Договор мены недвижимого имущества: особенности составления, образец и рекомендации. Процесс определения фактической стоимости. Существенные условия договора мены

Мена недвижимости: нюансы

Предмет договора

Предметом договора недвижимости могут выступать объекты недвижимости, однако закон не запрещает обменивать недвижимое имущество на движимые вещи. Однако нас интересует мена объектов недвижимости, которые обладают высокой экономической ценностью и предназначены для длительного пользования. Кроме того, для недвижимого имущества не свойственно исчезать в процессе использования, но характерна функциональная сложность и необходимость несения затрат на поддержание его в соответствующем состоянии. Еще одной специфической чертой недвижимого имущества является возможность использования только на определенном участке земли. Существуют конечно недвижимые объекты с землей не связанные и предназначенные, к примеру, для перемещения грузов и людей по воде, но это немного другая весьма специфическая тема. Если говорить о недвижимости вообще, то ее определение закреплено в статье 130 действующего Гражданского Кодекса РФ, как и следующая ее особенность - неразрывная связь с землей, что еще раз указывает на значительную стоимость недвижимого имущества.

В качестве одной из разновидностей недвижимого имущества, жилые помещения (под которыми понимаются жилые , дачи, отдельные и иные жилые помещения, например изолированная комната) обладают определенной спецификой. Жилые помещения обладают целевым назначением и должны быть зарегистрированы в БТИ. Осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению жилыми объектами недвижимости должно осуществляться строго в соответствии с их целевым назначением. Это означает, что собственник помещения не сможет открыть магазин без перевода помещения в нежилой фонд и прохождения иных необходимых процедур. Далее, что касается договора мены одного жилого помещения на другое, в договоре должен быть указан не только адрес квартиры или дома, его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости, но и другие отличительные черты, которые позволяют максимально точно установить его среди других подобных объектов. Если обмену подлежит , то указать следует его местоположение и площадь, категорию и цели использования. Если договор мены недвижимости заключается в отношении здания или сооружения, то в договоре следует указать их наименование и местонахождение, площадь, этажность, назначение и другие параметры. Предмет договора мены недвижимого имущества относится к вещам, которые обладают индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей. Это означает, что такие объекты незаменимы с юридической точки зрения.

Цена договора

Объекты недвижимости, которые подлежат обмену, могут быть равноценны по своей стоимости, а могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону, поэтому, если обмениваемое имущество не является равным по стоимости, то в договор следует прописать условие о денежной доплате. Для этого изначально нужно установить стоимость каждого из объектов недвижимости подлежащих обмену, прибегнув к услугам независимого оценщика. Однако в большинстве случаев стоимость передаваемой по договору мены недвижимости устанавливается соглашением сторон, за исключением отдельных категорий участков земли на которые законом установлена "нормативная цена", например для объектов недвижимости, входящих в государственные земли, но передаваемые в собственность юридическим лицам. Также стоимость недвижимости может определяться не за объект в целом, а например, за единицу площади, при этом для установления цены необходимо учитывать фактический размер передаваемого имущества.

Форма договора

Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме в виде составления единого документа, подписанного обеими сторонами или их уполномоченными представителями. Несоблюдение письменной формы договора мены означает его недействительность. Это прямо указано в ГК РФ, как и запрет на заключение договора мены путем обмена письмами или телеграммами. Что касается нотариального удостоверения договора мены, то это является правом, а не обязанностью сторон, в отличие от государственной регистрации заключенного договора и перехода права собственности, которую надлежит пройти в обязательном порядке.

Особенность мены

Одной из характерных особенностей договора мены недвижимости является то, что каждая из сторон является продавцом передаваемого товара и вместе с тем выступает в роли покупателя товара, получаемого в обмен. Это означает, что главной обязанностью обеих сторон является передача товара, свободного от каких-либо обременений, например, от права пользования помещением третьими лицами, залога и так далее.

Если обмениваемая недвижимость полежит изъятию третьим лицом по основаниям, возникшим до заключения договора мены, то сторона, у которой такая недвижимость была изъята вправе потребовать возврата товара, полученного в обмен и возмещения убытков.

Условия договора

В договор мены могут включаться практически любые непротиворечащие природе договора и действующему законодательству РФ условия, например, о ремонте квартир или жилых помещений, подлежащих передаче по договору мены недвижимости, о расположении жилых помещений и так далее. Поскольку жилые помещения предназначены для проживания собственника, членов его семьи и других лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования этим помещением, то заключая договор мены, собственник может не получать согласия на обмен указанных выше лиц при условии, что в договоре в качестве одного из существенных условий является перечень лиц, сохранивших право пользования жилым помещением. Для этого нужно перечислить всех лиц и указать их право на пользование обмениваемым жилым помещением.

Переход права

Право собственности по договору мены переходит к приобретателю с момента исполнения договора (обмен документами, выселение из старых квартир и вселение в новые, произведение доплаты и проч.) и прохождения государственной регистрации, которая должна осуществляться в отношении обоих обмениваемых объектов недвижимости одновременно. При этом сторона, уклоняющаяся от прохождения государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, связанные с задержкой регистрации. Как правило, передача недвижимого имущества оформляется передаточным актом, который должен быть подписан обеими сторонами или их уполномоченными представителями. Если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче недвижимости на условиях заключенного договора мены, то это считается отказом от его исполнения. Не является основанием для освобождения от ответственности за ненадлежащее исполнение договора одной стороны, если другой стороной была принята недвижимость, не соответствующая условиям договора мены, даже при условии, что несоответствие было оговорено в передаточном акте.

По договору мены недвижимости стороны договора обмениваются между собой объектами недвижимости или же объект недвижимости меняется на другой товар. Договор мены недвижимости более выгоден сторонам, чем договор купли-продажи, потому что эта сделка является менее затратной, за исключением сложных обменов со сложной системой доплат, когда проще составить договор купли-продажи недвижимости.

Спецификой всех гражданско-правовых договоров, в том числе договора мены, где предметом договора выступает объект недвижимости, является обязательная государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости в Управлении Росреестра. Именно с момента регистрации перехода права собственности по договору мены недвижимого имущества у продавца и покупателя возникают права собственности на обмененные объекты недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности по договору мены порождает права и обязанности, которые установлены в договоре мены, составленном в простой письменной форме. Обязательным условием договора мены недвижимости является то, что государственная регистрация перехода права собственности по договору мены осуществляется только после реальной передачи объектов недвижимости сторонам договора. Только тогда в Управлении Росреестра регистрируется переход права собственности на недвижимость. То есть, в числе прочих документов при регистрации перехода права собственности по договору мены, в Управление Росреестра должен быть представлен передаточный акт.

Также при регистрации перехода права собственности по договору мены важно учесть список лиц, которые сохраняют право пользования жильем после перехода права собственности к другому лицу.

Есть еще много особенностей и сложностей, которые возникают при заключении договора мены объектов недвижимости. Правильно совершить все юридически значимые действия при государственной регистрации перехода права собственности по договору мены Вам помогут сотрудники нашей компании.

Наша компания предоставит Вам следующие услуги по государственной регистрации мены недвижимости:

• Юридическая консультация об особенностях регистрации мены недвижимости,
• Правовая экспертиза или юридический анализ документов, предоставленных заказчиком.
• Помощь в оформлении всех документов, необходимых для подачи в Управление Росреестра, сбор всего пакета документов.
• При необходимости помощь в технической инвентаризации объекта недвижимости, и в оформлении технической документации на жилье, которое подлежит обмену.
• Работа с Управлением Росреестра, представление интересов заказчика, сопровождение всего процесса регистрации перехода права собственности по договору мены недвижимости.
• Иные услуги, связанные с регистрацией перехода права собственности по договору мены.

При государственной регистрации перехода права собственности по договору мены недвижимости необходимо представить следующий пакет документов:

• документ об оплате госпошлины,
• документы, удостоверяющие личности сторон договора, и учредительные документы, если стороной договора являются юридические лица,
• документы, подтверждающие полномочия договорных или законных представителей,
• оригиналы договоров мены по количеству сторон договора, а также 1 экземпляр договора для Управления Росреестра,
• передаточный акт, подтверждающий, что реальный обмен объектами недвижимости уже состоялся,
• в зависимости от сторон договора мены может потребоваться предоставление прочих документов.

Все это Вам поможет собрать сотрудник нашей компании.

Стоимость регистрации перехода права собственности по договору мены квартиры, жилого дома составляет 12 000 руб., по договору мены нежилого строения или помещения, земельного участка – 15 000 руб.

Регистрация перехода права собственности по договору мены в Управлении Росреестра происходит в течение 10 рабочих дней со дня подачи указанных документов.

Если договор мены оформлен нотариально, то срок регистрации перехода права собственности по договору мены осуществляется в течение 3 рабочих дней.

Прежде всего, необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит только договор мены жилой недвижимости . При мене нежилой недвижимости регистрируется только переход права собственности на недвижимость, а сам договор мены не регистрируется.

Государственная регистрация договора мены включает в себя:

Формирование пакета документов для регистрации договора мены;

Помощь при составлении договора мены;

Правовую экспертизу документов на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве);

Непосредственно государственная регистрация договора мены недвижимости;

Юридические консультации по всем вопросам, возникающим в процессе государственной регистрации договора мены.

Договор мены недвижимсти - документ, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны квартиру, нежилое помещение, дом и т.д. в обмен на другую квартиру, нежилое помещение, дом и т.д.

К договору мены соответственно применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимости, которую она обязуется передать, и покупателем недвижимости, которую она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Переход права собственности на нежилую недвижимость (нежилые помещения, часть здания, здание и т.д.) по договору мены и договор мены жилой недвижимости (квартиры, доли в квартире, жилого дома и др.) подлежат обязательной государственной регистрации.

Договор мены достаточно составить в простой письменной форме – обязательного нотариального удостоверения договора не требуется.

Если договор мены не содержит иное, недвижимое имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным, а расходы на его передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусматривает договор мены (ст. 568 ГК РФ).

Право собственности переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусматривает договор мены.

При совершении сделки мены жилой недвижимости осуществляются следующие регистрационные действия:

Регистрация самой сделки, что подтверждается совершением специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (договоре мены);

При совершении сделки мены коммерческой (нежилой) недвижимости осуществляются следующие регистрационные действия:

Регистрация права собственности сторон, выступающих в качестве покупателей, (выдача Свидетельства о государственной регистрации права собственности).

При совершении сделки мены жилой недвижимости в ЕГРП вносится две записи: запись о государственной регистрации договора и запись о государственной регистрации перехода права собственности, а при совершении сделки мены нежилой недвижимости – только запись о государственной регистрации перехода права собственности. При регистрации договора мены жилой недвижимости на самом договоре проставляется штамп о его государственной регистрации, а при регистрации перехода прав по договору мены коммерческой недвижимости на договоре может быть проставлен штамп о регистрации перехода права собственности (и, соответственно, возникновении права) (не надо его путать со штампом о государственной регистрации договора).

Перечень документов,
необходимых для регистрации договора мены недвижимости.

Если смотреть всю историю развития сделок, то можно сказать, что договор мены возник гораздо ранее, чем купля-продажа. С давних времен люди обменивались между собой имуществом, которое им принадлежало. О том, что представляет собой договор мены с точки зрения закона в наши дни, читайте в статье.

Мена регулируется главой 31 ГК РФ. Согласно гражданскому законодательству, по договору мены добровольно передаются имущественные права на вещь в обмен на получение имущественных прав на другую вещь.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ, участники обмена признаются продавцом и покупателем, а к договорам такого типа применяется регламент сделок купли-продажи. По умолчанию предполагается, что предметами обмена будет равноценное имущество. Если это не так, то за предмет большей стоимостью осуществляется доплата.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

По договору мены может быть передано следующее имущество:

• транспортные средства;
• постройки, здания, сооружения;
• квартиры, комнаты, жилые дома;
• земельный участок;
• другие виды движимого и недвижимого имущества.

Стороны договора мены фактически передают друг другу права собственности на объекты.

В некоторых случаях допускается заключение устного договора мены. Это возможно, если стоимость имущества менее 10 МРОТ.

Несмотря на то, что ст. 567 ГК РФ четко дает понять, что обмен и купля-продажа практически одинаковые сделки. Однако разница все же есть. Главное отличие в том, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства, что при обмене происходит только, если вещи признаются не равноценными.

Стороны договора мены

Участниками мены могут быть физические лица и организации. Допускаются смешанные сделки, когда одной стороной выступает частный собственник, а другой – юридическое лицо. Физические лица могут быть гражданами РФ, лицами без гражданства и иностранцами.

Выступать стороной договора обязательно должен собственник обмениваемой вещи. Когда собственников несколько и один из них не согласен на обмен, сделка признается незаконной.

Осуществлять обмен жилья вправе также граждане, проживающие в государственных или муниципальных квартирах на основании договора социального найма. На эту процедуру должны дать согласие все члены семьи. В подобной ситуации передается только право пользования жилым помещением.

Заключение договора мены квартиры

При обмене жилыми или нежилыми помещениями всегда составляется письменный договор мены. В результате сделки собственники обмениваются имущественными правами на недвижимость и регистрируют переход в Росреестре. По итогам на руках у каждого участника будет выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.

В идеальном варианте стороны обмениваются равноценным имуществом, но так бывает далеко не всегда. Часто осуществляются следующие типы обмена:

• квартира меняется на автомобиль;
• большая квартира меняется на несколько меньших по площади и др.

Все нюансы, касающиеся предмета сделки, отражаются в тексте соглашения.

Сторонами может быть заключен предварительный договор мены. Это делается для обеспечения гарантий, что итоговая сделка действительно произойдет в будущем. Чтобы защитить свои интересы, стороны прописывают в тексте предварительного соглашения:

• согласие собственников на осуществление обмена;
• дату заключения сделки;
• порядок передачи помещений и прав на них;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Существенные условия

Условия, без указания которых, сделка будет считаться недействительной:

1. Предмет договора – квартира, дом, отдельное помещение.
2. Характеристика предмета договора – этажность, адрес местоположения, площадь, кадастровый номер и т.д.
3. Стоимость объекта недвижимости.
4. Указание граждан, которые вправе пользоваться помещением. Если они отсутствуют, это тоже нужно прописать.
5. Соглашение по всем пунктам договора.

Без указания вышеперечисленных условий сделка признается недействительной, соответственно, переход прав осуществлен не будет.

Дополнительные пункты

Законодательно установленного образца договора мены не существует, но помимо существенных условий стороны включают в текст соглашения и дополнительные пункты. К ним относятся:

• наименования сторон;
• паспортные данные или реквизиты сторон;
• дата и населенный пункт заключения сделки;
• форс-мажорные обстоятельства и порядок действий при их наступлении;
• подписи сторон.

В некоторых случаях целесообразно указать срок. В теории собственники обмениваются правами на имущество единовременно. Однако с практической точки зрения это почти не осуществимо. Когда одна из сторон получает документы на квартиру раньше, чем другая, договор должен иметь срок действия. По его истечению получить выписку из ЕГРН будет невозможно.

Нотариальное заверение

Законом не предусмотрена необходимость заверять сделку нотариально. Вопрос обращения в нотариальную контору стороны решают самостоятельно.

Участники обмена могут составить типовой договор и обратиться непосредственно в Росреестр или МФЦ для осуществления регистрации прав. По большому счету сотрудники учреждений выполняют те же функции, что и нотариус – проверяют документы на подлинность и удостоверяют их.

Тем не менее, в обращении к нотариусу есть смысл. Несомненный плюс заверения – удостоверение юридической чистоты и корректности договора. Еще одно преимущество в том, что в нотариальной конторе будет храниться экземпляр документа. Если одна из сторон потеряет договор, его всегда можно восстановить.

Обращение к нотариусу подразумевает возникновение дополнительных расходов. Стоимость услуг рассчитывается исходя из стоимости жилья, и может составлять 0,15-0,3 %. Плюс к этому потребуется оплатить техническую работу нотариуса.

Регистрация договора

Права собственности перейдут к участникам сделки после выполнения трех действий:

1. Регистрация договора мены и внесение корректировок в Росреестр.
2. Фактический обмен, подтвержденный подписанными актами приема-передачи.
3. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на предмет договора.

Чтобы осуществить эти этапы потребуется предоставить следующие документы:

• заявления участников обмена;
• общегражданские паспорта или учредительные документы организации;
• доверенность для представителей сторон;
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (за регистрацию права собственности нужно заплатить 2000 рублей);
• кадастровые и технические паспорта объектов;
• договор мены в трех экземплярах;
• нотариальное согласие или личное присутствие супругов (если передаваемое имущество является совместно нажитым;
• свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на предметы обмена;
• согласие третьих лиц, если передаваемый объект обременен;
• согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников не достиг совершеннолетия.

Для прохождения государственной регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения одного из предметов обмена. Для последующей регистрации права собственности следует обращаться по месту нахождения каждого из объектов соответственно.

Расторжение сделки

Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению судебных органов. Согласно ст. 453 ГК РФ, требовать возвращения предмета сделки до ее расторжения невозможно.

Для обращения в суд должны быть веские основания, которые возможно подтвердить. К таким основаниям относят:

• подписание документы под влиянием угроз жизни или здоровью;
• введение в заблуждение относительно содержания договора;
• допущение намеренных или случайных ошибок в тексте документа, которые оказывают влияние на смысл договоренностей;
• одна из сторон была введена в заблуждение относительно предмета или природы сделки;
• несоблюдение условий договора.

Обратиться в суд можно до истечения срока исковой давности, который составляет максимум три года. Для некоторых случаев срок исковой давности меньше и составляет один год.

При неудовлетворении результатом сделки одной из сторон необходимо попытаться урегулировать ситуацию, не обращаясь в суд. Расторжение в одностороннем порядке невозможно.

Прежде чем подавать исковое заявление инициатор расторжения должен направить второй стороне письменное предложение о мирном урегулировании вопроса. В суд следует обращаться только после несогласия или игнорирования предложения.

Как оформить обмен?

Алгоритм обмена выглядит так:

1. Поиск второго участника обмена.
2. Составление договора мены.
3. Подготовка пакета документов для регистрации.
4. Оплата государственной пошлины.
5. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности.

Нередко такие сделки заключаются между родственниками. Но если необходимо обменять жилье, а подходящего для совершения сделки нет, помочь могут специализированные агентства недвижимости.

При составлении договора мены необходимо четко прописывать условия сделки. Если объекты равноценные, то важным будет указание срока вступления в новые права. Когда обмен неравноценный, то в тексте документа указывается стоимость компенсационной выплаты.

Налог при обмене недвижимости

Договор мены не подлежит налогообложению, если происходит обмен равноценными объектами. Это прописано в ст. 658 ГК РФ.

Когда объекты имеют разную стоимость, и одна из сторон платит компенсацию, эта сумма признается доходом и облагается налогом. Его размер составит 13% от разницы между стоимостью объектов. Избежать выплаты можно, оформив налоговый вычет в ФНС или по месту трудовой деятельности.

Эти правила действуют, если недвижимость находится в собственности менее трех лет. Помимо непосредственно уплаты налога, потребуется сдать в налоговую декларацию.

Обмен квартиры с материнским капиталом

Нередко возникает необходимость доплатить материнским капиталом при неравноценном обмене. Однако такая возможность законодательно не допускается.

Есть два альтернативных варианта действий:

1. Получение ипотеки на квартиру и полное погашение материнским капиталом и средствами от продажи существующего жилья.
2. Оформление ипотеки и частичное погашение материнским капиталом.

И в том и в другом варианте не обойтись без ипотеки, а вместо договора мены будет осуществлена сделка купли-продажи. Для оформления обязательно нужно получить согласие органов опеки и попечительства на выписку ребенка для последующей прописки в лучшем жилом помещении.

Таким образом, изначально нужно обратиться в банк. А затем в Росреестр для удостоверения сделки, если все нюансы будут улажены, а документы подготовлены. К пакету необходимых бумаг необходимо приложить сертификат на получение государственной поддержки.

Сделки, в которых фигурирует материнский капитал, не облагаются государственной пошлиной. А вот налог при продаже имущества в размере 13 % потребуется заплатить, если реализованное жилье находилось в собственности менее трех лет.

Если у вас возникли сложности с договором мены, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Введите вопрос в специальное поле на сайте.

Оформление договора мены – наиболее безопасный вариант. Риск столкнуться с мошенниками или аферистами в этом случае минимален. Несмотря на это, все же рекомендуем получить консультацию юриста перед подписанием договора.

Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.

Такой тип сделки, как обмен одного имущества на другой, предусмотрен гражданским законодательством. Причем в Гражданском кодексе указано, что к обмену применяются те же нормы, что и к купле-продаже. Поэтому считается, что в данной сделке каждая сторона одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

По смыслу статьи каждый гражданин вправе обмениваться своим имуществом на любые другие объекты, т.е. собственник имеет право поменять квартиру на:

• другую квартиру;
• частный дом, в том числе загородный;
• дачу и другие виды недвижимости.

Также можно совершить мену квартиры на автомобиль, другие ценные имущественные объекты.

На практике можно встретить понятие «мена» и «обмен» квартир. В первом случае предполагается, что сделка происходит между собственниками недвижимости, которые имеют право распоряжаться ею любыми способами. Если же говорят об обмене, имеют в виду сделку с муниципальными квартирами, которые принадлежат государству (жильцы проживают как наниматели по договору социального найма). Однако зачастую слова употребляют как в том, так и в другом смысле, что не является грубой ошибкой.

Порядок обмена регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством. На такую операцию необходимо получить согласие как со стороны государственного органа (обычно это местная Администрация), так и всех остальных проживающих.

Таким образом, обмен – это частный вид сделки по купле-продаже недвижимости. Для его осуществления необходимы те же самые документы, что и в обычном случае. Но в первую очередь сторонам следует точно определиться со стоимостью обоих объектов недвижимости:

• если цена одинаковая, обмен равноценный;
• если цены отличаются, происходит обмен с доплатой в виде наличных средств (или кредитных денег, субсидий от государства и т.п.).

Образец и инструкция по составлению

Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.

ФИО сторон, предмет договора

Существенными условиями такой сделки является описание ее сторон (ФИО, паспортные данные), а также характеристик объекта (адрес, документы, подтверждающие право собственности).

Каждый из владельцев квартир именуется «Стороной», потому что он одновременно выступает и продавцом, и покупателем. В предмете необходимо детально прописать, что каждая сторона обязуется предать объект недвижимости другой стороне. Также ссылаются на документы, согласно которым граждане владеют данным имуществом (свидетельства о собственности).

Описание стоимости квартир и порядок расчетов

Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний. В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает. В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.

Обязательства и ответственность сторон

Отдельным пунктом можно прописать, что именно должно стать результатом сделки, т.е. какие обязательства берут на себя собственник друг перед другом:

• передать объекты недвижимости;
• гарантия того, что объекты не обременены , залогом, претензиями третьих лиц;
• в помещениях нет дефектов, они пригодны для проживания.

В заключительной части прописывают необходимость составления квартиры, порядок возможного расторжения. В конце стороны прописывают свои ФИО, паспортные данные, ставят подписи с расшифровками (фамилия, инициалы).

Пошаговая инструкция по обмену квартирами

Любая операция с недвижимостью сопряжена с потенциальными рисками (подложные документы, недостатки квартиры, уклонение от исполнения обязательств по договору и т.п.). Поэтому обмен лучше проводить со знакомыми людьми или . Если такой возможности нет, нужно проявить особую внимательность при совершении сделки, при необходимости воспользоваться услугами нотариуса или профессионального юриста.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Собственники должны принести одинаковый набор документов (указан минимально необходимый перечень):

• паспорта;
• документы на квартиру;
• договор мены.

Шаг 2. Регистрация договора

Распространены вопросы, связанные с тем, нужно ли регистрировать договор мены. При этом есть мнение о том, что регистрации подлежит только договор купли-продажи. Такая точка зрения ошибочна: любой договор приобретения недвижимости (за деньги, в результате дарения, по завещанию и т.п.) подлежит обязательной государственной регистрации. В день регистрации сделки обе стороны лично или через представителей, действующих по нотариально заверенной доверенности, приходят вместе с описанными документами в отделение Росреестра или .

После подачи заявления и оплаты госпошлины (2000 рублей) необходимо ожидать в течение 5-10 рабочих дней. Затем документы будут готовы: обоим владельцам выдают погашенные свидетельства о собственности на прежние объекты и на новые квартиры (этот документ в настоящий момент полностью заменил свидетельство о собственности, которое больше не выдается).

Шаг 3. Оплата налога НДФЛ

Поскольку законодательство воспринимает обмен квартирами как сделку купли-продажи, считается, что вместе с новым объектом недвижимости собственник получает и доход. Этот доход облагается налогом НДФЛ, который составляет 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей. Например, новая квартира стоит 4 миллиона рублей, тогда собственнику следует оплатить 13% от 3 миллионов, т.е. 390 тысяч рублей.

Срок оплаты налога – не позднее 15 июля. При этом необходимо подать декларацию, которая оформляется по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля). В обоих случаях речь идет о годе, который следует за годом совершения обмена. Например, сделка произошла 27 декабря 2017 года. Тогда налог нужно оплатить до 30 июля 2018 года.

Гражданское законодательство определяет, что мена позволяет в добровольном порядке передавать имущественные права на какую-либо вещь в обмен на права владения какой-либо другой вещью.

Согласно 567-й статье ГК РФ лица, участвующие в обмене, признаются продавцом и покупателем, а договор обмена между данными лицами регламентируется, как сделка купли продажи. Изначально предполагается, что подлежащие обмену объекты являются равноценными .

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В случае несовпадения стоимости предметов обмена, за предмет, стоимость которого выше, предусматривается доплата исключительно по соглашению обменивающихся сторон. Составляется документ о мене для правового регулирования взаимоотношений обменивающихся сторон и избежания каких бы то ни было недопониманий между сторонами.

Договор мены обладает следующими отличительными признаками:

• Основная направленность - это передача какого-либо имущества в собственность иному лицу.
• Обладает характером встречного предоставления.
• Имеет момент передачи прав собственности.

Законодательство

Справка! Процесс обмена регламентируется, главным образом главой 31 Гражданского Кодекса России . Именно этой главой определены основные правила выполнения мены, а также порядок составления и оформления соответствующей документации.

Таким образом, данный законодательный акт является основополагающим в регулировании вопросов такого рода. Также он помогает понять особенности оформления договоров обмена объектов недвижимого имущества на помещения и движимое имущество.

Обмен помещений

Поскольку форма договора мены недвижимости на недвижимость законом строго не определяется (за исключением вышеназванной 31-й главы ГК РФ), к такому договору применимы нормы о форме купли-продажи недвижимого имущества . Последняя регламентируется пунктом 2 статьи 567 Гражданского Кодекса РФ .

Для обмена жилых помещений регулятором выступает , а при обмене имущества, принадлежащего какому-либо предприятию, следует руководствоваться статьёй 560 Гражданского Кодекса РФ.

Статья 560 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия

1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи ), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса .
2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.
3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Что касается регистрации факта передачи прав собственности на недвижимые объекты: такая регистрация осуществляется исключительно тогда, когда обе стороны договора мены соблюли обязанности, указанные в статье 570 Гражданского Кодекса Российской Федерации . Всё это указывает на то, что регистрация перехода прав собственности подразумевает непременное предоставление передаточных актов, которые подтверждают передачу недвижимости.

Обмен движимого имущества

При таком виде обмена, в первую очередь, следует учитывать частую неравноценность объектов обмена . И здесь следует руководствоваться пунктом 2 статьи 568 Гражданского Кодекса РФ , согласно которому, при обмене неравноценных объектов предусматривается осуществление доплаты со стороны лица, чей объект является менее ценным.

В остальном законодательные нормы остаются аналогичными тем, что применяются при обмене недвижимого имущества на недвижимое.

Как составляется для обмена недвижимости на аналогичное имущество?

Отличия в оформлении между физическими и юридическими лицами

Договора обмена недвижимостью могут быть заключены как между физическими, так и между юридическими лицами. Отличий между такими документами минимум, но они всё же имеются.

В случае с юридическими лицами в договорных документах должна быть прописана информация о юридическом лице:

• дата и место регистрации;
• юридические адреса;
• расчётные счета в банках, через которые будет произведена доплата (в случае с неравноценным обменом) и т.д.

Информация о счетах необходима также для оплаты предусмотренных в этих случаях налогов и пошлин.

Отличаются такие договора и заполнением. Так, если вводная часть документа для частных лиц содержит лишь паспортные данные физических лиц, то в случае с юр. лицами помимо их наименования, необходимо указывать данные лица (или лиц), уполномоченного подписывать все необходимые бумаги и все сопутствующие документы.

Если по каким-то причинам после составления договора полномочия по его подписанию передаются другому лицу, к договору прикрепляется нотариально заверенная доверенность, оформленная на это лицо.

Внимание! Договорная документация должна непременно включать в себя информацию о сроках действия договора, о правах, обязанностях и ответственности (в случае нарушения) сторон.

Нужно ли удостоверять у нотариуса?

Как в случае с физическими так и с юридическими лицами вся документация должна быть заверена нотариально в обязательном порядке .

Нотариальное заверение договора мены, а также всей сопутствующей ему документации позволяет сторонам соглашения быть уверенными в законности всех проводимых операций, поскольку в этом случае нотариус выступает как бы гарантом исполнения сторонами всех прописанных в договоре мены пунктов.

Налоги

Если объекты, являющиеся предметами обмена признаются равноценными, то ни одна из сторон не является получателем экономической выгоды, имеющей натуральную форму и в этом случае уплата каких-либо налогов не предусматривается.

В случае же неравноценности обмениваемых объектов лицо, получающее доплату, обязано уплатить налог с той суммы, которую получает, поскольку согласно статье 567 Гражданского Кодекса РФ такое лицо приравнивается к продавцу имущества. Размер уплачиваемого налога следует уточнять в государственной налоговой инспекции на момент совершения сделки.

Инструкция по государственной регистрации

Куда обращаться?

При желании сторон осуществить мену, сторонам необходимо обратиться территориальные органы Службы тех регистрационных округов, на чьих территориях расположены объекты , подлежащие обмену.

При поступлении в территориальные органы Службы подобного обращения данными органами выполняется соответствующая запись в ЕГРН о поступлении такого обращения, указывающего на наличие правопритязания по отношению к объектам недвижимости, которые указаны в договоре обмена.

Обратите внимание! В случае, если выполняется обмен недвижимости на движимое имущество, кроме территориальных органов Службы необходимо также обратиться в тот государственный орган, в котором зарегистрировано движимое имущество.

К примеру, если движимым имуществом является автомобиль, необходимо обратиться в МРЭО того территориального округа, где выполнена регистрация данного автомобиля.

Необходимая документация

Для выполнения государственной регистрации договора мены типа недвижимость-недвижимость сторонами договора должны быть предоставлены следующие документы:

Статья 157 ГК РФ. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

   Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Для выполнения государственной регистрации договора мены типа недвижимость-движимое имущество, в вышеуказанные органы необходимо предоставить практически тот же перечень документов, который указан выше, с той лишь разницей, что сторона, являющаяся собственником движимого имущества, которое является предметом обмена, должна предоставить соответствующие документы, подтверждающие права владения данным имуществом, заверенные соответствующими органами.

В случае государственной регистрации договора мены между физическими лицами, из вышеуказанного перечня следует исключить документы, относящиеся исключительно к юридическим лицам. Если же выполняется регистрация договора между юридическими лицами, необходимо предоставление всей указанной выше документации за исключением тех документов, которые не требуются в каком-то отдельном случае.

Внимание! Все вышеназванные документы должны в обязательном порядке быть предоставлены как в оригинале, так и в копиях в количестве из расчёта один экземпляр на каждую сторону договора плюс один экземпляр для внесения в дело. Вся без исключения документация (и копии) должна быть заверена нотариально.

Стоимость и сроки

С 1-го января 2017-го года стоимость государственной регистрации договоров мены установлена в размере 2000 рублей . Дополнительно могут оплачиваться иные действия, связанные с государственной регистрацией. Стоимость таких действий индивидуальна в каждом отдельно взятом случае.

Максимальный срок исполнения регистрации составляет 7 рабочих дней непосредственно с момента обращения и подачи соответствующего заявления.

Условия и основания для расторжения

Расторжение договора мены может быть выполнено при следующих условиях:

Несмотря на всю кажущуюся запутанность и сложность, наличие издержек и прочих нюансов, сделки по обмену являются наиболее доступными и позволяющими гражданам при минимальных издержках реализовать собственные имущественные интересы.