возможностей. То есть, помните о том, что не каждый объект изначально способен реализовать все ваши пожелания и планы. Выбор должен быть рациональным, продуманным и адекватным.

Обязательно предварительно изучите виды коммерческих объектов и оцените все нюансы совершения приобретения. Так, вы сможете самостоятельно определить для себя все приоритеты и сделать дальнейшем приобретение, способное предоставить вам массу новых возможностей.

Приобретать такие объекты лучше на основании сотрудничества с агентами по недвижимости. Имея в наличии определенное количество средств, вы можете поставить специалисту задачу поиска объекта в центре города с учетом всех ваших индивидуальных требований. За предоставляемые услуги придется заплатить, но нередко именно такое сотрудничество позволяет найти самые интересные и выгодные предложения.

Что такое коммерческая недвижимость и зачем она нужна?

Изначально к коммерческой недвижимости относят все сооружения, помещения, здания, земельные участки, которые могут быть использованы в деятельности предпринимательского характера.

Они применяются для организации разнообразных торговых залов, офисов, точек питания общественного порядка, гостиниц, промышленных центров. Собственники такой недвижимости могут осуществить процесс организации бизнеса самостоятельно. При этом расходы на организационные моменты будут минимальными, так как не нужно будет осуществлять выплату арендной платы. С другой стороны, можно посредством объектов коммерческого значения получать дополнительную прибыль без личного вмешательства. То есть, можно сдавать помещения в аренду и получать прибыль от деятельности других бизнесменов. Также можно постепенно модернизировать помещение с целью улучшения его привлекательности на рынке. Посредством такой деятельности можно в дальнейшем рассчитывать на сдачу в аренду по более высокой цене. Ну, и наконец, такую недвижимость можно продать по высокой цене через определенный промежуток времени.

Например, можно приобрести помещение по низкой цене с учетом его плохого состояния. Постепенно осуществлять вливания, на основании которых, уровень значимости объекта и его привлекательности для последующей перепродажи увеличится. При этом, продать такой объект можно по цене в разы выше, чем собственник заплатил в момент приобретения.

Отметим, что к коммерческим объектам относятся не только крупные здания и помещения, но еще и ларьки. Они имеют самые значительные аспекты привлекательности для начинающих инвесторов, так как обладают низкими параметрами цены.

Любое коммерческое здание - это определенная инвестиция, которая в дальнейшем может принести серьезную прибыль. Посредством такого имущества можно получить различные варианты прибыли:

• Использовать помещение по назначению с учетом индивидуальной организации бизнеса. Такой вариант идеально импонирует собственникам, которые стремятся к активному развитию с минимальными финансовыми вложениями на этапе старта. Наличие собственной недвижимости позволяет существенно сократить расход средств на организационные мероприятия, что позволяет прибыль инвестировать в развитие;
• Сдать помещение в аренду. В данной ситуации прибыль будет пассивной. Тем не менее, собственник должен постоянно осуществлять детализированный контроль за ним, чтобы сохранить помещение в идеальном состоянии. Получаемые средства являются чистой прибылью. В определенных ситуациях договор аренды может включать в себя указание на то, что арендатор обязан будет осуществлять процесс проведения плановых ремонтов и пр.;
• Недвижимость можно усовершенствовать и через время ее продать по более выгодной цене.

Непременно скажем о том, что такая недвижимость облагается специализированным налогом. Существует масса различных схем начисления налогов на объекты такого значения. Чаще всего применяется вариант, который предполагает расчет налога на основании рыночной стоимости объекта. Ставки могут быть плавающими и фиксированными.

Также нужно сказать о том, что в настоящий момент многие инвесторы делают акцент на инвестировании в недвижимость коммерческого типа. В данном случае самостоятельное управление объектами не может быть произведено рационально. В таком случае используется вариант сотрудничества со сторонними компаниями, которые предлагают услуги доверительного управления. По сути, собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые осуществляют все необходимые действия, направленные на получение прибыли от четко определенного объекта.

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на инвестиционные фонды, акции, ценные бумаги. По сути, такие вложения могут приносить серьезные варианты прибыли, тем не менее, и риски будут весьма серьезными. Вариант с приобретением недвижимости позволяет получить перспективы получения стабильной и весьма значительной прибыли, при этом риски будут минимальными. Чтобы не случилось в финансовой сфере, все равно недвижимость останется вашей, и после стабилизации ситуации ее можно будет реализовать, вернув назад свои средства.

Соответственно, привлекательность недвижимости коммерческого плана, как вида инвестирования очень значительна. Но, инвесторы должны понимать, что не каждый объект в действительности сможет стать основой получения серьезной прибыли. Очень важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать рациональный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.

Виды коммерческой недвижимости

Существует несколько классификаций недвижимости коммерческого типа. Самое главное разделение такое:

• Городская - расположенная в черте города, чаще всего это офисные здания, незначительные промышленные помещения, торговые залы, ларьки и пр.;
• Загородная - недвижимость, которая чаще всего относится к промышленному и производственному значению;
• Российская - расположенная на территории страны;
• Зарубежная - расположена за пределами страны.

Естественно, каждый вид имеет свои определенные преимущества и особенности. Самыми значительными параметрами актуальности пользуется недвижимость зарубежного типа, так как она способна приносить весьма значительную прибыль. Не стоит забывать, что самостоятельное управление таким имуществом в определенной степени затруднено, особенно если собственник проживает в России. Поэтому, без помощи управляющих компаний в таком деле не обойтись.

Классификация по целевому назначению:

Вид 1: Свободного назначения

Это могут быть разнообразные помещения, которые можно использовать под различные цели. Например, помещение может быть оборудовано в виде развлекательного комплекса, кафетерия, ресторана, салона красоты и пр.

К данной же категории относятся все помещения, которые расположены в жилых строениях на первом этапе. Непременно нужно сказать о том, что данная недвижимость является оптимально ликвидной, так как она может быть использована под различный бизнес.

Вид 2: Для торговли розничного формата

К этой недвижимости относятся все объекты, которые могут иметь определенную привлекательность с позиции развития торговли. Это могут быть бутики, аптеки, киоски, магазины, павильоны и пр. Актуальность объектов остается на весьма высоком уровне, является невероятно привлекательной для инвесторов. Это городской тип, расположение в центральной части города. Самыми актуальными будут те объекты, которые имеют все необходимое оснащение и правильную планировку. Также очень актуальными сегодня стали крупные помещения, созданные для массовой торговли. Суть объектов заключена в том, что различные предприниматели арендуют полезную - торговую площадь. Тем самым организуя серьезные притоки средств для собственника.

Вид 3: Офисные объекты

Развитие бизнеса провоцирует активизацию интереса к недвижимости офисного характера. Именно офис выступает центром управления любого предприятия, компании, организации. Спрос на такие объекты очень значительный. Можно сдавать пустое помещение, которое будет оснащаться арендатором. А можно инвестировать в процесс обустройства определенное количество средств, получив при этом отличное оформление с мебелью, с правильной планировкой и пр. Такие объекты будут очень востребованными, так как арендатору не придется инвестировать средства в обустройство. Собственник же может установить весьма высокие параметры арендной цены.

Вид 4: Недвижимость индустриального типа

Это крупные объекты промышленного назначения - цеха, фабрики, ангары, склады и пр. Данные помещения требуют минимального количества внимания собственника, так как арендатор в дальнейшем будет обустраивать его под собственные нужды. Для получения оптимальной прибыли следует обустроить помещение системами инженерных коммуникаций, сделать его теплым и комфортным. Чаще всего такие объекты располагаются за городом или же на окраине.

Вид 5: Апартаменты

Данный вид объектов также считается коммерческим. Практически во всех городах обустраиваются квартиры, которые сдаются посуточно, почасово, на короткий промежуток времени. Также имеются хостелы, мини-гостиницы и пр. Такой вариант инвестиций очень интересен постоянной и весьма существенной прибылью. Особенно актуальными являются помещения в городах курортной зоны.

Вид 6: Социальная

Это бассейны, разнообразные центры медицинского и оздоровительного формата. Такие помещения являются весьма востребованными и актуальными. Тем не менее, инвестиционная привлекательность их находится на достаточно низком уровне. Чаще всего организаторы бизнеса имеют возможность осуществить приобретение недвижимости для реализации поставленных целей.

Как осуществить приобретение?

Осуществить грамотное приобретение не так просто, как кажется изначально. Предложений существует достаточно значительное количество, но не все они способны в полной мере удовлетворить потребности и пожелания взыскательных клиентов. Поэтому, следует изучить пошаговую инструкцию, посредством которой можно будет выбрать оптимальное предложение по доступной цене:

Шаг 1: Выбор объекта

Подбор объекта осуществляется на основании цели его последующего использования. Помощь профессионалов в данном случае является просто необходимой, так как именно такое сотрудничество поможет вам подобрать тот объект, который будет импонировать по всем своим критериям. Нередко бывают ситуации, когда собственник попадает в неприятности, ему денежные средства нужны срочно, он серьезно снижает цену и обращается в агентство. Агентство сразу же сможет предоставить данный объект вам, что спровоцирует существенные параметры экономии.

Шаг 2: Осмотр

Объект непременно нужно увидеть своими глазами. Нередко в процессе реализации собственник старается скрыть все недостатки, активизируя интерес потенциального клиента исключительно к достоинствам. Нужно оценивать не только сам объект, но также произвести анализ наличия подъездных путей, определить назначение соседних помещений и зданий.

Также нужно оценить состояние самой постройки, год ее строительства, качество инженерных систем. Отметим, что замена инженерных систем потребует весьма серьезных инвестиций, именно по этой причине, в определенных ситуациях, когда системы в плохом состоянии, от приобретения лучше отказаться или же можно на основании данного фактора серьезно снизить конечную стоимость.

Шаг 3: Изучение и анализ документов

Собственник в обязательном порядке должен предоставить пакет документов. Если вы сотрудничаете с агентством по недвижимости, то юридическую сторону сопровождения сделки они берут на себя, что позволяет получить своеобразные гарантии того, что документы являются подлинными, все проверки произведены соответствующими инстанциями. Если вы приобретение осуществляете без участия посредника, то придется все проверочные мероприятия осуществлять самостоятельно. Также нужно будет осуществить процесс проверки наличия долговых обязательств по объекту. Такие действия выполняются непременно. Прежде, чем их производить изучить информацию по проверкам, которая предоставляется в свободном доступе в сети.

Шаг 4: Оценка и экспертиза

Обратим ваше внимание на то, что очень важно осуществить процесс оценочной экспертизы, которая непременно должна быть выполнена опытными и знающими специалистами. Во-первых, такая экспертиза потребуется для завершения сделки. Во-вторых, посредством ее наличия будет сформирована возможность определить рациональность названной стоимости. Ну, и конечно же, в конечном итоге вы сможете получить документ, который определяет анализ возможного применения объекта с целью получения оптимальной прибыли.

Шаг 5: Составление договора

Данный момент является очень важным. Процесс заключения договора на приобретение заключается посредством нотариуса. Таким образом, производится дополнительная проверка качества и достоверности документов, осуществляется составление договора с указанием на самые важные аспекты сделки. При этом обе стороны должны присутствовать лично (можно по доверенности) и подписать документ. В случае нарушения условий договора обязательно вступают в силу санкции, которые должны быть прописаны непосредственно в данном документе.

Шаг 6: Проведение оплаты

Обязательное условие - осуществление оплаты в четко установленные сроки и с учетом всех особенностей описанных условий перечисления денежных средств.

После того, как будут осуществлены все действия по оплате, а также передачи имущества в пользование нового собственника, осуществляется процесс регистрации договора и регистрации новых прав собственника. Такие действия производятся на основании всех документов сделки в государственной структуре.

Как сэкономить на покупке коммерческой недвижимости?

Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Такое сотрудничество обеспечивает уникальную возможность быстро найти именно то, что вы искали. Также мы рекомендуем ознакомиться с определенным списком советов, использование которых поможет вам найти и приобрести недвижимость коммерческого плана по доступной цене:

• Просмотрите все варианты, чтобы подобрать лучшее решение для вашего конкретного случая. Помните о том, что объекты, расположенные в центре города будут иметь более высокие параметры цены, нежели варианты в пригороде. Учитывайте данный фактор прежде, чем начинать просмотр вариантов. Также помните о том, что в настоящий момент есть немало вариантов недвижимости незначительной площади. Такие варианты смогут всецело удовлетворить ваши пожелания по доступности ценовой политики;
• Воспользуйтесь возможностью оформить приобретение в ипотеку, особенно если вы собираетесь осуществлять развитие в данной сфере. То есть, если вы нашли уникальный объект по доступной цене, воспользуйтесь возможностью получения кредита. В такой ситуации вы непременно сможете быстро совершить приобретение, даже если вы его не планировали. Нередко бывают такие ситуации, когда реализуется очень хорошая недвижимость по весьма доступным ценам, так как собственнику срочно нужны денежные средства. Вы можете воспользоваться таким демпингом, чтобы получить перспективы выгодного приобретения;
• Предложения от застройщиков - еще один уникальный аспект, который способствует формированию уникальных возможностей. Вы можете с минимальными финансовыми вложениями принять участие в долевом строительстве, впоследствии став собственником новопостроенной коммерческой недвижимости.

Такие несложные советы позволяют в действительности получить перспективы активного развития новых возможностей. Вы можете совершить выгодное приобретение объектов по доступным ценам и в дальнейшем получить перспективы серьезных заработков.

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду?

• В первую очередь следует изучить рынок предложений, чтобы иметь возможность определить цену объекта. После того, как вы определитесь с данным вопросом, можно составить объявление, которое позволит вам привлечь внимание потенциальных клиентов;
• Сдавать в аренду можно самостоятельно, а можно отдать приоритеты данных возможностей агентам по недвижимости. В данном случае поиски оптимальных предложений будут быстрыми, но за предоставленные услуги придется заплатить;
• Есть также вариант доверенного управления. Вы можете подписать договор с компанией, которая будет осуществлять процесс управления именно вашим имуществом с учетом ваших пожеланий. При этом собственник не осуществляет никаких действий, он просто получает прибыль. Доверительное управление предполагает уплату процента от полученной прибыли управляющему;
• Перед тем, как сдавать недвижимость в аренду непременно нужно осуществить процесс анализа ее состояния. Легкий ремонт и модификация - возможность сделать объект более привлекательным и интересным для потенциальных покупателей. Таким образом, вы сможете инвестировать средства в свою недвижимость, и окупаемость такого вложения будет весьма быстрой;
• Учитывайте, что сдавать в аренду такую недвижимость лучше всего по договору, в рамках которого будут прописаны все нюансы и важные моменты, посредством которых будет определена основная цена, а также будут установлены основные особенности выплат и пр. Устный договор в данном случае не является возможным по той причине, что вы не сможете в дальнейшем защитить свои права в судебном процессе.

По сути, никаких сложностей с арендой коммерческой недвижимости не возникнет, тем не менее, вы должны изначально расписать план своих действий, чтобы подобрать оптимальные предложения с максимальными параметрами стоимости.

О сохранение и приумножение капитала люди начинают задумываться сразу, когда их доходы позволяют делать сбережения. В России самыми популярными среди населения способами сохранения капитала являются депозиты в банках, наличные деньги и недвижимость.

При этом самым надежным способом сохранения и приумножения капитала считаются вложения в недвижимость. Наличные деньги и их производные — депозиты в банках большинство граждан нашей страны не рассматривают как способ сохранения и приумножения капитала. В памяти населения страны сидят недавние события из прошлого. За последние три десятка лет произошло несколько финансовых потрясений, в результате которых сбережения людей обесценились в десятки и сотни раз. «Павловская денежная реформа» в 1991 году, дефолт России в 1998 году, сопровождающейся девальвацией рубля, кризис 2008-2009 годов, а также совсем недавние события второй половины 2014 года.

Все эти события у многих людей отбили веру в накоплении капитала в рублях. При этом нужно отметить, что вложения в иностранную валюту, например, в доллар США не могут оградить человека, желающего сохранить и приумножить заработанное, от риска потерь. Вклады в иностранной валюте в российских банках во время дефолта в 1998 года в лучшем случае были заморожены, а многие сгорели в результате банкротства банков. За оборот наличных долларов еще совсем недавно грозил тюремный. А недавние примеры из жизни бывших союзных Республик, говорят о том, что государство в любой момент может ограничить свободное обращение валюты на территории своей страны.

В декабре 2014 года в Республике Беларусь был введен налог на обмен иностранной валюты в размере 35% от сделки. Летом 2016 года в Азербайджане был введена максимальная сумма покупки долларов США для населения — $500.

В результате постоянно происходящих финансовых потрясений вложение в недвижимость для населения является единственным способом сохранения и приумножения капитала.

Выгодно или нет инвестировать в недвижимость? Этим вопросом задаются инвесторы и простые граждане. Я рассматриваю инвестирование в недвижимость как один из вариантов приумножения своего капитала.

Виды недвижимости под инвестиции

Деятельность по вложению денег в недвижимость с целью увеличения капитала называется инвестирование. Для целей инвестирования я выделяю два основных класса недвижимости:

1. Жилая недвижимость
2. Коммерческая недвижимость

Жилая недвижимость – это недвижимость, которая предназначена для длительного или постоянного проживания людей. Наши дома и квартиры – это и есть жилая недвижимость.

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая используется людьми для какой-либо коммерческой деятельности. Например, земля, на которой стоит завод, складской комплекс, помещение банка, ресторана, аптеки, торгово-развлека тельные и офисные центры и т.д.

Самым распространенным видом инвестирования для простого человека является вложения в жилую недвижимость, которая сдается в аренду. У каждого найдется знакомый, который арендовал, арендует или сдает квартиру. При этом большая часть квартир, которая сейчас сдается в аренду – это излишек, который образуется в российских семьях после принятия наследства. Инвестиционных квартир на рынке аренды еще пока не очень много. Но с каждым годом, из-за обозначенных выше причин, людей, которые покупают квартиры для сдачи в аренду становится больше.

Вложения в коммерческую недвижимость не так популярны, как инвестиции в жилую недвижимость. Из-за сложности приобретения, управления. Инвестирование в коммерческую недвижимость – это целый бизнес. Тогда как вложения в жилую недвижимость многими воспринимается как сохранение средств.

Лучшие способы инвестиций в недвижимость в 2020 году

В 2020 году покупка объекта недвижимости – это не единственный способ инвестиций в недвижимость. Сегодня есть несколько способов вложения в недвижимость для человека с любым достатком. Необязательно иметь несколько миллионов рублей, чтобы получать доход от роста цен на недвижимость и арендных платежей.

При этом самый популярный и надежный способ инвестирования в недвижимость считается все- таки приобретение в собственность. Предлагаю рассмотреть этот способ с точки зрение вложения в жилую и коммерческую недвижимость.

Инвестиции в жилую недвижимость

Я выделяю два способа получения дохода от вложений в жилую недвижимость:

1. Покупка объекта для сдачи в аренду;
2. Покупка объекта для перепродажи.

Квартиру для инвестиций с целью получения арендного дохода следует выбирать по основным двум параметрам: это цена и местоположение (локация). От цены приобретения квартиры и ее локации зависит срок окупаемости инвестиций в недвижимость.

Я считаю, что не нужно при выборе квартиры ориентироваться на свой вкус и эмоции. Вам может быть нравится квартира в тихом зеленом дворе, недалеко от парка или леса. Но этот же вариант расположен далеко от основных транспортных магистралей и/или центров притяжения экономического активного населения.

Локация для аренды – это очень важный фактор. Даже цена может уйти на второй план. Квартира под аренду с хорошим местоположением позволит не допускать простоев. Она всегда будет востребована арендаторами.

Кто арендует жилье? В основном это молодые люди до 35 лет (одинокие или пара). Семьи с детьми не часто живут в арендованных квартирах. Поэтому гнаться за площадью и количеством комнат при выборе объекта для инвестиций не нужно.

Молодые люди – это студенты или молодые, начинающие свой трудовой путь, специалисты.

Они не готовы часами добираться до места ночлега используя несколько видом транспорта с пересадками. Поэтому я выделяю несколько объектов социально-эконом ической инфраструктуры, возле которых необходимо искать квартиру для инвестирования. Квартира должна находиться в 30 минутах до этих объектов.

• ВУЗы. Сейчас действует система ЕГЭ. Студентом любого российского ВУЗа может стать школьник из любого маленького городка и деревни. Есть студенты (родители), которые могут себе позволить снимать отдельное жилье вместо места в общежитии. Кроме того сейчас студенты уже начинают рано работать. Поэтому с целью сдачи аренды можно инвестировать в недвижимость, которая расположена в городах, где есть престижные ВУЗы федерального и регионального значения.

• Крупное предприятие с большим количеством молодого персонала.
• Центр города. В центре сосредоточена деловая и культурная жизнь городов. Расположены самые крупные торгово-развлека тельные центры, офисы банков, страховых компаний, органы власти.
• Метро (актуально для крупных городов).Это универсальный объект. Важно, чтобы от квартиры до станции метро можно было дойти пешком за 5-7 минут. При этом желательно, чтобы это были не конечные станции, где нет объектов социально-эконом ической инфраструктуры (ВУЗ, предприятия, крупные торговые и офисные центры, центр города).

Цена приобретения квартиры для инвестирования также важна. Но, как я говорил выше, за хорошую локацию можно и переплатить. Я рекомендую, не торопится, если вы не ожидаете очередных экономических шоков. Необходимо выбрать район приобретения. Оценить уровень цен на желаемые варианты. И искать дисконт от цен рынка на 10-15%. Он обязательно появится. Т.к. жизнь идет своим чередом. У людей могут быть разные причины для срочной продажи квартиры (развод, переезд в другой регион, болезнь, наследство и т.д.). Но если ждать нет времени, то решение за вами.

Состояние объекта. Желательно, чтобыквартира не требовала ремонта. После покупки сразу можно было сдать ее.

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

Арендный доход 3-4% годовых от стоимости объекта. Эта чистая доходность за вычетом налогов, страховок, затрат на обслуживание помещения и текущий ремонт.

Доход от роста цены на недвижимость в долгосрочной перспективе на уровень инфляции или значительнее выше, в момент роста экономики и спроса на жилье.

Плюсы инвестирования

• Собственник получает арендную плату в независимости от стоимости объекта. Пассивный доход.
• Нет расходов за управление капиталом. Даже если сдаете квартиру через агентство, то комиссионные платит арендатор.

Минусы инвестирования

1. Низкая ликвидность. Продать квартиру быстро не получится. Требуется время на просмотры, организацию сделок и государственную регистрацию.
2. Риски, связанные с арендаторами, которые могут испортить квартиру. Потребуется ремонт, чтобы сдать ее следующим.

Инвестиции в новостройки

Перепродажа квартиры с целью получения дохода является более доходным способом инвестирования, но и более рискованным. Для получения максимального дохода следует приобретать недвижимость на стадии строительства. Таким способом за 1,5-2 года можно получить доход 20-30% годовых.

Но такая большая доходность сопряжена с рисками. Риски макроэкономики и риски строительства. Если в экономике все хорошо. То у людей становится много денег. Часть накоплений уходит на рынок недвижимости. Люди начинают не только думать о том, что они будут кушать завтра, а как и где жить. Когда люди уверенны в завтрашнем дне, то они охотно берут ипотеку для приобретения жилья.

В случае если же экономика страны сталкивается с трудностями, то рынок жилья и цены начинают стагнировать и падать. У застройщиков могут начаться проблемы с финансированием стройки и окончанием строительства объектов. И вместо получения дохода вы получите статус обманутого дольщика.

Доходность инвестирования в новостройки можно оценить на уровне 15-20% годовых.

Плюсы инвестиций в новостройки

• Потенциально самый доходный способ вложения в недвижимость.

Минусы инвестирования в новостройки

• риски не достижения целевых показателей доходности или снижения стоимости недвижимости в момент экономического кризиса;
• Риски срыва сроков реализации проектов.
• Риск банкротства застройщика.
• Низкая ликвидность вложений.
• Большой стартовый капитал для инвестиций.

Покупка инвестиционной коммерческой недвижимости

Для частного инвестора доступна покупка объектов, которые подойдут под «стрит ритейл». Это небольшие помещения (до 300 квадратных метров) в жилых и нежилых зданиях, которые могут быть использованы под ведение коммерческой деятельности.

Конечно, сейчас не получится за несколько тысяч долларов США купить помещение под бутик на Тверской улице в Москве, но есть другие варианты. Сейчас много масштабных проектов по застройке новых микрорайонов в крупных городах. Необходимо выбрать перспективный проект застройки и выкупить неживые помещения у застройщика или квартиры на первом этаже. После окончания строительства сдавать эти помещения магазинам, аптекам, банкам и т.д.

Доходность: 8-15% годовых.

Плюсы инвестирования

• Отсутствие платы за управление капиталом.
• Формирование пассивного дохода.
• Содержание и ремонт помещения осуществляется арендаторами.

Минусы инвестиций

• Большой стартовый капитал для инвестиций.
• Низкая ликвидность вложений.
• Необходимость регистрации ИП или создания юридического лица.

Приобретение в собственность помещений в апарт-отелях

Относительно новый способ инвестирования в недвижимость это покупка жилого помещения в апарт-отелях. Апарт-отель – это гостиница, где номера сдаются постояльцам минимум на один месяц. Номера оборудованы как квартиры. Имеется вся необходимая мебель и бытовая техника.

Владельцам номеров в апарт-отелях предлагаются доходные программы. За определенное вознаграждение управляющая компания обязуется обеспечить поиск и проверку арендодателей, сбор платежей и полное технологического обслуживания помещения. Размер вознаграждения составляет до 20%.

Доходность: до 8% годовых

Плюсы инвестиций

• Формирование пассивного дохода;
• Возможность лично не заниматься поиском клиентов и содержанием помещения.

Минусы инвестирования

1. Большой стартовый капитал для инвестиций.
2. Плата за управление недвижимостью управляющей компании (УК).
3. Невозможно проконтролироват ь деятельность УК, направленную на получение максимального дохода.
4. Низкая ликвидность вложений.

Коллективные инвестиции в недвижимость

Инвестировать в рынок недвижимости можно не только обладая суммами в несколько миллионов рублей или беря ипотеку. Частному инвестору в России доступны вложения в российскую и зарубежную недвижимость через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Минимальная сумма инвестиций 1000 рублей.

Некоторые российские управляющие компании, например, Управляющая компания «ОТКРЫТИЕ» и Управляющая компания Уралсиб создали открытые ПИФы (ОПИФ), где на деньги пайщиков приобретаются акции фондов REIT, инвестирующих в строительство и эксплуатацию недвижимости в разных странах мира. Оба ОПИФ приобретают паи (акции) иностранного инвестиционного фонда, который является индексным фондом открытого типа SPDR Dow Jones Global Real Estate под управлением SSgA Funds Management , Inc.

Минимальная сумма вложений в ОПИФ УРАЛСИБ Глобал Реал Эстейт 1000 рублей. А в ОПИФ фондов «Открытие — Зарубежная собственность» — 5000 рублей.

Для вложений в российскую недвижимость управляющие компании формируют закрытие паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Минимальная сумма инвестиций 300000 рублей.

В отличие от открытых, паи закрытых ПИФ нельзя купить или продать в любой рабочий день. Это логично т.к. управляющие компании формируют фонд для финансирования реального проекта в сфере недвижимости. Строительство жилого дома, логистического комплекса, приобретение и сдача в аренду торгово-офисных помещений. Для реализации этих проектов требуется несколько лет. Поэтому обычно ЗПИФ недвижимости формируются на срок 3-5 лет. Пайщик в период жизни фонда не может забрать свои деньги, обратившись в управляющую компанию. Продать или купить паи фондов недвижимости можно на фондовой бирже. Ликвидность паев на бирже маленькая и чтобы продать большую часть паев придется продавать ниже оценочной стоимости.

ЗПИФ недвижимости формирует дочерняя компания Сбербанка – Сбербанк Управление Активами и многие другие управляющие компании.

Управляющие компании берут с пайщика ОПИФ и ЗПИФ деньги за управление от 2 до 5% от суммы чистых активов фонда вне зависимости от результата работы. Цена паев уже включает данные издержки инвестора.

Доходность: за 3 года +129,3%, за 1 год +9,28%, за 6 месяцев -4,16% (на примере ОПИФ фондов «Открытие — Зарубежная собственность»).

Данная рублевая доходность обусловлена тем, что на деньги пайщиков покупаются номинированные в долларах США акции биржевого индексного фонда SPDR Dow Jones Global Real Estate. Фонд вкладывает средства в акции компаний, входящие в индекс Dow JonesGlobal Select Real Esta te Securities In dex – это индекс, включает 208 акций инвестиционных трастов недвижимости из 23 развитых и развивающихся стран мира.

Плюсы коллективного инвестирования в недвижимость

• минимальный начальный собственный капитал.
• Высокая ликвидность. Можно подать заявку на продажу паев в любой рабочий день.
• Защита вложений от девальвации рубля.
• Диверсификация вложений по странам.
• Не нужно связаться с иностранными брокерами, чтобы иметь возможность инвестировать в зарубежные активы.
• Налоговые льготы при владении паями более 3 лет.

Минусы коллективного инвестирования в недвижимость

• Валютный риск. При укреплении рубля стоимость пая падает.
• Плата за управление российской управляющей компании в независимости от результата.
• Плата за приобретение и погашение паев.

Вложения в ЗПИФ недвижимости

Доходность: до 15% годовых.

Плюсы вложения в закрытые ПИФы недвижимости

• Небольшая сумма первоначального капитала – 300000 рублей.
• Отсутствие необходимости лично управлять недвижимостью.
• Возможность вложения в разные сегменты рынка недвижимости (новостройки, аренда, коммерческая недвижимость, отели, торговые, офисные помещения, склады).
• Пассивный доход (фонды, ориентированные на аренду) .
• Решение ключевых вопросов на общем собрании пайщиков.

Минусы вложения в закрытые ПИФы недвижимости

• Долгий возврат средств. До 10 лет.
• Плата за управление в независимости от результата.
• Низкая ликвидность. Возможность продать паи только на бирже.
• Риск банкротства и мошенничества управляющей компании.
• Риск использования денежных средств пайщиков по не назначению.

Мнение об инвестировании в недвижимость

Так как недвижимость самый надежный способ сохранения средств, то я считаю, что вложить часть капитала в недвижимость должен каждый инвестор. В первую очередь необходимо сосредоточится на инвестициях в аренду недвижимости.

Для инвестирования я рассматриваю приобретение в собственность квартиры для последующей сдачи в аренду. Очень важно приобрести квартиру в правильном месте – локации. При этом нужно учитывать, что из-за низкой ликвидности приобретать квартиру на все накопления и тем более брать кредит не следует. В определенный период времени стоимость квартиры может быть ниже сумы приобретения из-за экономической ситуации в стране. Но наличие пассивного дохода в виде арендной платы будет хорошим подспорьем вам и семье.

С увеличением общего личного капитала я буду рассматривать и другие способы инвестиций в недвижимость. Очень интересны вложения в ПИФы недвижимости. Они позволяют вложить деньги в разные сегменты недвижимости. При этом стоит вкладываться в фонды, которые формируют известные и крупные управляющие компании, которые входят в крупнейшие финансовые группы страны. Например, Сбербанк.

Заработок на недвижимости не простой и требует большой подготовительной работы. Накопление первичного капитала, учета макроэкономическ их факторов, знания особенностей вложения в тот или иной вид недвижимости.

Для того, чтобы понять чем недвижимость отличается от других финансовых активов, также приносящих доход рассмотрим основные характеристики недвижимости как источника дохода. Эти характеристики могут быть сведены к следующему.

1. Формы доходов от недвижимости

Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

• - в виде будущих потоков денежной наличности;
• - в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости;
• - в виде дохода от будущей продажи недвижимости.
• 2. Особенности доходов от недвижимости
• - Стабильность дохода. В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в форме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочные и долгосрочные - от 3 до 15 и более лет. Отсюда - большая стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль - от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

При сдаче недвижимого имущества в аренду собственник объектов и арендатор должны, в зависимости от целей деятельности, представлять:

а. Какая недвижимость необходима для успешного осуществления этой деятельности.

б. Каким способом должно быть организовано управление недвижимостью.

в. Может ли недвижимость рассматриваться как актив среди прочих активов?

г. Где должна быть расположена недвижимость предприятия или офиса?

д. Насколько эффективно используется недвижимость с точки зрения эффективности предприятия (здания арендодателя) в целом?

е. Каков должен быть правовой статус объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны быть разделены правомочия между субъектами отношений.

Необходимость высокого "порогового" уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость в 5 % от офисного здания и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

В тех случаях, когда извлечение доходов от недвижимости связано с доходностью ценных бумаг (например, выпуск акций), прибыль может существенно меняться из года в год, и связано с риском обращения этих бумаг. В то же время подобное инвестирование со стороны может приносить и достаточно больший доход, нежели чем аренда. Ценность бумаг, как правило, обусловлено спросом на эти бумаги. Чем выше спрос, тем ликвиднее недвижимость, и тем выше доходность. Многие управляющие компании, включающие в перечень своих услуг такой вид деятельности, как брокеридж, способны обеспечить приток средств посредством продажи акций, в которые включены активы недвижимости. При этом, отслеживая не только количественный и качественный состав правообладателей ценных бумаг, но и защищая права действительного собственника объекта недвижимости таким образом, чтобы он не утратил эти права.

Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности.

При этом инвесторы вкладывающие деньги в недвижимость подразделяются на две группы:

• 1. Инвесторы, обладающие слабыми знаниями в области управления недвижимости. Для них недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.
• 2. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Для более эффективного управления недвижимым имуществом могут создаваться управляющие компании.

Как уже было сказано выше, недвижимость, приобретаемая для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление, может рассматриваться как разновидность финансовых активов (инвестиционная недвижимость), но если она приобретается в целях потребительских свойств, то ее можно рассматривать как разновидность реальных активов (операционная недвижимость). Иными словами, в управлении управляющих компаний по недвижимости могут находиться как здания предприятий, в которых организовано производство какой-либо продукции, так и здания предприятий или организаций, помещения которых предназначены для сдачи в аренду как офисов. Задача управляющей компании заключается в том, чтобы обеспечить в пределах доверенных помещений и зданий, а также в рамках полномочий наиболее благоприятные условия для работы офисов или производственных мощностей предприятий (заводов, цехов и т.д.).

Сегодня многие управляющие компании способны разработать комплексный проект, с учетом технологического использования того или иного здания, который позволит извлекать взаимную выгоду и собственнику и арендатору от использования объектов недвижимости. В ряде случаев, эти компании могут выступать самостоятельными инвесторами и даже организаторами холдингов и концернов.

Неоднородность.

Недвижимость - неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания, то как минимум по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости - фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость - актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

Стоимость недвижимости или цена аренды недвижимости существенно зависит от рыночных и экономических условий в тот или иной момент. Оценка роста стоимости объекта, который подлежит продаже, пропорциональна оценке роста инфляции. При аренде инфляция может опережать цену аренды в конце срока сделки. Доходность же от сделок со ценными бумагами, напротив - может значительно превышать ожидания от инфляционных издержек. Однако, как показывает практика, в течение 2002-2007 годов ежегодный прирост стоимости недвижимости по всем видам доходности был выше роста инфляции.

Высокие трансакционные издержки.

Недвижимость - актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой они существенно выше и могут быть до 10 % от цены объекта.

Низкая ликвидность.

Недвижимость - актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90-120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

Существенно, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс реализации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное снижение может не дать эффекта.

• - Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.
• - Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.
• - Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).
• - Сложность финансовых потоков.

В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости - в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход.

Пожалуй, каждый хотел бы иметь свой пассивный доход. А многие изучали теорию заработка Роберта Кийосаки, и кроме планирования никаких действий не принимали.

Пассивный доход на недвижимости считается одним из самых надежных и стабильных. Этот вид заработка законный, по сравнению с сомнительными финансовыми пирамидами и другими аферами.

Если вам не хочется всю жизнь работать на дядю за мелкие гроши, и вы мечтаете обрести настоящую финансовую независимость, прочтите ниже мысли о том, как создать пассивный доход на недвижимости. Возможно, они окажутся полезными.

Для начала стоит построить стратегию, а только потому нужно приступать к действиям.

Но если вы хотите получать доход намного больше, тогда стоит приглядеться к краткосрочной аренде недвижимости:

• Организовать хостел (дешевый отель).
• Посуточная аренда квартиры или дома.
• Аренда объекта на кратковременные сроки для проведения различных мероприятий, конференций.
• Посуточная аренда студий (например, для проведения фото сессий).

Второй этап: изучаем теорию

Тем, кто занимается подобными инвестициями впервые, рекомендую для начала максимально подробно изучить теорию. Это делается для того, чтобы в дальнейшем без проблем контролировать объект во время его ремонта и заселения.

Третий этап: размещение объявлений

Сделайте «мини-тест»: пообщайтесь с опытными риэлторами, выслушайте их мнение о перспективах заселения (какую ценовую категорию выбрать, на какой срок сдавать).

Даже если эта консультация будет стоить вам денег, она многократно окупиться в дальнейшем.

Затем стоит подать объявления. Если в день к вам поступают менее пяти-семи звонков — это плохой показатель!

Может быть, вы допустили ряд ошибок:

• В данном районе это предложение не актуально.
• Объявление оформлено неинтересно, оно не привлекает внимания.
• Стоимость завышена.
• В объявлении указан не правильный телефонный номер.

Есть некоторые регионы, в которых рынок аренды недвижимости находиться в ужасном состоянии. Но никто не запрещает вам инвестировать в другие города, регионы, страны.

Мысли вслух: в связи с девальвацией гривны и кризисом в соседней Украине, выгодно купить недвижимость сегодня именно там. А через 3-4 года, когда все нормализуется, и экономика будет нормально функционировать, продать эту недвижимость. В любом случае она вырастет в цене.

Итак, план создан, теперь остается приступать к действиям для того, чтобы пассивный доход на недвижимости воплотился в реальность.

Четвертый шаг – выбор объекта недвижимости

К нему нужно приступать сразу после завершения мини теста – поиск объекта.

Больше всего информации вы найдете на Интернет-ресурсах, например: авито, сервис яндекса, из рук в руки.

Если не удается найти нужный объект — расширьте поиск. Подключайте региональные сайты, доски объявлений, форумы и даже расклейку объявлений на столбах.

Важно — при выборе недвижимости обратите внимание на:

• Документы (лучше заплатите юристу за профессиональную консультацию).
• Общий вид объекта — состояние дома.
• Транспортная проходимость.
• Инфраструктура.
• Имеющиеся недостатки.

После осмотра помещения, не уходите сразу. Пообщайтесь с соседями и узнайте все нюансы этого района. Возможно, после такого разговора вы сэкономите колоссальное количество денег и нервов.

После покупки недвижимости определяем, какая величина пассивного дохода нам нужна. Действуем по указанному плану.

Если у вас возникнут страхи, и одолеют сомнения – не стоит их принимать во внимание. Зачастую близкий круг общения всячески будут отговаривать вас, пугать страшными последствиями.

Для того, чтобы расширить кругозор и обрести надежду, общайтесь с практикующими инвесторами и жизнь станет светлее.

Что вы думаете по поводу дохода на недвижимости? Есть ли опыт? Давайте пообщаемся в комментариях.