Собственники квартир каждый месяц помимо коммунальных платежей оплачивают еще и квитанции за содержание и обслуживание общего имущества. Это довольно часто становится предметом спора между людьми и ТСЖ.

В данной статье расскажем вам, что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2019 году и что входит в его состав.

Общее имущество – это элементы здания, которые обслуживают несколько помещений одновременно. Они принадлежат собственникам квартир по праву общей долевой собственности.

Состав такого имущества определяется собственниками помещений, а также муниципальными и государственными органами.

Так что же относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? Перечень элементов содержится в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса.

В него включены:

Такой же перечень описан и в постановлении Правительства №491. Иногда при порче некоторых элементов могут возникнуть серьезные споры, кто должен оплатить его ремонт. Далее рассмотрим самые распространенные случаи.

В п.6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.

А является ли батарея в квартире общедомовой собственностью? Радиаторы отопления относятся к общим лишь в том случае, если они не отделены от общей отопительной системы каким-либо вентилем либо иными разделительными узлами.

То есть, если у батареи есть вентили, то он считается собственностью владельца квартиры. Если же их нет, то состоянием радиатора должна следить управляющая организация.

Такая же ситуация состоит с полотенцесушителями . Данный прибор представляет из себя составную часть инженерных систем горячего водоснабжения. Если на ответвлении на змеевике отсутствует отключающий кран, то полотенцесушитель является общедомовой собственностью.

При присутствии кранов для отключения и включения полотенцесушителя, то общим имуществом станет труба до нахождения регулировочного крана, а после – имущество жильца квартиры.

П.5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.

Это значит, что ваша собственность начинается именно там, где произошло первое стыковое соединение от общего канализационного стояка.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Балконная плита – это несущая конструкция в доме, которая обслуживает больше одного помещения, то есть в перечень он входит. Такой же позиции придерживается и Верховный Суд.

В своем определении от 17.01.2012 г он подтвердил, что балконная плита является ограждающей несущей конструкцией, которая включена в перечень общего имущества в качестве конструктивной части здания.

Но тут нужно отметить другой нюанс: если балконную плиту признали общедомовым имуществом, то это не означает, что все ограждения, отделка и остекления включены туда. За это уже отвечает сам собственник балкона, а не управляющая организация.

С перечнем разобрались, теперь давайте рассмотрим, кто имеет доступ к общедомовому имуществу по Жилищному кодексу.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственники квартир владеют, пользуются и в пределах, установленном гражданским законодательством, распоряжаются общедомовым имуществом.

Распоряжение имуществом происходит по решению и согласию общего собрания собственников.

Следует отметить, что общедомовую собственность многоквартирного дома можно передать в безвозмездную собственность только с согласия абсолютно всех собственников (100%). Если хотя бы один против, сделка не может быть осуществлена.

При сдаче общедомового имущества в аренду (например, подвал под офис) потребуется согласие только тех собственников, которые обладают 2\3 площади.

Деньги, вырученные от аренды, распределяются между собственниками соразмерно их доли в общедомовом имуществе.

Все жильцы ежемесячно вносят плату за содержание общедомового имущества . Размер платежей зависит от площади жилья, который принадлежит человеку. Если даже он не проживает по этому адресу, то все равно обязан платить.

Необходимость проведения ремонтных работ решается на собрании собственников. Чтобы предупредить быстрый износ инфраструктуры, они должны проводиться регулярно.

На собрании утверждается список необходимых мероприятий и принимается общее решение путем голосования.

За состояние общедомового имущества отвечают 3 стороны:

1. Собственники помещений. Ответственны за поддержание общего имущества в надлежащем состоянии.
2. Органы государственной власти. Контролируют за содержанием имущества.
3. Органы местного самоуправления. Определяют управляющую организацию.

В идеале, конечно же, собственники должны сами следить за тем, как управляющая компания выполняет свои обязанности.

При ненадлежащем исполнении необходимо сменить подрядчика либо переизбрать председателя товарищества. К сожалению, такая сознательность на практике встречается крайне редко.

Перечень работ по содержанию общего имущества собственников указывается в договоре по управлению многоквартирным домом.

В общем виде мероприятия выглядят так:

В конце статьи хотелось бы отметить, что весь список общедомового имущества многоквартирного дома подробно перечислен в Жилищном кодексе . За их состояние отвечают сами жильцы и управляющая организация.

На деле собственникам не всем нравится такая система, так как они обязаны каждый месяц оплачивать за содержание этого имущества. Но есть и ощутимая польза — качество обслуживания многоквартирных домов значительно повышается.

На сегодняшний день современное законодательство выделяет два ключевых вида общей собственности - совместная и долевая, о чем гласит ст. 244 ГК РФ. Иными словами, недвижимость может числиться как общая долевая, где все субъекты наделяются правомочиями в отношении к долям, или же причисляться к общей собственности совместного использования, при которой не осуществляется процесс выделения доли.

Доля в праве общей собственности принадлежит субъекту правоотношений помещения в многоквартирном доме на основаниях, прописанных в ст. 289 ГК РФ. При этом необходимо осознавать, что размер доли в подобном строении будет зависеть напрямую от площади частной собственности в доме. Это правило заложено в ст. 37 ч.1 ЖК РФ. Данная юридическая норма распространяется на собственников построек жилого предназначения и зданий, используемых в нежилых целях.

Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Доля в праве общей собственности на общее имущество, что зафиксировано выше, каждому из дольщиков помещения выделяется строго в пропорции к жилплощади принадлежащей ему квартиры. Если составить расчетную формулу, то можно резюмировать, что совокупная сумма долевой собственности в доме равняется 1 единице (или если вести расчет в процентном соотношении - 100%).

Кроме того, проанализировав ЖК РФ, а именно ст. 48 часть 3, можно понять, что эти 100 % не только совокупная площадь долевой собственности, но и количество голосов всех владельцев имущества. Подобный расчет верен и логичен.

Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома - это не фактическая квадратура, а более абстрактная единица, которая наделяет собственника опредленным перечнем правомочий.

Когда происходит определение размера долей в праве общей собственности, учитываются перечисленные выше обстоятельства. Допустим, долевая часть многоквартирного дома равняется 100 %. Чтобы вывести определенную долю в таком доме, необходимо разделить площадь квартиры, которой обладает тот или иной собственник, на общую долевую площадь помещений (100%), которые не причисляются к общему жилому имуществу.

Из представленного выше математического расчета, можно понять, что когда происходит определение размера доли, не требуется выведения каких-либо длинных и запутанных формул. Наоборот, все логично и просто. Именно подобная пропорциональность и зафиксирована действующими нормами ЖК.

Резюмируя, можно прийти к выводу о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество - это идеальная категория для каждого владельца помещения в многоквартирном доме.

Изменение размера долей в общей долевой собственности

Согласно действующим в РФ НПА, изменение размера доли в имуществе, причисляемого к общей собственности долевого характера, происходит только в нескольких случаях:

• При осуществлении неотделимых модификаций общего имущества. Иными словами, эти улучшения невозможно провести без нарушения целостности или причинения вреда хозяйственной площади общедомового имущества.
• При соглашении собственников на переустройство дома за счет собственных финансовых средств, которое не повлечет за собой увеличение или уменьшение полезной площади.

Из-за того, что доли в праве общей долевой собственности определяются с учетом 100% площади, то и при их изменении необходимо получить согласие ото всех собственников в многоквартирной постройке. Если подобные изменения проводит один из участников, то другие дольщики имеют право обратиться в суд за урегулированием вопроса о правильном исчислении размера доли каждого из них.

После того как решение суда об изменении размера долей обретет юридическую силу, необходима регистрация новых прав собственников в государственных органах.

Доля общего имущества и право собственности

Доля в праве общей долевой собственности - категория, которая неоднократно становилась детерминантой для конфликтных ситуаций между собственниками многоквартирных домов. В частности, ключевым фактором для возникновения имущественных конфликтов считается право общей долевой собственности.

Определение права общей долевой собственности можно рассматривать в объективном и субъективном смысле. В первом случае речь идет о совокупности юридических норм, регулирующих собой отношения по принадлежности к имуществу (являющее собой единое целое) несколькими лицами в один момент, но в четко разграниченных долях. Что касается права долевой собственности в субъективном понимании, то понимается возможность двух или нескольких граждан совместно владеть, распоряжаться и пользоваться выделенными долями в многоквартирном доме по своему усмотрению.

Право общей долевой собственности может возникнуть с учетом оснований разнообразных и разноплановых юридических фактов.

Однако, делая вывод на основе практики, в большей части случаев право возникает после совершения гражданско-правовой сделки, которая была проведена несколькими лицами, например, купли-продажи.

Доля в праве общей собственности в общедомовом имуществе дублирует судьбу права жилой квартиры. Иными словами, если прерогатива использования недвижимости переходит к другому собственнику, то и правомочия на распоряжение будут соответствовать объему права предыдущего владельца.

Регистрация права долевой собственности в многоквартирном доме

Регистрация доли в праве общей долевой собственности регулируется ст. 23 ФЗ №122-ФЗ. Эта норма права определяет производный характер такой сделки, так как она напрямую зависит от регистрации прав на недвижимость, в том числе и в многоквартирном доме.

Чтобы регистрация доли в недвижимом имуществе прошла успешно и согласно законодательству, необходимо предоставить полный пакет документации:

• Заявление о госрегистрации права долевой собственности. Подать его могут: каждый из собственников такого имущества лично или через своего представителя, представители от ТСЖ или же лица, представляющие интересы всех собственников.
• Документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины за регистрацию права собственности (подлинник и дополнительная копия).
• Документация, которая фиксирует собой показатели размера каждой из долей, ФИО собственников недвижимого имущества, сведения обо всех помещениях в многоквартирном доме.
• Технический паспорт объекта, а если происходит регистрация дополнительного земельного участка, то кадастровый план.

Кроме того, нужно предоставить и правоустанавливающие документы, которые подтверждают факт законодательного закрепления возможности собственниками распоряжаться, пользоваться и владеть имуществом в многоквартирном доме, в частности:

• необходим акт госорагана, который подтверждает передачу земли в общую долевую собственность;
• акт о произведенном вводе в эксплуатацию зданий и сооружений общего пользования после работ, направленных на реконструкцию;
• договоры о свершении купли-продажи общих долевых сооружений и других построек;
• дополнительные документы, если проводилось изменение долей.

Только при наличии всего пакета документов возможна регистрация права долевой собственности. В ином случае, будет выдвинут отказ.

Запрет на отчуждение или выдел доли общедомового имущества собственником

Вопрос об отчуждении или выделе доли общедомового имущества регулируется ст. 37 ЖК РФ. После того как произошло определение долей в праве общей долевой собственности на участников договоренности накладываются регламентируемые законом запреты. В частности, статья регламентирует запрет на отчуждение доли.

Согласно ст. 290 п. 2 ГК РФ, имущественная доля не может выступать как самостоятельный объект совершения гражданско-правовых сделок. Соответственно, из этой нормы вытекает принцип, что доля в общедомовом имуществе не может быть отчуждена отдельно от недвижимости.
Кроме того, собственники жилого долевого строения, не наделяются правом воплощать на практике другие действия, влекущие предоставление этой доли отдельно от правомочий собственности на квартиру.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество - достаточно сложная процедура, которая требует от участников хорошей юридической подкованности. Поэтому при регистрации прав рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, которые приведут всю документацию в должный вид.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

С какой площади дома рассчитывается доля собственнику?

Есть общая площадь многоквартирного дома - 7000 кв.м., и есть общая площадь жилых и нежилых помещений дома - 5000кв.м. , с какой площади рассчитывать долю собственнику?

Ольга 04.03.2019 16:37

Добрый день! Доля рассчитывается с общей площади. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) ЖК РФ Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Определение долей на общее имущество в многоквартирном доме

Дубровина Светлана Борисовна 14.03.2019 09:42

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна 15.03.2019 11:00

Задать дополнительный вопрос

Как оспорить подсчет доли собственника в общей собственности в мкд

В платёжке в графе по содержанию общего имущества в мкд УК тариф умножает на площадь моей квартиры. На сколько это правом очно? В нашем доме есть и муниципальные квартиры бремя содержания общего имущества за них несёт Муниципалитет. Их нужно исключить? И вообще, насколько правомочно взыскание платежей УК за содержание общего имущества? Ведь по закону я его должным образом не оформляла.

Татьяна 25.11.2018 18:57

Дубровина Светлана Борисовна 26.11.2018 10:12

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна 27.11.2018 09:00

Задать дополнительный вопрос

Регистрация права общей долевой собственности МКД

В нашем МКД проходит госрегистрация права общей долевой собственности. У меня квартира в этом МКД. Регистрация предполагается через представителя ТСЖ. Председатель ТСЖ отказал мне в праве ознакомления с документацией, которая фиксирует собой показатели размера каждой из долей, ФИО собственников, сведения обо всех помещения. Он ссылается на тайну персональных данных. Правомерны ли его действия?

Гончарова Елена Викторовна 22.10.2018 22:00

Дубровина Светлана Борисовна 23.10.2018 07:32

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Дубровина Светлана Борисовна 24.10.2018 09:00

Задать дополнительный вопрос

Определение доли при голосовании на ОСС

В ТСЖ- три МКД площадью: 1дом: 9423,9 кв.м общая, в т.ч. 7154,2 кв.м- в собственности жильцов; 2 дом: 10412,2/ 8114,5 и 3 дом: 101099 / 78708 кв.м. Допустим у меня квартира площадью 44, 5 кв.м во 2-м доме. Как рассчитать долю при голосовании на ОСС: от площади только своего дома- 8114,5 кв.м или всех трех домов- 23139,5 кв.м?

Татьяна 28.09.2018 20:22

Федорова Любовь Петровна 30.09.2018 10:31

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Дубровина Светлана Борисовна 30.09.2018 14:00

Задать дополнительный вопрос

Кап. ремонт ОИ МКД

Доля в праве общей долевой собственности в МКД не зарегистрирована в ЕГРН, Почему суд решение вынес в пользу фонда кап ремонта. Общее имущество МКД муниципальное, отчуждения не было. Пишу апелляцию на решение суда, поэтому прошу помощи у Вас..

Вера Григорьевна 12.08.2018 09:47

Малов Дмитрий Владимирович 07.10.2018 16:15

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Дубровина Светлана Борисовна 08.10.2018 09:00

Задать дополнительный вопрос

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество на конкретного собственника через суд - если не удается получить документы, указанные в разделе Регистрация права долевой собственности в многоквартирном доме - такое возможно?

Кристина 26.07.2018 20:16

Федорова Любовь Петровна 23.09.2018 13:11

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Дубровина Светлана Борисовна 24.09.2018 10:00

Задать дополнительный вопрос

Общее имущество МКД

Является ли крыша нежилого встроено-пристроенного (первый этаж) помещения, вход отдельный, в многоквартирном девятиэтажном доме общим имуществом дома?

Юлия 14.07.2018 17:33

Малов Дмитрий Владимирович 24.09.2018 09:56

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Дубровина Светлана Борисовна 25.09.2018 08:00

Задать дополнительный вопрос

Определение доли собственности общего коридора в многоквартирном доме

Как делится общий коридор в многоквартирном доме и в какой орган нужно обратиться для документального подтверждения

галина 09.07.2018 03:19

Добрый день! Межквартирный холл принадлежит нескольким квартирам на этаже. Его собственность определяется в долях, которые пропорциональны площадям квартир (п.п. 2, 4 ст. 37 ЖК РФ). За подтверждением можете обратиться в БТИ.

Малов Дмитрий Владимирович 19.08.2018 13:57

Задать дополнительный вопрос

Да, все правильно, такая собственность пропорциональна площади Вашей квартиры, собственником которой Вы являетесь

Дубровина Светлана Борисовна 20.08.2018 06:34

Задать дополнительный вопрос

Субсидии на газ по инвалидности

Наш дом (2 квартиры) расположен на участке земли 663 кв.м. по факту пользования. Земля приватизирована Мы с соседкой имеем один дом на двоих с разными ходами, Внутренняя планировка, сад перегорожены. У каждого свой счетчик на газ, свет, воду. Помещение соседки составляет: 59, 7 кв.м., Моё помещение: 45, 4 кв.м. При этом в праве общей долевой собственности доля соседки составляет, согласно документам, 3/4, моя - 1/4 доли. Ещё у меня есть незаконная пристройка санузел 3,8 кв.м. При оформлении субсидий меня заверяют, что меня при оформлении документов обманули и 1/4 составляет около 25 кв.м.. Моя обще отапливаемая площадь составляет 45,4 кв.м. - на ежемесячных квитанциях по газу и в техпаспорте те же цифры. Я - инвалид 2-й группы, проживаю с несовершеннолетним сыном. Но в отделе субсидий сказали, что за газ будут компенсировать только 1/4 платёжки Разве правильные такие подсчёты? Какими долями рассчитывают субсидии, ведь туда, наверное, входит и земля или что-то в документах неправильно оформили, 1/4 - это сколько квадратных метров и какой недвижимости? Что мне делать? Какое обращение или кому написать какое-либо заявление? Я в растерянности, помогите, пожалуйста... С Уважением... Лариса Николаевна

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

3 комментария

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами. В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное. Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.

Состав имущества

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса . Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.

Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:

• помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
• кровля;
• несущие конструкции;
• инженерно-технические коммуникации;
• , на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
• другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, детские и спортплощадки на территории МКД).

Состав общего имущества в МКД устанавливают:

• владельцы недвижимости в здании;
• органы госвласти;
• органы регионального самоуправления.

Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.

Определение доли в общем имуществе

Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.

К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).

При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:

• лестничные клетки;
• коридоры и т. д.

Помимо этого, к расчету доли не относят:

• землю;
• инженерные коммуникации;
• тепловые станции и т. п.

Взыскание средств с собственников МКД

Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты. При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия. Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть можно на собрании владельцев недвижимости.

При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение , которое и понесет ответственность за общую собственность. Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания. При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.

При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание от себя. При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.

Зачем требуется определение общедомовой собственности

Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием. Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно. Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.

Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года . Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий. В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.

Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:

• опасность аварий и других чрезвычайных происшествий на управляемой территории;
• написание госжилинспекцией предупреждения о ликвидации нарушений, которые явились следствием обслуживания общей собственности.

При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении. Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей. К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.

В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома. В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности. Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление .

К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности. На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет. Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.

Заключение

В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества. Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов. Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.

Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика:

1. Статья 36 ЖК РФ регулирует право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, в ч. 1 этой статьи установлено следующее: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». 2. В п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что «государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество».

3. Ссылки муниципалитетов на постановление Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и СанктПетербурга и муниципальную собственность» или на решения областных Советов народных депутатов 1992 года о передаче в собственность муниципальных образований помещений подвалов, лифтовых, колясочных и прочего общего имущества жилых домов не состоятельны, так как эти акты не предполагают передачу указанных помещений отдельно от жилого дома.

Под критерии объектов, относящихся к муниципальной собственности, указанные в приложении № 3 к названному постановлению, подвалы, лифтовые, колясочные, чердаки и прочие помещения не подпадают, так как не являются встроенно-пристроенными помещениями в жилом доме, построенными за счет 5-7% отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения. В перечнях имущества, передаваемого из государственной собственности в собственность муниципального образования в соответствии с решениями Советов народных депутатов субъектов Федерации, принятых повсеместно в 1992 году на основании указанного постановления Верховного Совета РФ, подвалы, чердаки, лифтовые, колясочные и прочие помещения как самостоятельные объекты отсутствуют.

➥Таким образом, эти помещения при передаче домов из федеральной собственности в муниципальную как самостоятельные объекты не существовали. 4. Согласно определению ВАС РФ от 12.09.2011 № ВАС-10188/11 формирование самостоятельного объекта недвижимости завершается присвоением ему кадастрового номера. 5. Формирование или создание какого-либо самостоятельного объекта недвижимости осуществляется на основании проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и присвоением ему уникального кадастрового номера. Если нет надлежащим образом сформированного, т.е. спроектированного, построенного и принятого в эксплуатацию жилого или нежилого объекта (помещения), нет и самостоятельного объекта права. Частью 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) установлено, что основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения измене-

ний в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. ➥Таким образом, если объект построен, создан, сформирован без необходимых разрешений, предусмотренных ГрК РФ, он незаконен и не может быть зарегистрирован в государственном реестре прав. 6. Как следует из определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О, по смыслу положений п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ необязательно доказывать исключительно технический характер подвальных помещений. Если они используются для обслуживания более чем одной квартиры, это общее долевое имущество. Наличие иных полезных свойств у подвальных помещений не влечет за собой исключения этого помещения из общего имущества собственников. 7. В постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 установлено следующее.  Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

 В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.  Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). 8. Согласно определению ВАС РФ от 21.10.2009 № ВАС-12537/09 не нуждается в доказывании тот факт, что в подвале каждого жилого дома размещены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры.

9. Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 02.03.2010 № 13391/09 указал, что «правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности… должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения… были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования… то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло». 10. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, «факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения». 11. В силу ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в . 12. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в соответствии с решением общего собрания собственников. Уменьшение общего имущества дома возможно только с согласия всех собственников.

13. В определении ВАС РФ от 22.04.2011 № ВАС-1457/11 и постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 № 1457/11 отмечается, что право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество. Нарушение права общей долевой собственности заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности (ответчика). Данное нарушение может проявляться в препятствовании осуществлению права всех собственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам. 14. В постановлении ФАС Московского округа от 27.06.2011 № КГА40/5911-11 указывается: «Согласие на принятие в собственность и принятие на себя бремени расходов по содержанию общего долевого имущества предусматривается при приватизации или приобретении в собственность ранее приватизированных помещений. Отказ от права общей долевой собственности в данном случае законом не предусмотрен».

15. Возможны исковые требования о защите имущества от неправомерных действий должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления, а также действий должностных лиц организаций.  Хрестоматийный пример — распоряжение губернатора СанктПетербурга от 11.12.1998 № 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 № 128-р», по которому из распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» был исключен п. 2.2, предусматривающий согласование договора муниципалитета с инвестором на реконструкцию многоквартирного дома с собственниками помещений в нем. В соответствии с заявленными требованиями собственников помещений решением Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 № 3-107/2000 данные изменения были признаны недействительными и не порождающими правовых последствий со дня издания. Верховный Суд РФ, оставляя решение в силе, указал, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Довод кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество, является несостоятельным, так как ст. 135 ГК РФ допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи.

См.: Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2000 № 78-Г00-61. 16. Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если имущество выбыло помимо воли собственника. 17. Президиум ВАС РФ в постановлении от 26.03.2013 № 14828/12 установил: «Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса). Таким образом, отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество».

18. В постановлении от 25.02.2014 № 16030/13 Президиум ВАС РФ обратил внимание судов, что при выяснении вопроса: является ли помещение общим имуществом собственников «необходимо установить признаки, характеризующие спорное помещение как общее, в том числе исследовать вопрос, каким образом предполагалось использовать помещение в соответствии с первичной строительно-проектной документацией».

19. Действующее законодательство не запрещает органам власти муниципального образования издание распорядительного акта, отменяющего допущенные ранее самим органом власти ошибочные решения по регистрации в собственность муниципального образования помещений или других объектов общего имущества собственников помещений многоквартирных домов. Прекращение права муниципального образования на неправомерно принятое в казну имущество может быть осуществлено на основании ст. 12 ГК РФ, которая предполагает способы восстановления утраченного права, в том числе путем:  восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;  признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

1. Необходимо проводить работу с органами власти местного самоуправления с целью организации внесудебного возврата помещений общего имущества из муниципальной собственности (или собственности субъекта Федерации: города Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) в общую долевую собственность собственников многоквартирных домов.

2. Важно установить признаки, характеризующие спорное помещение как общее имущество в соответствии с первичной строительнопроектной документацией.

3. При выяснении вопроса в суде следует заявлять иск с требованием о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на «спорное» имущество и (или) о признании права муниципального образования или праве городов Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя отсутствующим.

4. В общении с органами власти надо настаивать на возврате помещений общего имущества во внесудебном порядке.

Метки: , Предыдущая запись
Следующая запись