Как перевести жилое помещение в нежилое? В каких случаях может быть отказано в выполнении данной процедуры? Какими статьями закона регулируется порядок перевода жилого помещения в нежилое? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл. 3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения. Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
• технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
• проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
• согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
• нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
• оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
• выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.

Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

1. Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
2. Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
3. Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

• Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
• Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
• Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Важно! В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.

• Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
• Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
• Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
• В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
• Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
• Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
• Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия. На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

В каких случаях может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилой фонд?

Основными причинами для отказа в переводе жилой квартиры в нежилой фонд могут стать:

• предоставление неполного пакета документов;
• проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам;
• отсутствие согласия других собственников жилого помещения, являющегося объектом перевода в нежилой фонд;
• отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
• не соответствие объекта допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.

Кроме того, согласно изменениям в ЖК РФ ФЗ № 383-ФЗ в п. 1 ст. 24, вступившим в силу с 01 января 2013 г., основанием для отказа в переводе жилого объекта в нежилой фонд может являться не предоставление заявителем в 15-тидневный срок с момента получения уведомления о необходимости предоставления каких-либо документов. Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд должен быть мотивированным и содержать ссылки на нарушения, повлиявшие на принятие данного решения. Отказ оформляется в письменной форме и направляется заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента принятия отрицательного решения. Заявитель, в свою очередь, вправе обжалось данное решение в судебном порядке.

Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

1. разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
2. оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
3. оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
4. оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
5. оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Регистрация права собственности на нежилое помещение

Итогом всей процедуры переоформления статуса жилого объекта в нежилое помещение является государственная регистрация на объект коммерческого назначения. Регистрацию проводят в Управлении Росреестра, куда необходимо предоставить следующие документы:

• паспорт и ксерокопию собственника;
• оригинал и копию учредительных документов - если собственником является юридическое лицо;
• оригинал и копию нотариальной доверенности - если оформление занимается доверенное лицо;
• свидетельство о праве собственности на помещение;
• договор, являющийся основанием для возникновения собственности (договор купли-продажи квартиры, наследование, дарения и т.д.);
• кадастровый паспорт помещения;
• оригинал и копию акта приемочной комиссии;
• оригинал квитанции об уплате государственной пошлины в установленном размере.

ЖК РФ установил перечень оснований для отказа в переводе помещений. В

частности, в ст. 24 ЖК РФ определено всего четыре таких основания. К ним относятся:

Непредставление собственником помещения в соответствующий орган местного самоуправления документов, предусмотренных п.

2 ст. 23 ЖК РФ;

Представление собственником помещения документов в ненадлежащий орган местного самоуправления или в иной орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений;

Наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (эти условия предусмотрены в ст. 22 ЖК РФ);

Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Как верно отмечают С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова, условие наличия доступа к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к нежилым помещениям или наличие технической возможности оборудовать такой доступ представляется проблемным. Поскольку жилые помещения в многоквартирных домах за редчайшим исключением не оборудованы отдельными выходами на улицу, то для осуществления перевода необходимо произвести работы по перепланировке и реконструкции (т.е. осуществить изменение параметров объекта капитального строительства и его частей) помещения1.

Так, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Нальчика о признании недействительным отказа в переводе жилого помещения в нежилое и об обязании администрации перевести жилое помещение квартиру в нежилое, в целях использования под офис с устройством отдельного входа путем разборки подоконной части капитальной наружной стены с учетом проекта (уточненные требования).

Решением от 22.05.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.07.06, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество при обращении с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое не предоставило надлежаще оформленный и утвержденный проект перепланировки помещения, предусмотренный п. 2 ч. 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем, отказ в переводе помещения обоснован.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывал, что при подаче заявления о переводе помещения в нежилое им предоставлены все необходимые документы, указанные в статье 23 ЖК РФ. Проект перепланировки не является проектной документацией в смысле постановления Правительства Российской Федерации от 27.12.2000 № 1008, поэтому не подлежит государственной экспертизе. Кроме того, проект согласован в установленном порядке. Администрация возражала против удовлетворения кассационной жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными. В судебном заседании представитель администрации пояснил, что жильцы смежных квартир жилого дома не дали согласия на перепланировку жилого помещения в нежилое, в связке чем, администрация лишена возможности принять соответствующее постановление.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, изложенные в кассационной жалобе доводы и выслушав представителей сторон, посчитал, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи общество приобрело в собственность квартиру в многоквартирном доме, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права. Письмом общество обратилось в администрацию с просьбой перевести жилое помещение в нежилое, с указанием, что предполагается использование неиспользуемого жильцами сквозного прохода и соответствующая перепланировка жилого помещения. Согласно письмам управления для рассмотрения вопроса о переоборудовании квартиры под офис общество предоставило письмо на имя главы администрации; технический паспорт на квартиру (копия); эскизный проект переоборудования квартиры под офис; согласие соседей на переоборудование квартиры под офис; заключение Управления Госпожнадзора МЧС РФ по КБР; поэтажный план здания; согласование перепланировки с Управлением государственной жилищной инспекции.

Письмом от 28.11.05 г. администрация отказала в выдаче разрешения на переоборудование квартиры под офис - диспетчерский пункт такси, сообщив, что комиссия по градостроительству и земельным отношениям не дала положительное заключение в связи с нарушением градостроительных норм и многочисленными жалобами жильцов дома.

Считая отказ незаконным, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суд правомерно руководствовался нормами материального права, регламентирующие отношения жильцов многоквартирного здания. В соответствии с ч. 1,2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Такой перевод не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

Согласно частям 2, 3 ст. 23 указанного Кодекса и пунктам 8, 9 Положения о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в г. Нальчике, утвержденного решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 21.04.06, для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в уполномоченный орган представляет, в числе прочих документов, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

В силу ч. 8 ст. 23 ЖК РФ решение уполномоченного органа о переводе помещения в нежилое является основанием проведения такого переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства, и (или) перепланировки.

В соответствии с пунктом 1.7.1 постановления Госстроя РФ от 27.09.03 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» перепланировкой жилых помещений является: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация

темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Как установили суды, для перевода спорного помещения в нежилое необходима организация отдельного доступа в него, то есть перепланировка с отдельным входом. В этой связи суд первой инстанции обоснованно указал на необходимость применения ст. 26 ЖК РФ, предусматривающей основания и порядок перепланировки жилого помещения.

Как следует из материалов дела, при обращении в администрацию с просьбой о переводе жилого помещения в нежилое общество не поднимало вопрос о необходимости переустройства спорного помещения. Между тем заявитель обязан был подать заявление в форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.05 №266, с приложением необходимых документов. На момент обращения общества к администрации с заявлением действовало Положение о порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г.

Нальчика, утвержденное решением нальчикского городского Совета местного самоуправления 10.08.04. В разделе 2 указанного положения определен порядок оформления переустройства помещений, соблюдение которого общество не доказало. В связи с этим кассационная жалоба была оставлена без удовлетворения.

По сути, проблемными являются вопросы, связанные с получением согласия собственников помещения в многоквартирном доме на организацию отдельного входа с изменением в связи с этим режима пользования частью земельного участка, занимаемого таким домом, т.е. получением согласия на реконструкцию многоквартирного дома с уменьшением размера общего имущества.

К сожалению, ЖК РФ данные вопросы решает крайне противоречиво. Так, например, в соответствии с ч.3. ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего

имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В соответствии с ч.2 ст.40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В тоже время в соответствии с п.1 ч.2 ст.44 и ч.1. ст.46 ЖК РФ, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Как видно из данных норм, для принятия решения практически по одному и тому же вопросу требуется разный процент голосов собственников: в первом случае 100 %, во втором 67 %.

В литературе данная ситуация, вызванная несовершенством норм ЖК РФ, справедливо критикуется. Так, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова отмечают, что «трудно предположить, чем руководствовался законодатель, допуская принятие решения о реконструкции всего многоквартирного дома квалифицированным большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов собственником помещений, тогда как принятие решения о любом уменьшении общего имущества в результате реконструкции, перепланировки и (или) переустройства связывается с достижением консенсуса. Такое законодательное регулирование заведомо неэффективное. Даже с учетом того, что ЖК РФ допускает в качестве формы проведения общего собрания заочное голосование, практически недостижимо с учетом всего многообразия жизненных регалий получить согласие абсолютно всех собственником помещений многоквартирного дома»1.

В целях устранения противоречий п.3 чт.36, п.2. ст.40 и п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ, Макеев. П.В. предлагает внести в ЖК РФ следующие изменения:

Ч.3 ст.36 изложить в новой редакции: «3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме, принятому на общем собрании таких собственников, путем его реконструкции»;

Ч.2 ст. 40: «2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то такие реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений возможны только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании таких собственников»»;

П.1. ч.2 ст.44: «1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме».

В отношении нежилого помещения действует запрет на его перевод в жилой фонд, если:

1) оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

2) право собственности на такое помещение обременено правами каких - либо лиц.

Пункт 2 ст. 24 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в переводе помещения мотивировать свой отказ с обязательной ссылкой на одно из указанных оснований отказа.

Согласно п. 3 ст. 24 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны выдавать (направлять по почте) заявителям решения об отказе в переводе помещений. Данные решения должны выдаваться (направляться) не позднее трех рабочих дней со дня их принятия. Наконец, собственник помещения, получивший отказ в переводе, вправе обжаловать решение об отказе в судебном порядке.

Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности, например, если:

В разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;

Жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;

Будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении;

Жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными.

Последнее основание для отказа - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства - пункту 3 части 1 статьи 27 ЖК РФ. Например, собственник (или лицо им уполномоченное) представил проект по переустройству, по которому кухня жилого помещения переносится таким образом, что после совершения переустройства она будет располагаться над жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Совершение такого вида переустройства недопустимо, так как после этого такая квартира может быть признана непригодной для проживания. Также следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалам которые будут применяться. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Комментарии к ст. 24 ЖК РФ

1. Орган местного самоуправления вправе отказать собственнику в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое и наоборот в случае непредставления указанных в ст. 23 настоящего Кодекса документов (см. комментарий к ст. 23 ЖК). Думается, что в случае, когда собственник не представил всех необходимых документов, орган местного самоуправления не должен рассматривать заявление собственника, поскольку в указанной статье установлено, что решение принимается после представления всех необходимых документов. В настоящем Кодексе дан небольшой список документов, представляемых собственником помещения при переводе, и при подаче им заявления должностное лицо органа местного самоуправления, которое принимает заявление, обязано разъяснить собственнику, что перевод может быть разрешен после подачи заявления и всех необходимых документов. Если заявление было доставлено почтой, то орган местного самоуправления должен известить собственника о представлении необходимых документов.

По смыслу комментируемой нормы видно, что орган местного самоуправления заявление собственника переводимого помещения принимает, но позже просто отказывает, если собственник переводимого помещения не представил все необходимые документы. В ч. 4 ст. 23 настоящего Кодекса можно увидеть, что отказ в переводе помещения должен быть принят по результатам рассмотрения заявления и иных представленных документов органом местного самоуправления не позднее 45 календарных дней со дня представления всех указанных в ст. 23 настоящего Кодекса документов в данный орган. А если собственник помещения не представил все документы, то, согласно ст. 23 настоящего Кодекса, срок для отказа не наступил. Орган местного самоуправления в данном случае должен отказать в рассмотрении заявления о переводе.

2. Собственнику переводимого помещения орган местного самоуправления отказывает в переводе в случае представления документов в ненадлежащий орган. Однако остается непонятным, о каком другом органе в принципе может идти речь, если в муниципальном образовании орган местного самоуправления один.

3. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое предусмотрен в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ. В данном случае следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалы, которые будут применяться при переустройстве и перепланировке помещения. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.

4. Орган местного самоуправления отказывает в переводе жилого помещения в нежилое в случае несоблюдения условий перевода помещения. Условия перевода жилого помещения в нежилое установлены в ст. 22 настоящего Кодекса (см. комментарий к ст. 22 ЖК).

В данном случае основанием отказа будет являться отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение либо технической возможности сделать такой вход.

Основанием отказа может быть тот факт, что переводимое в нежилое жилое помещение в многоквартирном доме расположено не на первом этаже, а непосредственно под переводимым расположено жилое помещение.

Также основанием отказа может послужить использование общего имущества многоквартирного дома без надлежащего на то разрешения собственников помещения в данном доме.

Кроме того, перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если оно не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям, а также если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

5. В решении об отказе в переводе помещения должно быть указано основание отказа с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.

Исходя из смысла ч. 2 комментируемой статьи можно сделать вывод, что в ч. 1 этой статьи дан исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать собственнику в переводе помещения. Там указано, что орган местного самоуправления должен сделать обязательную ссылку на нарушения, предусмотренные ч. 1 комментируемой статьи.

Однако думается, что это не так. Можно нарушить не только условия и порядок перевода. Переводом, например, могут быть нарушены права иных граждан и юридических лиц.

6. Решение об отказе в переводе помещения направляется заявителю не позднее трех рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

В соответствии с Законом РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" граждане вправе обратиться в суд с жалобой на решения органов местного самоуправления в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права. В случае пропуска по уважительной причине указанного срока судом может быть восстановлен срок подачи жалобы.

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

§6.2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается (ст. 24 ЖК РФ), если:

1) не представлены определенные частью 2 статьи 23 ЖК РФ документы;

2) документы представлены в ненадлежащий орган;

3) не соблюдены предусмотренные статьей 22 ЖК РФ условия перевода помещения;

4) проект переустройства или перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 24 ЖК РФ; оно (решение) выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое является исчерпывающим. В качестве первого основания названо непредставление документов, определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ (перечень документов приведен в предыдущем параграфе).

Иные документы не требуются. Их отсутствие не влечет отказа в переводе помещения из жилого в нежилое или наоборот.

Второе основание - представление документов в ненадлежащий орган. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляет орган местного самоуправления, в который должны быть представлены необходимые документы. Третье основание для отказа в переводе - несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения. Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если:

Доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, специально для этого предназначенных;

Отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;

Переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

Право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое возможен, если:

Такое помещение не отвечает установленным требованиям;

Отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

Право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности, например, если:

В разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;

Жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;

Будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении;

Жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными.

Последнее основание для отказа - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства - пункту 3 части 1 статьи 27 ЖК РФ. Ссылки на основания для отказа в переводе помещения должны быть отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суд в соответствии с главой 25 ГПК РФ и главой 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 98, 99).